內(nèi)容提要：

馬光遠(yuǎn)和宏皓認(rèn)為，房地產(chǎn)下行根源是“唱空敘事”和悲觀預(yù)期，只要人人唱多、政策扭轉(zhuǎn)預(yù)期，市場即可反彈繁榮。但事實上，當(dāng)前房地產(chǎn)投資銷售腰斬、房價持續(xù)下跌、庫存高企，真正原因是供給嚴(yán)重過剩、需求飽和、居民杠桿已到頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)性問題。唱多唱空是市場常態(tài)，無法逆轉(zhuǎn)供需規(guī)律，若唱多有效，不如花錢雇人統(tǒng)一唱多救市。

一、馬光遠(yuǎn)說當(dāng)前房地產(chǎn)下滑的罪魁禍?zhǔn)资谴蠹叶荚诔辗康禺a(chǎn)，宏皓說馬光遠(yuǎn)這話精準(zhǔn)戳中樓市痛點。

說實話，一般的網(wǎng)民發(fā)表一些缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識和基本邏輯的言論，三郎從來不會反駁。因為一方面他們?nèi)狈I(yè)常識，情有可原，另一方面他們不少教授、專家，消費者和投資者的錯誤影響不大。但今天看到金融學(xué)家宏皓教授和中國最夸張的房價看漲派馬光遠(yuǎn)，又發(fā)表只要大家都說房價會漲，房價就一定會漲的謬論，忍不住要反駁幾句了。

12月16日，自己介紹的中國金融智庫首席金融學(xué)家宏皓教授，發(fā)布微頭條，稱贊“馬光遠(yuǎn)這話精準(zhǔn)戳中樓市痛點！”。宏皓稱，11月70城新房價格環(huán)比降0.3%、二手房降0.5%，國房景氣指數(shù)跌至91.90，這并非剛需消失，而是恐慌性悲觀的“多米諾骨牌效應(yīng)”在作祟，有人看空就跟風(fēng)，越觀望越不敢買。“買漲不買跌”似乎已經(jīng)成了大家的共識。

宏皓認(rèn)為，其實剛需、改善需求一直都在，缺的是打破悲觀預(yù)期的信心，只要市場信心回溫，需求自然會慢慢釋放。

馬光遠(yuǎn)說了什么，讓宏皓如此力贊？

原來在同一天稍早，馬光遠(yuǎn)發(fā)表《當(dāng)前房地產(chǎn)最大的問題，是悲觀敘事的病毒式傳播》一文，認(rèn)為“房地產(chǎn)市場現(xiàn)在最大的問題，不是價格太高，不是沒有需求，不是沒有想買房子的人，而是一種像病毒一樣傳播的悲觀敘事”。

馬光遠(yuǎn)和宏皓的邏輯顛覆了三郎的認(rèn)知，三郎覺得7年的經(jīng)濟(jì)學(xué)教育經(jīng)歷和幾十年的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域工作、研究經(jīng)歷，都被馬光遠(yuǎn)的奇葩觀點顛覆了。原來，房價太高不是問題，沒有需求也不是問題，看空房地產(chǎn)市場，才是房地產(chǎn)下行的元兇？！

馬光遠(yuǎn)在文章中稱，我們看到，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近5年的調(diào)整，盡管房地產(chǎn)的很多數(shù)據(jù)已經(jīng)腰斬，是因為市場上傳來的都是價格下滑的消息，而價格下滑的消息不斷傳播的結(jié)果是更加堅定了大家認(rèn)為未來還要下跌的預(yù)期，這種預(yù)期傳遞到市場，市場的數(shù)據(jù)繼續(xù)下跌，整個市場都在傳播著一種非常恐慌和悲觀的趨勢，導(dǎo)致整個市場是信心越走越低。

馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，經(jīng)過五年的調(diào)整，房地產(chǎn)早已經(jīng)到了均衡點，而且很多指標(biāo)已經(jīng)跌過了頭，一些地方的房價相對于居民的購買力而言，已經(jīng)明顯可以買得起了。但是，市場仍然在下跌，為什么？

他認(rèn)為最大的問題就是大家看空房地產(chǎn)，是預(yù)期的惡化，以及惡性循環(huán)和傳導(dǎo)，傳導(dǎo)的結(jié)果就是羊群效應(yīng)，大家都認(rèn)為房價還會下跌。

