公區(qū)配套，是審視住房租賃產(chǎn)品價(jià)值的重要維度，也是對(duì)“住得好”最直觀的注解。

伴隨租賃住房市場(chǎng)的日益成熟與客群需求的持續(xù)演進(jìn)，長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)正步入一個(gè)全新的階段。居住空間的價(jià)值，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越基礎(chǔ)的棲身功能，轉(zhuǎn)而向生活體驗(yàn)、社區(qū)認(rèn)同與情感連接深度延伸。在這一進(jìn)程中，公區(qū)從過(guò)往的“配角”，逐漸成為定義項(xiàng)目品質(zhì)、驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的“核心主場(chǎng)”。

2025年住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，住房租賃行業(yè)的領(lǐng)先實(shí)踐清晰揭示出公區(qū)創(chuàng)新的核心趨勢(shì)：室內(nèi)公區(qū)從“大而全”轉(zhuǎn)向基于客群需求的“小而精”，聚焦高頻功能，借助配套聯(lián)動(dòng)與自營(yíng)品牌實(shí)現(xiàn)降本增收；社區(qū)景觀對(duì)標(biāo)商品住宅，落地可感知的主題園林與復(fù)合場(chǎng)景，提升居住質(zhì)感與歸屬感；設(shè)計(jì)思維持續(xù)創(chuàng)新，通過(guò)植入網(wǎng)紅地標(biāo)、策展空間等元素，將物理場(chǎng)所轉(zhuǎn)化為可傳播的社交資本，塑造獨(dú)特社區(qū)品牌。

壹

室內(nèi)公區(qū)

01聚焦客戶(hù)需求偏好，側(cè)重植入高頻高效功能空間

長(zhǎng)租市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，在公區(qū)打造及功能選擇上，潛移默化的發(fā)生了改變，當(dāng)前項(xiàng)目更加聚焦客戶(hù)需求偏好，在匹配需求的同時(shí)，考量功能空間的實(shí)用性，公區(qū)配置從“大而全”轉(zhuǎn)向“小而精”。

比如廣州貝殼海鹽公寓，項(xiàng)目通過(guò)深入的前期客戶(hù)調(diào)研，在公區(qū)功能選擇上，選取了使用頻次更高且青年客戶(hù)更偏好的健身房、共享廚房、書(shū)吧、游戲室等，而長(zhǎng)租公寓多數(shù)項(xiàng)目都會(huì)配置的臺(tái)球室卻不在其列。對(duì)此，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人解釋道，長(zhǎng)租公寓的核心租戶(hù)是20-35歲的都市白領(lǐng)、年輕創(chuàng)業(yè)者，他們的休閑方式更加數(shù)字化、碎片化和社交多元化，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，打臺(tái)球的吸引力遠(yuǎn)不如玩手機(jī)、刷短視頻、玩主機(jī)游戲，或參加一場(chǎng)狼人殺、瑜伽課。且桌球室占地面積大、功能單一且投資與維護(hù)成本高，所以該項(xiàng)目并未配置臺(tái)球室，選擇配置400㎡“日咖夜酒”空間和唱歌房，且周五到周末有駐場(chǎng)樂(lè)隊(duì)進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)到晚上12點(diǎn)，項(xiàng)目通過(guò)對(duì)位青年客戶(hù)偏好，形成良好的口碑，自開(kāi)業(yè)以來(lái)，實(shí)現(xiàn)每天2.5套的高效去化。

02周邊配套聯(lián)動(dòng)+自有資源整合，實(shí)現(xiàn)降本的同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量，并有效縮短爬坡期

當(dāng)前全國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)，頭部企業(yè)特別是房企系，立足與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所積累的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，充分整合集團(tuán)資源，通過(guò)會(huì)員聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的客戶(hù)聯(lián)動(dòng)，在保證客戶(hù)享受各類(lèi)優(yōu)質(zhì)配套的同時(shí)，有效降低了公區(qū)打造的成本。

如東莞華潤(rùn)有巢公寓松山湖萬(wàn)象匯店，項(xiàng)目坐落于東莞最熱門(mén)商場(chǎng)-松山湖萬(wàn)象匯之上，享有片區(qū)最優(yōu)生活配套——12萬(wàn)方華潤(rùn)萬(wàn)象匯。入住客戶(hù)通過(guò)會(huì)員共享機(jī)制，享受更為多元且便捷的生活服務(wù)。項(xiàng)目?jī)H配置290㎡公區(qū)，單房公區(qū)面積配比僅為0.1㎡。大大的降低了公區(qū)打造的成本的同時(shí)客戶(hù)還可享受片區(qū)最完善的配套服務(wù)。

