來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

中經(jīng)記者 郭陽(yáng)琛 石英婧 上海報(bào)道

年關(guān)將近，上海樓市也迎來了“闖關(guān)交卷”的關(guān)鍵時(shí)刻。

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2025年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，今年11月，上海市新房?jī)r(jià)格同比上漲5.1%，1—11月平均同比上漲5.7%，均領(lǐng)跑全國(guó)樓市。

此外，今年11月，上海市二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)22943套，成交量也創(chuàng)下了自今年5月以來的新高。中指研究院方面表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步進(jìn)入以存量為主導(dǎo)階段，二手房成為市場(chǎng)成交的主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1—11月，全國(guó)重點(diǎn)30城二手住宅成交套數(shù)同比增長(zhǎng)2%，“新房+二手房”整體網(wǎng)簽成交量同比基本持平。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，隨著澐啟濱江、安瀾上海等“地王”項(xiàng)目集中在年末入市，上海市新房市場(chǎng)或?qū)⒃倨鸩?。其中，澐啟濱江首開推出的122套房源已經(jīng)售罄，是當(dāng)前市場(chǎng)中少有的“日光盤”。

（澐啟濱江規(guī)劃效果圖。圖片來源：華潤(rùn)置地官微）

多名業(yè)內(nèi)人士分析稱，學(xué)區(qū)資源豐富的板塊成交放量、價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期、租售比明顯提升，是上海市二手房市場(chǎng)回暖的主要原因。而在新房市場(chǎng)，房企在12月份歷來有年終銷售沖刺的慣例，供應(yīng)量會(huì)有所反彈，年末“翹尾”行情也值得期待。

“好房子”新規(guī)重構(gòu)新房市場(chǎng)

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海市新房市場(chǎng)成交量約32萬(wàn)平方米，創(chuàng)下今年以來的新低，環(huán)比下降20%，同比下降超過五成；開盤去化率也同步下跌，10月、11月均維持在25%左右。

據(jù)了解，今年9月，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”）。該《意見》也被業(yè)內(nèi)稱為“‘好房子’新規(guī)”，重構(gòu)了上海市新房市場(chǎng)。

《意見》提出，鼓勵(lì)在小區(qū)出入口或沿街設(shè)置便民商業(yè)公共設(shè)施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高層高；外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，飾面層不計(jì)入容積率等。

備受關(guān)注、爭(zhēng)議頗多的陽(yáng)臺(tái)問題也有了明確規(guī)定。根據(jù)《意見》，陽(yáng)臺(tái)最大面積為戶型建面的10%，且不大于16平方米的，計(jì)一半面積，同時(shí)適用于封閉式陽(yáng)臺(tái)。局部地區(qū)可增加一個(gè)進(jìn)深0.75米、寬3米的陽(yáng)臺(tái)，不計(jì)入容積率和可售面積。

此外，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)可設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過0.75米的帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞式陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積不計(jì)入容積率，不計(jì)入可售面積，且不計(jì)入戶型建筑面積10%的陽(yáng)臺(tái)面積。開敞陽(yáng)臺(tái)寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。

記者注意到，相較《意見》出臺(tái)前入市的產(chǎn)品，依照“好房子”新規(guī)規(guī)劃、建設(shè)的項(xiàng)目存在明顯優(yōu)勢(shì)，這也讓購(gòu)房者對(duì)新房源充滿期待，并持觀望態(tài)度。以楊浦濱江板塊為例，保利譽(yù)濱江和中海云邸玖章兩大項(xiàng)目區(qū)位相當(dāng)、價(jià)格趨同，但由于保利譽(yù)濱江是《意見》出臺(tái)后打造的產(chǎn)品，和中海云邸玖章相比更具市場(chǎng)吸引力。

“隨著依照‘好房子’新規(guī)建設(shè)的新房項(xiàng)目集中入市，存量新房即便是‘3.5代宅’，在產(chǎn)品力對(duì)比下也有明顯短板，導(dǎo)致本輪新房交易規(guī)模快速萎縮?！笨硕鹕虾^(qū)域總經(jīng)理李振宇總結(jié)道。

多個(gè)重磅項(xiàng)目年末入市

作為華潤(rùn)置地在“好房子”新規(guī)發(fā)布后推出的首個(gè)項(xiàng)目，澐啟濱江第一批122套房源已順利“日光”。

記者注意到，澐啟濱江可謂大有來頭。今年8月，華潤(rùn)置地與上海南房集團(tuán)共同拿下后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價(jià)244.7億元。其中，華潤(rùn)置地付出的資金超220億元。后灘地塊正是組合“資產(chǎn)包”中的核心，案名最終確定為澐啟濱江。

據(jù)悉，澐啟濱江在多個(gè)維度體現(xiàn)出上海市“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。例如，陽(yáng)臺(tái)面積有所提升，小戶型陽(yáng)臺(tái)面積為12.5平方米，大戶型則為16平方米。另外，為彌補(bǔ)周邊社區(qū)商業(yè)不足問題，項(xiàng)目?jī)?nèi)打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空層。

最終，澐啟濱江共獲得273組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到223.77%，吹響了上海市新房市場(chǎng)的年末“沖鋒號(hào)”。華潤(rùn)上海相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于首開房源已經(jīng)售罄，澐啟濱江即將在12月進(jìn)行“二開”。