馬光遠(yuǎn)稱，現(xiàn)在并非沒有真實的購房需求，真實需求是一直存在的。

就未來十年的住宅市場而言，各種需求加起來，每年至少有八億平，如果加上商業(yè)和寫字樓，總體需求保守估計也在10億平以上，如果經(jīng)濟(jì)本身走出目前的調(diào)整，需求可以回到12億平的均衡點。

最后，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，改變對房地產(chǎn)市場的看空預(yù)期，改變悲觀敘事是當(dāng)下政策的核心命題。所以，他建議官方要從政策層面進(jìn)行阻斷，要從政策層面改變預(yù)期，讓市場的情緒穩(wěn)定下來。他還以去年“9.26”為例來證明，強有力的政策是能夠改變敘事的。

二、馬光遠(yuǎn)所說的房地產(chǎn)市場，目前是一個什么樣的情況？

今年以來，房地產(chǎn)市場總體上還是延續(xù)前三年的下行趨勢，所有的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，都指向房地產(chǎn)市場仍然處于下行調(diào)整周期中。

比如我們看11月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資前11月為78591億元，同比下降15.9%，其中11月當(dāng)月為5028億元，同比下降30.3%，創(chuàng)下本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來最大的跌幅。相對于最高峰2021年的14.76萬億元，月均1.23萬億元，下降幅度已經(jīng)接近60%。

新建商品房銷售面積，前11個月為78702萬平方米，同比下跌7.8%，11月當(dāng)月為6720萬平方米，同比下跌17.3%。與2021年11月的15090萬平方米對比，下降了接近56%。

從綜合衡量供求平衡狀態(tài)的房價來看，按簡單算術(shù)平均計算，11月中國70城新建商品住宅價格同比下降2.8%，已連續(xù)第29個月同比下跌，跌幅為8月以來最大。環(huán)比下降0.4%；二手住宅價格同比下降5.7%，較上月的跌幅5.4%有所擴大，環(huán)比下降0.7%，跌幅比新房大。城市分布上，新建住宅僅8個城市價格環(huán)比上漲、59個城市下跌，整體仍以普遍下行為主；二手住宅方面，70個城市價格全部下跌，已連續(xù)多月無一上漲。

與2021年對比，房地產(chǎn)投資下降了60%，商品房銷售量下降了56%，房價累計下降了多少？國家統(tǒng)計局沒有公布房價指數(shù)，但數(shù)據(jù)專業(yè)機構(gòu)CEIC的數(shù)據(jù)顯示，以2021年為100，2025年新房價格僅下跌了7%，二手房價格僅下跌了16.5%。

房價持續(xù)下跌，房價下行壓力再度加重，反映房地產(chǎn)供給仍然嚴(yán)重過剩，需求相對嚴(yán)重不足。但相對于腰折的房地產(chǎn)投資和銷售面積，僅下跌7%的新房價格，以及截至11月仍然存在的75306萬平方米待售商品房和656066萬平方米的在建商品房，按11月份的銷售水平計算，足夠我們銷售108.8個月的商品房供給量，不知道馬光遠(yuǎn)是如何得出房價已經(jīng)跌到位的結(jié)論的？

三、決定房地產(chǎn)繁榮或衰退的，核心因素還是需求供給平衡狀態(tài)的變化。供給不足時上行，需求飽和后下行。

早在2021年12月10日，三郎便在《后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代，您準(zhǔn)備好了嗎？》一文中指出，在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險高企的同時，居民的杠桿率也觸及天花板，存在著較大的風(fēng)險。隨著房價的上漲，隨著家庭住房擁有率的提升，居民部門的杠桿率也在快速地增加。

1997年全國房地產(chǎn)個人貸款余額不到200億。到2020年末，個人住房貸款余額34.44萬億元，23年時間個人住房貸款余額猛增1721倍，年均增長38.3%。而同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅從1997年的5160元增加到2020年的43834元，23年收入僅增長7.5倍，年均僅增長9.7%。個人住房貸款以比居民收入快4倍的速度擴大，一旦經(jīng)濟(jì)增長放緩，居民收入增長乏力，將出現(xiàn)廣泛的住房貸款違約潮，蘊含著巨大的金融風(fēng)險和社會風(fēng)險。