再如珠海華寓橫琴華發(fā)廣場(chǎng)店，項(xiàng)目出門(mén)即是區(qū)域內(nèi)最大商業(yè)綜合體——橫琴華發(fā)商都，周邊3公里內(nèi)生活配套包括各種購(gòu)物中心、醫(yī)院、學(xué)校，餐館等，項(xiàng)目樓下即將配備便利超市，為住戶(hù)提供便利的生活服務(wù)。同時(shí)滿足住戶(hù)的日常生活購(gòu)物需求。項(xiàng)目公區(qū)僅打造了接待大堂，通過(guò)華發(fā)集團(tuán)會(huì)員聯(lián)動(dòng)的方式，解決客戶(hù)配套服務(wù)需求。項(xiàng)目推行“把1公里生活裝進(jìn)一部電梯”的生活理念，雖然公區(qū)做了減法降低了成本投入反而提升了客群幸福感。項(xiàng)目在租金高于區(qū)域15%的基礎(chǔ)上，僅入市4個(gè)月，出租率便達(dá)到了95%，快速完成爬坡。

03對(duì)位客戶(hù)需求，企業(yè)自營(yíng)如咖啡、超市等功能空間，提升多經(jīng)收入提升的同時(shí)強(qiáng)化用戶(hù)黏度

公區(qū)運(yùn)營(yíng)一直是長(zhǎng)租行業(yè)多經(jīng)收入的主要來(lái)源，而市場(chǎng)傳統(tǒng)的主流做法多數(shù)為自運(yùn)營(yíng)+外包的組合方式。而今租賃市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)公區(qū)全自主運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)從“空間租賃”到“流量變現(xiàn)”的躍遷。租客不再是單純的住戶(hù)，而是具有清晰畫(huà)像和消費(fèi)能力的私域流量。公區(qū)運(yùn)營(yíng)則是轉(zhuǎn)化這些流量的核心場(chǎng)景。相較于外包模式利潤(rùn)分成低，品牌同質(zhì)化等問(wèn)題。而迎合客戶(hù)需求，建立自有品牌并導(dǎo)入，則可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和品牌忠誠(chéng)度的提升。真正的把公區(qū)從“成本中心”變成“利潤(rùn)引擎”，同時(shí)通過(guò)自有品牌強(qiáng)化用戶(hù)粘性，最終獲得長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

例如北京樂(lè)乎公寓清河店，項(xiàng)目配備了健身房、休息區(qū)、戶(hù)外休閑空間、咖啡廳、水吧、自習(xí)室、會(huì)議室等功能空間且全部為自運(yùn)營(yíng)。通過(guò)自運(yùn)營(yíng)的方式，公區(qū)服務(wù)更加有保證，且大大提升客戶(hù)黏度的同時(shí)，降低了外包分成，實(shí)現(xiàn)了多金收入的提升。而且項(xiàng)目深入研究目標(biāo)客群特征，精準(zhǔn)對(duì)位客群需求，建立樂(lè)乎集團(tuán)最新自有品牌—“啡常樂(lè)乎”咖啡，并在公區(qū)植入，一方面滿足都市白領(lǐng)的需求，一方面在潛移默化中建立品牌忠誠(chéng)度；形成良好的市場(chǎng)口碑。

貳

社區(qū)景觀

01主題中庭景觀園林媲高端住宅，“好房子”指引落地生花

全國(guó)多個(gè)城市將租賃住房納入“好房子”建設(shè)體系。新建大型租賃社區(qū)主題中庭景觀園林的品質(zhì)已實(shí)現(xiàn)跨越式提升，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與營(yíng)造水準(zhǔn)正全面對(duì)標(biāo)、甚至局部超越高端商品住宅。將“好房子”的國(guó)家指引，轉(zhuǎn)化為可觸摸、可體驗(yàn)的現(xiàn)實(shí)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展樹(shù)立了嶄新標(biāo)桿。集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，功能從單一走向復(fù)合，景觀不再是觀賞性的綠地，而是精細(xì)劃分為社交會(huì)客、活力運(yùn)動(dòng)、靜謐休閑、親子游樂(lè)等多功能模塊，滿足租戶(hù)全方位的生活需求。其次，極大地增強(qiáng)了用戶(hù)的參與感與歸屬感。最后，品質(zhì)從將就走向講究，在材質(zhì)、家具、燈光及生態(tài)技術(shù)上精益求精，營(yíng)造出媲美高端住宅的質(zhì)感與美學(xué)。

