如果，馬保國不實(shí)戰(zhàn)的話就大概率一直是一代宗師，俄羅斯沒有這兩年也還是那傳說中的軍事強(qiáng)國。他們是被誰忽悠去實(shí)戰(zhàn)的？

最近地產(chǎn)圈也出現(xiàn)了同樣的事件——傳說中最會(huì)賣房的貝殼，自己房子賣不動(dòng)了。

事情很簡(jiǎn)單，一年前貝殼拿地吹貝殼要顛覆房地產(chǎn)行業(yè)的各路媒體最近都報(bào)道了貝殼百億打水漂了，蓋的房子賣不掉了：

其實(shí)偉哥一年前貝殼拿地的時(shí)候就預(yù)判過，貝殼拿地這是完全不可能有任何收益的一次自殺式創(chuàng)新。

這背后原因很簡(jiǎn)單，貝殼的核心競(jìng)爭(zhēng)力一直就是一個(gè)字“大”，所謂的什么數(shù)據(jù)完全都是包裝起來忽悠資本市場(chǎng)或者是開發(fā)商的。

所謂的大數(shù)據(jù)在行業(yè)下行期都是笑話：

在行業(yè)普遍“去杠桿、降開發(fā)占比”的趨勢(shì)下，貝殼逆勢(shì)入局重資產(chǎn)開發(fā)，背后好像有著清晰的戰(zhàn)略考量。

其一，現(xiàn)金充裕的底氣讓其敢于試水，財(cái)報(bào)顯示貝殼賬面可動(dòng)用現(xiàn)金超500億元，在房企普遍現(xiàn)金流緊張的背景下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下降的窗口期，成為其低成本入局的絕佳時(shí)機(jī)。

其二，全國最大的中介網(wǎng)絡(luò)提供了天然的自銷優(yōu)勢(shì)，數(shù)萬家門店與數(shù)十萬經(jīng)紀(jì)人能夠覆蓋海量潛在客群，大幅降低獲客與營銷成本。

其三，打通“找房—買房—裝修—租售”全鏈路的誘惑，契合其“一體三翼”戰(zhàn)略，通過自主開發(fā)實(shí)現(xiàn)房屋全生命周期的多次變現(xiàn)，收益空間遠(yuǎn)超單一中介業(yè)務(wù)。其四，C2M模式的試驗(yàn)訴求，試圖通過大數(shù)據(jù)與AI分析客戶需求反向驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，重構(gòu)傳統(tǒng)開發(fā)的“拍腦袋”模式。

但從實(shí)際效果來看，這一模式仍停留在概念階段，上海項(xiàng)目的“屋頂菜園”與客群性價(jià)比訴求脫節(jié)，成都項(xiàng)目為景觀犧牲朝向等問題，暴露了數(shù)據(jù)模型與市場(chǎng)實(shí)際的嚴(yán)重脫節(jié)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)得非常另類：

大堂地板運(yùn)用大面積拼花，石材可以發(fā)光，自動(dòng)變化各種圖案或文字，像踩在一塊LED屏上。

（貝宸S1實(shí)景圖）

園林座椅到臥室地板都采用斯華洛世奇水晶鑲嵌，將blingbling貫徹到底。還有大到天花板、陽臺(tái)造型、小到躺椅、門把手、雨水篦子……無處不在的貝殼元素，實(shí)在有些喧賓奪主。

畢竟貝殼不是LV、Gucci這樣的奢侈品牌，能夠讓人心甘情愿地為logo買單，業(yè)主買的是豪宅，而不是貝殼的品牌展廳。

貝殼的跨界“祛魅”，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了深刻啟示。

在行業(yè)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的背景下，“好房子仍然熱銷”已成共識(shí)，但“懂賣房”不等于“會(huì)建房”，中介的渠道優(yōu)勢(shì)無法替代開發(fā)的專業(yè)能力。

傳統(tǒng)房企紛紛向輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，而貝殼逆勢(shì)入局重資產(chǎn)開發(fā)的失敗嘗試，再次證明房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)與專業(yè)性，并非僅憑資金與渠道就能突破。

對(duì)于貝殼而言，放棄自操盤轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)合作，或許是認(rèn)清自身能力邊界后的理性選擇，但C2M模式的實(shí)踐短板，讓其“賦能開發(fā)商造好房”的定位缺乏足夠說服力。對(duì)于普通購房者而言，“貝殼開發(fā)”的標(biāo)簽，特別是豪宅不僅僅沒有成為決策加分項(xiàng)，反而成了負(fù)分，地段、產(chǎn)品、價(jià)格與開發(fā)運(yùn)營能力的匹配度，才是衡量房產(chǎn)價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)。