所以在四年前，三郎便認(rèn)為，四個因素決定了不管承不承認(rèn)，依靠房地產(chǎn)發(fā)展來推動經(jīng)濟(jì)增長的時代已經(jīng)結(jié)束，事實上我們已經(jīng)在向后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代邁進(jìn)。這四個因素，一是住房不炒和“三線四檔”按下了后房地產(chǎn)時代的開幕鍵，二是中期和遠(yuǎn)期的城鎮(zhèn)化空間都極為有限，成為房地產(chǎn)的發(fā)展的天花板，三是人口和人口結(jié)構(gòu)的快速變化，是推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時代結(jié)束的內(nèi)生力量，四是家庭債務(wù)杠桿已經(jīng)到頂，中國家庭已經(jīng)失去了繼續(xù)加杠桿買房的空間。

客觀而言，決定房價的是供給和需求的平衡，2000-2018年，由于家庭杠桿較低，城市化率較低，人均住房擁有量較低，城市可拆遷房屋數(shù)量龐大，商品房需求相對于供給，很大，商品房供不應(yīng)求，房價上漲。2019-2021年，已經(jīng)是這一輪商品房繁榮期的強弩之末。很顯然，決定前20年房價上漲，房地產(chǎn)市場繁榮的，是強大的需求和相對不足的供給。

但市場經(jīng)濟(jì)就是如此，當(dāng)需求飽和之后，市場就會下行，價格就會下跌。中國的電視機市場、洗衣機市場、空調(diào)市場、電腦市場、手機市場、汽車市場，莫不如此。房地產(chǎn)市場又怎么可能對抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律？

四、從來沒有只有唱多的單邊繁榮市場，唱多和唱空從來不是影響市場方向的主要力量。

只要是市場，就有交易雙方。只要存在交易，就有人唱多，也有人唱空，這太正常不過了。沒有哪個國家可以出臺一個奇葩法律，在某一特定市場，市場參與者只能唱多，不能唱空。

千篇一律地唱多，市場千篇一律地上漲，這還是市場嗎？這恐怕就是印鈔機吧？這等好事國家自己去做就好了，在這個一直多、沒有空、一直上漲、沒有下跌的市場里收到越來越多的錢，還需要收什么稅費啊？漲到一定的程度直接就可以全面免除所有稅費了。再漲一漲，就不單可以免稅，還可以向老百姓直接發(fā)錢了。如此下去，都可以購買全世界了。畢竟一個單邊無限上漲的市場，其財富效應(yīng)不是算術(shù)級的，是指數(shù)級增長的??！

所以，只能唱多，不能唱空，這不符合市場規(guī)律。美國股市不僅有人唱空，還有做空的機制，但美國的股市因此一直處于熊市嗎？2007滬指大頂6124點之后，擁有數(shù)百萬粉絲的李大霄一直在唱多A股，他的“鉆石底”、“嬰兒底”言論一度成為市場的熱門話題，18年了，也沒見滬指再破6124??！

如果馬光遠(yuǎn)、宏皓之流真的相信只要大家都來唱多房價，從不同角度證明房地產(chǎn)市場馬上會觸底反彈，房價就真的能上漲，房地產(chǎn)市場就真的能再來一次2000-2020年的繁榮期，我建議馬光遠(yuǎn)、宏皓等人可以向官方、房地產(chǎn)開發(fā)商獻(xiàn)計獻(xiàn)策，說服他們拿出幾十個億來做這事。

中國在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表過房地產(chǎn)分析文章的，最多不會超過1000萬人，每人給他們發(fā)365萬也就36.5億元。讓這1000萬人每天在所有自媒體平臺上發(fā)一篇唱多房價和房地產(chǎn)的文章，連發(fā)一年。這種救市的方法，比國家收儲商品房、降低房貸利率，可要節(jié)省太多。

唱多房地產(chǎn)就能再繁榮，我相信中國前100大房地產(chǎn)商每家湊個四千多萬湊36.5億房地產(chǎn)唱多費，也不費力吧？這種投入產(chǎn)出，估計是非常驚人的吧？如果唱多一年還沒效果，參與者自愿10倍賠償給出資者。我相信官方、房地產(chǎn)商，都不會拒絕這單穩(wěn)賺不賠的單子吧？

【作者：徐三郎】