如上海港城領(lǐng)寓（泥城）項(xiàng)目，打造嶼沐環(huán)廊主題園林。創(chuàng)新運(yùn)用立體花園理念，充分融合休閑、社交、運(yùn)動(dòng)等各類(lèi)功能。通過(guò)架空層、景觀連廊的構(gòu)建，將不同樓棟串聯(lián)為一體，并以錯(cuò)落有致的景觀元素以及豐富的活動(dòng)空間，營(yíng)造出詩(shī)意而靈動(dòng)的氛圍。

再如上海壹間公寓新橋G60科創(chuàng)云廊社區(qū)、上海金地草莓社區(qū)南大旗艦店等新建大型租賃社區(qū)，均有打造高品質(zhì)主題景觀園林。園林景觀的升級(jí)將推動(dòng)大型租賃社區(qū)的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)邁向新維度，從提供居所，升級(jí)為提供一種被認(rèn)同、有溫度、可持續(xù)的生活方式。

02園林社區(qū)化趨勢(shì)，新建項(xiàng)目在追求高綠化率的同時(shí)，將綠化與硬質(zhì)鋪裝、活動(dòng)空間有機(jī)結(jié)合，打造功能復(fù)合的戶(hù)外空間。

園林社區(qū)化已成為提升產(chǎn)品力和居住體驗(yàn)的重要策略。高綠化率結(jié)合硬質(zhì)鋪裝、戶(hù)外活動(dòng)空間，不僅增強(qiáng)了社區(qū)的生態(tài)性與美觀度，也顯著提升了租戶(hù)的歸屬感、生活品質(zhì)和續(xù)租意愿。

其中高綠化率項(xiàng)目多體現(xiàn)在新建的租賃社區(qū)，如成都天投桐堂南湖店、成都蓉禾雅居綠化率均達(dá)35%，這些項(xiàng)目追求高綠化率同時(shí)，綠化設(shè)計(jì)上注重立體層次及場(chǎng)景營(yíng)造，并將綠化景觀與活動(dòng)空間一體化設(shè)計(jì)，提升社區(qū)品質(zhì)感。典型項(xiàng)目如成都天投桐堂南湖店內(nèi)部以景觀中軸串聯(lián)整個(gè)園區(qū)空間 —— 通過(guò)植被層次、休閑步道與活動(dòng)場(chǎng)景的結(jié)合，為租戶(hù)提供兼具互動(dòng)性及體驗(yàn)感的居住場(chǎng)景。中心庭院以景觀打造為核心，在林下空間嵌入“森林會(huì)客廳”，在硬質(zhì)鋪裝界定的活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目設(shè)置了多樣化的運(yùn)動(dòng)健身節(jié)點(diǎn)，在中軸終端設(shè)置開(kāi)放式觀影場(chǎng)域，將分散的社交需求整合為連貫的體驗(yàn)動(dòng)線，園林的社區(qū)化提升了租戶(hù)的居住體驗(yàn)感。通過(guò)對(duì)園林進(jìn)行社區(qū)化打造，項(xiàng)目成功從提供基礎(chǔ)居住功能升級(jí)為高品質(zhì)生活的提供者，高品質(zhì)居住體驗(yàn)增強(qiáng)了租戶(hù)的滿意度，也直接轉(zhuǎn)化為更強(qiáng)的續(xù)租意愿。

03增設(shè)視覺(jué)符號(hào)、網(wǎng)紅地標(biāo)等節(jié)點(diǎn)，利用小眾元素塑造鮮明的社區(qū)品牌與文化標(biāo)簽