在中國房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于一手托兩家，居間交易，在市場(chǎng)上行中介聯(lián)合房主打壓購房者出價(jià)，市場(chǎng)下行期，相反，中介聯(lián)合購房者打擊房主。所以中介的唯一核心競(jìng)爭(zhēng)力就是規(guī)模，所謂的了解市場(chǎng)就是笑話。

從“用中介基因重構(gòu)開發(fā)邏輯”的高調(diào)宣言，到“終止自操盤”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，貝殼的百億跨界試驗(yàn)歷時(shí)兩年便草草收尾。

這場(chǎng)自“祛魅”的過程，不僅是貝殼自身對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)認(rèn)知的回歸，更折射出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的底層邏輯——無論模式如何創(chuàng)新，專業(yè)能力的積累與市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)匹配，始終是不可逾越的核心門檻。

貝宸S1不是貝殼開發(fā)業(yè)務(wù)的終點(diǎn)，卻是其接受市場(chǎng)考核的第一道“真題”，而這道題的答案，早已為所有跨界玩家敲響警鐘：在專業(yè)領(lǐng)域深耕細(xì)作，遠(yuǎn)比盲目跨界冒險(xiǎn)更具價(jià)值。

平心而論，左老板打的底子好，貝殼不折騰就穩(wěn)贏了，貝殼沒有任何所謂的核心競(jìng)爭(zhēng)力，唯一一個(gè)用互聯(lián)網(wǎng)模式資本改造了中介行業(yè)，做了大和壟斷，唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是政策，除非被當(dāng)場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲或者下跌的罪魁禍?zhǔn)祝駝t貝殼不折騰就穩(wěn)贏：

貝殼本手握輕資產(chǎn)服務(wù)的 “穩(wěn)贏牌”—— 中介行業(yè)無需重資產(chǎn)投入，核心靠服務(wù)立足，再加上它如今穩(wěn)固的市場(chǎng)占有率，只要房地產(chǎn)行業(yè)根基還在，就能穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)盈利高地，實(shí)現(xiàn)旱澇保收。

房地產(chǎn)開發(fā)自帶強(qiáng)周期、高杠桿的基因，注定要在市場(chǎng)浪潮中顛簸。有數(shù)據(jù)顯示，中國房企平均壽命僅 3.5 年，能活過 20 年的不足 10%，世界上更是難有 “純房地產(chǎn)開發(fā)” 公司能跨越 50 年周期。曾經(jīng)風(fēng)光無限的恒大、碧桂園、融創(chuàng)，終究沒能扛過一輪行業(yè)調(diào)整的大浪，印證了這條賽道的殘酷。

深諳行業(yè)規(guī)律的大佬們，早已提前開啟轉(zhuǎn)型之路。香港老牌房企中，李嘉誠的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、李兆基的恒基兆業(yè)，雖以地產(chǎn)發(fā)家，卻早早布局港口、零售、基建等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，分散風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)地的萬科、華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)，看似頂著 “地產(chǎn)公司” 的標(biāo)簽，實(shí)則早已跨界物業(yè)、商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)甚至醫(yī)療健康領(lǐng)域，從輕資產(chǎn)運(yùn)營中尋找新增長(zhǎng)極。

當(dāng)全行業(yè)都在向輕資產(chǎn)靠攏、規(guī)避周期風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，貝殼卻走出了相反的路線 —— 大舉加碼開發(fā)業(yè)務(wù)。這幾個(gè)項(xiàng)目影響很深遠(yuǎn)，只要還存在就會(huì)被當(dāng)成全行業(yè)吐槽貝殼高渠道費(fèi)還沒有用的證據(jù)！——你也賣吧不出去房，憑什么收這么多？

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底劇場(chǎng)效應(yīng)，一個(gè)區(qū)域只有一個(gè)項(xiàng)目用渠道的時(shí)候，物超所值，但隨著大家都上渠道了，就會(huì)出現(xiàn)一套房沒多賣反而利潤(rùn)都給了并不會(huì)多賣房的渠道。

不僅僅這樣，在這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目老總居然曝光中國房地產(chǎn)底牌。掛牌二手房超過650萬套，估計(jì)要被約談了。

在現(xiàn)在這個(gè)大環(huán)境下，居然敢公開發(fā)布這些數(shù)據(jù)，顯擺自己大數(shù)據(jù)？賣的不好情有可原？

這也充分證明了這些人真是不合適干開發(fā)商，挖了一群過去開發(fā)商失業(yè)再就業(yè)的人估計(jì)要重新找工作了。

本來開發(fā)商以為是找了個(gè)好伙伴幫忙賣房子，結(jié)果這伙伴自己也賣不了房子，還要吃香的喝辣的。

貝殼這次是用百億給自己本來游刃有余，穩(wěn)賺不賠的生意主動(dòng)爆了一個(gè)雷，這下要匆匆忙忙了，這個(gè)雷會(huì)一直存在，建議趕快把這些項(xiàng)目賣了改個(gè)名字。