有“全國(guó)總價(jià)地王”之稱的徐匯東安城市更新項(xiàng)目，也將于12月迎來首開。

公開資料顯示，上述項(xiàng)目案名為“安瀾上?！保着螌⑼瞥?11套房源，全部為西區(qū)房源，戶型涵蓋192平方米、238平方米、275平方米、365平方米大平層，均價(jià)為17.88萬(wàn)元/平方米，低于市場(chǎng)預(yù)期。

今年9月，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合體通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所獲取徐匯東安城市更新項(xiàng)目股權(quán)，即徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31地塊，總出讓金額達(dá)439.5億元。

“這個(gè)樓盤是‘好房子’新規(guī)出臺(tái)后，上海市首個(gè)真正意義上的豪宅項(xiàng)目，房源規(guī)模龐大，相當(dāng)于翠湖天地1—6期之和?！卑矠懮虾Ｖ脴I(yè)顧問告訴記者，安瀾上海首批房源已于12月12日過會(huì)，將于19日至23日正式開始認(rèn)籌，認(rèn)籌金300萬(wàn)元。目前，前來項(xiàng)目預(yù)約咨詢、參觀樣板間的客戶量非常大。

據(jù)李振宇介紹，安瀾上海采用全抬板設(shè)計(jì)，這是一種創(chuàng)新的住宅建筑方式，將整個(gè)社區(qū)和建筑群從地面抬升了4—5米，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)公共區(qū)域的價(jià)值提升。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，雖然11月部分入市的高價(jià)項(xiàng)目去化速度有所放緩，但12月房企有沖刺年終銷售的慣例。所以，新房市場(chǎng)整體供應(yīng)量會(huì)有所反彈，并且配合一定的營(yíng)銷活動(dòng)，年末“翹尾”值得期待。

二手房市場(chǎng)率先回暖

和新房市場(chǎng)相比，上海市二手房市場(chǎng)已經(jīng)跑出“翹尾”行情。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海市二手房網(wǎng)簽成交合計(jì)22943套，環(huán)比上漲約24%，創(chuàng)下自今年5月以來的成交量新高。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，今年11月，上海市二手房成交量在近一年中排名第三，僅次于“金三銀四”時(shí)期。剛需低總價(jià)房源成為市場(chǎng)成交主力，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源成交量占比高達(dá)60%?！安簧儆凶宰⌒枨蟮馁?gòu)房者覺得當(dāng)前房?jī)r(jià)已相對(duì)處于低位，風(fēng)險(xiǎn)可承受，于是選擇趁機(jī)‘上車’。同時(shí)，剛需房源租售比明顯提升，對(duì)投資客戶而言也是較好的入手時(shí)機(jī)?！?/p>

盧文曦告訴記者，上海市區(qū)“老破小”和郊區(qū)動(dòng)遷房是當(dāng)前市場(chǎng)的交易熱點(diǎn)。這類項(xiàng)目所處板塊成熟、總價(jià)較低，年租金回報(bào)率在2%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定期存款利息。

上海市二手房市場(chǎng)率先回暖的原因何在？在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來，第一，年底是學(xué)區(qū)房銷售的傳統(tǒng)旺季，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源板塊成交放量；第二，上海市二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)整，買方認(rèn)為已觸及底部，入市意愿增強(qiáng)；第三，市場(chǎng)掛牌量減少，急售房源占比下降，市場(chǎng)緊張情緒緩解，供需關(guān)系迎來積極改善；第四，二手房月度交易量持續(xù)位于榮枯線以上，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，形成正向循環(huán)。

“11月的成交量創(chuàng)今年5月以來新高，市場(chǎng)表現(xiàn)超出預(yù)期?！北R文曦進(jìn)一步表示，今年以來，上海市新房?jī)r(jià)格始終在上行，部分改善型購(gòu)房者上半年沒有及時(shí)入市，當(dāng)下只能轉(zhuǎn)投二手市場(chǎng)。此外，價(jià)格因素也是提高成交量的重要一環(huán)，吸引了部分持觀望態(tài)度的購(gòu)房者。

“以價(jià)換量”正是當(dāng)前上海市二手房市場(chǎng)的主基調(diào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市二手住宅價(jià)格環(huán)比下滑1.24%，同比下滑5.56%，樣本平均價(jià)格為56708元/平方米。

“經(jīng)過較長(zhǎng)周期的市場(chǎng)調(diào)整，二手房?jī)r(jià)格逐漸回落至一個(gè)買賣雙方都較為認(rèn)可的合理區(qū)間?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，部分購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格已處于相對(duì)低位，存在“抄底”買入的機(jī)會(huì)，同時(shí)期望未來房?jī)r(jià)能夠企穩(wěn)回升，從而獲取資產(chǎn)增值收益；另一方面，一些房東為了盡快出手房源，愿意以更合理的價(jià)格出售，通過“以價(jià)換量”的方式促成交易。

盧文曦預(yù)計(jì)，從短期來看，年底是樓市傳統(tǒng)成交旺季，上海市二手房12月份的市場(chǎng)熱度有望進(jìn)一步提高；從中長(zhǎng)期來看，上海市二手房市場(chǎng)將從“以價(jià)換量”逐漸邁入“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”的新階段，市場(chǎng)交易積極態(tài)勢(shì)也會(huì)在2026年得到延續(xù)。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對(duì)：張國(guó)剛）