全國(guó)租賃市場(chǎng)已有項(xiàng)目開(kāi)始建立項(xiàng)目專(zhuān)屬視覺(jué)符號(hào)，在公區(qū)空間設(shè)計(jì)兼顧打卡點(diǎn)和功能性，建立起客群運(yùn)營(yíng)高效情感連接的同時(shí)，打造城市網(wǎng)紅地標(biāo)，提升項(xiàng)目知名度和客戶(hù)的歸屬感。這樣既能強(qiáng)化品牌記憶點(diǎn)，又能自然延伸出各種主題空間和活動(dòng)。通過(guò)策展等方式，結(jié)合空間租賃、社群增值和跨界合作來(lái)打造多維收入結(jié)構(gòu)。相較于傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓賣(mài)“位置、設(shè)施、服務(wù)”，而新一代的策略則演變?yōu)槭圪u(mài)一種 “可傳播、可體驗(yàn)、可共鳴”的生活方式。

如成都香投泊寓·院兒-甫家社區(qū)店項(xiàng)目巧妙利用架空層連廊改造為“天際跑道”，賦予跑步者開(kāi)闊的視野與獨(dú)特的空中體驗(yàn)；同時(shí)設(shè)置專(zhuān)業(yè)競(jìng)技碗池，精準(zhǔn)吸引滑板、輪滑等街頭文化愛(ài)好者，形成垂直而活躍的社群氛圍，通過(guò)舉辦輪滑競(jìng)技賽等主題活動(dòng)，硬件不再是冰冷的設(shè)施，而是演變?yōu)樯缛何幕姆趸鳎瑥?qiáng)化了項(xiàng)目的個(gè)性與記憶點(diǎn)。這種特色設(shè)施不僅僅服務(wù)于內(nèi)部租戶(hù)，更憑借其專(zhuān)業(yè)性和獨(dú)特性，成為區(qū)域的潮流地標(biāo)，吸引外部愛(ài)好者前來(lái)打卡，成為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)符號(hào)。

再如北京青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場(chǎng)。布置裝置藝術(shù)，打造網(wǎng)紅打卡場(chǎng)地，吸引人流，形成項(xiàng)目廣泛傳播，建立起品牌形象。并利用公區(qū)空間和先鋒設(shè)計(jì)師合作，打造對(duì)標(biāo)北京蔦屋書(shū)店的青核“SHARE TIME”，設(shè)計(jì)共享辦公，小型會(huì)議室、咖啡簡(jiǎn)餐、文創(chuàng)、書(shū)籍等功能。后期運(yùn)營(yíng)通過(guò)谷子、快閃、動(dòng)漫藝術(shù)展覽、收費(fèi)自習(xí)室或區(qū)域內(nèi)多項(xiàng)活動(dòng)舉辦，例如海淀青年企業(yè)家協(xié)會(huì)、AI交流互動(dòng)中心等，打造公益角等多角度提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。在提供中產(chǎn)精致客群生活氛圍感，改善職住平衡的理想生活的同時(shí)創(chuàng)造了更多的收入可能。

叁

區(qū)域公區(qū)創(chuàng)新特征

華東區(qū)域

大型租賃社區(qū)配套自營(yíng)主題商業(yè)，客戶(hù)需求多維滿足

從華東近一年的新開(kāi)大型租賃社區(qū)來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目除了傳統(tǒng)的公區(qū)配套外，還配置了自營(yíng)主題商業(yè)。自營(yíng)商業(yè)與社區(qū)公共服務(wù)和社群活動(dòng)深度融合，創(chuàng)造出強(qiáng)黏性的生活場(chǎng)景。這極大提升了租戶(hù)的便利度與歸屬感。此舉是對(duì)客戶(hù)多元需求進(jìn)行深度挖掘與精準(zhǔn)響應(yīng)的系統(tǒng)性解決，構(gòu)建一體化的生活生態(tài)系統(tǒng)。它實(shí)現(xiàn)了需求響應(yīng)的精準(zhǔn)性與可控性。與引入標(biāo)準(zhǔn)化連鎖品牌不同，社區(qū)自營(yíng)商業(yè)能夠直接依據(jù)租戶(hù)畫(huà)像，量身定制商業(yè)內(nèi)容。無(wú)論是開(kāi)設(shè)健康輕食餐廳、精品咖啡工坊、寵物服務(wù)中心，都能確保服務(wù)與客群的真實(shí)生活方式高度契合，形成所見(jiàn)即所需的完美匹配。構(gòu)建了“租賃+消費(fèi)”的雙重盈利模型。自營(yíng)商業(yè)將原本讓渡給第三方的租金收益內(nèi)部化，開(kāi)辟了除住宅租金以外的第二增長(zhǎng)曲線。更重要的是，優(yōu)質(zhì)獨(dú)家的商業(yè)配套能顯著提升住宅產(chǎn)品的溢價(jià)能力，吸引并留住高價(jià)值租戶(hù)，從而在提升非租金收入的同時(shí)，反哺核心租賃業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

如上海貝殼海鹽公寓九亭國(guó)際社區(qū)，項(xiàng)目配備超3000㎡自營(yíng)主題商業(yè)，配備便利店、超市、藥房、餐飲、寵物、干洗等業(yè)態(tài)，全維度滿足客戶(hù)需求。項(xiàng)目2025年10月開(kāi)業(yè)，首月便完成560套出租，出租率達(dá)到70%。

再如上海城方·古北璟辰社區(qū)，以藝術(shù)生活為商業(yè)特色。打造涵蓋生活方式、健身、藝文體驗(yàn)、生活休閑、寵物服務(wù)、親子友好等業(yè)態(tài)，構(gòu)成15分鐘復(fù)合式生活圈系統(tǒng)，豐富片區(qū)內(nèi)住戶(hù)的休閑生活。引入生鮮市集、地方特色主題餐飲食集、生活方式及配套、兒童藝文體驗(yàn)等業(yè)態(tài)；主力客戶(hù)有奧樂(lè)齊超市、麥當(dāng)勞、Baker&spice、孔乙己紹興酒樓、NRG、藝文體驗(yàn)等。

公區(qū)配套高端化、精致化，配備室內(nèi)泳池、數(shù)字化互動(dòng)裝置等

華東租賃市場(chǎng)產(chǎn)品公區(qū)配套從滿足居住走向定義生活演進(jìn)，開(kāi)啟高端化、精致化、網(wǎng)紅化時(shí)代。如引入室內(nèi)恒溫泳池、數(shù)字化藝術(shù)互動(dòng)裝置等高感知設(shè)施，正成為領(lǐng)先項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌破局、提升資產(chǎn)價(jià)值的戰(zhàn)略選擇。

首先，它實(shí)現(xiàn)了品牌形象的瞬時(shí)塑造與傳播。室內(nèi)泳池、數(shù)字藝術(shù)墻等設(shè)施超越了傳統(tǒng)公區(qū)的功能性，成為極具視覺(jué)沖擊力的社交貨幣。租戶(hù)自發(fā)在社交平臺(tái)上的打卡分享，為項(xiàng)目帶來(lái)了持續(xù)且免費(fèi)的品牌曝光，快速建立起高端、時(shí)尚的市場(chǎng)認(rèn)知，與傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品形成鮮明代差。其次，它構(gòu)建了強(qiáng)大的租金溢價(jià)與招租吸引力。這些高端配套將社區(qū)從單純的居住空間升維為提供獨(dú)特體驗(yàn)的Lifestyle Hub，極大提升了項(xiàng)目的心理價(jià)值感知。對(duì)于追求生活品質(zhì)的新生代租戶(hù)而言，這些設(shè)施構(gòu)成了強(qiáng)大的決策驅(qū)動(dòng)力，使他們?cè)敢鉃檫@種"觸手可及的奢華"支付更高租金，從而直接提升了項(xiàng)目的營(yíng)收能力。

如寧波欣寓云璟里項(xiàng)目，前期針對(duì)目標(biāo)青年客群，深入調(diào)研潛在需求，洞察到當(dāng)下青年對(duì)運(yùn)動(dòng)和健康的高需求。在公區(qū)功能選擇上，配備了除常規(guī)的臺(tái)球廳、健身房外，還配備了室內(nèi)泳池和室外籃球場(chǎng)。極大的滿足了目標(biāo)客群多元運(yùn)動(dòng)需求，提升轉(zhuǎn)化率。再有就是龍湖冠寓天津梅江天街店，對(duì)位年輕一代的審美偏好，在公區(qū)引入“扶光云梯”等新媒體數(shù)字交互藝術(shù)裝置，打造體驗(yàn)沉浸式的藝文氛圍，提升了空間的時(shí)尚感和趣味性。獲得目標(biāo)客戶(hù)的廣泛認(rèn)可。

華南區(qū)域

新建類(lèi)租賃項(xiàng)目公區(qū)配套完善，單房公區(qū)面積配比多在3㎡以上，改建類(lèi)條件受限，主打剛需高效功能配置，單房公區(qū)面積配比以2㎡以?xún)?nèi)為主

華南長(zhǎng)租公寓在公區(qū)面積配置上，新建和改建類(lèi)分化特征明顯。新建類(lèi)主要以租賃大社區(qū)為主，該類(lèi)項(xiàng)目在空間配置上優(yōu)勢(shì)明顯，企業(yè)更愿意在公區(qū)面積配置上傾斜，包含運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)、兒童等品類(lèi)齊全的功能配套。如福州U厝公寓廈坊店，項(xiàng)目為新建租賃社區(qū)，布局兩棟租賃住宅，公區(qū)配備了大中庭景觀的同時(shí)，在核心節(jié)點(diǎn)還布局了臺(tái)球室、健身房、籃球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、書(shū)吧和活動(dòng)草坪等，項(xiàng)目共計(jì)333套租賃房源配置了1000㎡公區(qū)，單房公區(qū)面積配比達(dá)到了3㎡。

而改建類(lèi)項(xiàng)目，因建筑主體已成型，改造限制條件較多，故在后續(xù)改建過(guò)程中多數(shù)項(xiàng)目更愿意配置高頻剛需功能的公區(qū)空間，據(jù)統(tǒng)計(jì)，多數(shù)項(xiàng)目單房公區(qū)面積配比較低，多在2㎡以下。如廣州保利和寓大源店結(jié)合客戶(hù)群體需求、成本需求、功能需求、收納需求、地理位置、周邊配套、建筑條件等多維度分析，打造”因地制宜“的公區(qū)配套，利用大堂打造了490㎡公區(qū)，針對(duì)白領(lǐng)客群，配備客戶(hù)偏好的影音室、健身房、學(xué)習(xí)區(qū)等功能，單房公區(qū)面積配比僅0.4㎡。

華北區(qū)域

利用公區(qū)亮點(diǎn)為項(xiàng)目賦能，不再局限于功能配套空間，延伸至綠植、入戶(hù)等

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在前期發(fā)展過(guò)程中，將重點(diǎn)放在了室內(nèi)空間和公區(qū)功能配套上，而忽視了植物交互性。而在華北市場(chǎng)，目前已有項(xiàng)目開(kāi)始在綠植等細(xì)節(jié)上發(fā)力，通過(guò)打造特色綠植，為項(xiàng)目賦能，并在市場(chǎng)上形成區(qū)隔。將公區(qū)亮點(diǎn)延伸至細(xì)分模塊主體化設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)維度從硬件配置提升到了場(chǎng)景體驗(yàn)和情感價(jià)值層面。它讓冰冷的建筑擁有了溫度與個(gè)性，不僅能直接促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)、提升價(jià)值，更能長(zhǎng)遠(yuǎn)地培養(yǎng)用戶(hù)忠誠(chéng)度、塑造高端品牌形象，是為項(xiàng)目注入持久生命力的明智之舉。

例如濟(jì)南先投雅遇公寓起步區(qū)店，作為濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)重點(diǎn)打造的安居工程，雅遇公寓由濟(jì)南先投集團(tuán)與新加坡雅詩(shī)閣有限公司合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。致力于打造適合青年人才、新市民及企業(yè)員工的高品質(zhì)居住空間。項(xiàng)目落地“南洋”風(fēng)格綠植，通過(guò)綠植、裝置、水景等營(yíng)造出熱帶風(fēng)情。

中西部區(qū)域

為備考人群打造“沉浸式學(xué)習(xí)空間”，打造核心吸引力

為備考人群打造的學(xué)習(xí)空間，抓住了該客群居住空間局促、需要高效學(xué)習(xí)環(huán)境的核心痛點(diǎn)，構(gòu)建了極具黏性的用戶(hù)吸引點(diǎn)。今年配置自習(xí)室的新開(kāi)項(xiàng)目占比達(dá)88%，而去年僅少量項(xiàng)目配置自習(xí)室，占比約為30%。如鄭州城發(fā)觀湖美寓人才公寓、玉軒美寓人才公寓項(xiàng)目定位為專(zhuān)為青年人才打造的學(xué)習(xí)和通勤雙優(yōu)型精品公寓。主力客群為應(yīng)屆畢業(yè)生及周邊企業(yè)的在職員工，其中不乏大量正處于公務(wù)員、事業(yè)單位及研究生備考階段的青年群體，無(wú)論是“全職備考”還是“在職備考”，均對(duì)學(xué)習(xí)環(huán)境有著較高要求。自習(xí)室保持著較高的使用率，不僅意味著項(xiàng)目公區(qū)空間資源得到了高效利用，避免了閑置及浪費(fèi)，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)的合理性。

針對(duì)烹飪需求，設(shè)立“補(bǔ)位型共享廚房”滿足生活剛需

針對(duì)小戶(hù)型公寓普遍存在的無(wú)獨(dú)立廚房、無(wú)燃?xì)馀渲玫韧袋c(diǎn)，共享廚房作為一種精準(zhǔn)的解決方案，其核心價(jià)值在于對(duì)戶(hù)型功能缺失的有效補(bǔ)位。它專(zhuān)門(mén)服務(wù)于那些居住在小戶(hù)型中但有烹飪需求的租戶(hù)，將分散的、難以實(shí)現(xiàn)的個(gè)體廚房需求，集中通過(guò)高質(zhì)量的公共空間予以滿足。

如龍湖冠寓成都行政學(xué)院店其共享廚房的設(shè)計(jì)完全基于功能補(bǔ)位的邏輯。對(duì)比以往僅提供水槽、儲(chǔ)物柜，簡(jiǎn)易就餐區(qū)的共享廚房，該項(xiàng)目在配置上進(jìn)行了升級(jí)，不僅配備了抽油煙機(jī)、電磁爐、微波爐等齊全家電，可充分滿足用戶(hù)煎、炒、煮、熱等多種烹飪需求；還設(shè)置了充足的獨(dú)立儲(chǔ)物空間，保障每位用戶(hù)廚具、調(diào)料等物品的安全有序存放。此外，廚房整體空間更為寬敞，可支持10余人同時(shí)操作，極大提升了使用的便利性與社交屬性，真正成為一項(xiàng)實(shí)用且高效的公區(qū)功能。此外，運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)該區(qū)域的水電費(fèi)用，這一舉措徹底消除了租戶(hù)在使用公共設(shè)施時(shí)對(duì)額外成本的顧慮，從運(yùn)營(yíng)機(jī)制上保障了解決方案的可行性與便捷性，使功能補(bǔ)位真正落到實(shí)處。

小結(jié)

長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷超越基礎(chǔ)居住功能，公區(qū)與景觀從配套走向主場(chǎng)，圍繞客群需求，不斷創(chuàng)新升級(jí)，并呈現(xiàn)出公區(qū)運(yùn)營(yíng)減量增質(zhì)與精準(zhǔn)打擊、景觀園林社區(qū)化與主題化、網(wǎng)紅地標(biāo)思維植入公區(qū)設(shè)計(jì)的典型特征。

大而全的公區(qū)逐步淘汰，取而代之的是基于深度客戶(hù)調(diào)研的高頻高效功能組合。自習(xí)室、共享廚房、健身房將成為基礎(chǔ)配置，而更具社群特色的功能如直播室、萌寵樂(lè)園、MINI農(nóng)場(chǎng)等將成為差異化競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

大型租賃社區(qū)的園林將全面對(duì)標(biāo)高端商品房，從單純的綠化升級(jí)為承載社交、休閑、運(yùn)動(dòng)功能的“第二客廳”。通過(guò)主題中庭、架空層活力場(chǎng)、屋頂農(nóng)場(chǎng)等設(shè)計(jì)，營(yíng)造強(qiáng)烈的社區(qū)歸屬感與品牌辨識(shí)度，使其從成本中心轉(zhuǎn)化為價(jià)值溢價(jià)的核心。

部分項(xiàng)目將公區(qū)設(shè)計(jì)為吸引打卡、塑造品牌形象的營(yíng)銷(xiāo)陣地。通過(guò)策展、跨界合作等方式，將空間轉(zhuǎn)化為可傳播、可體驗(yàn)、可共鳴的社交資本，開(kāi)辟非租金收入新渠道。

注：本文圖片除特別標(biāo)注外，均來(lái)自企業(yè)官方披露，由住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)整理。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)研究力量和咨詢(xún)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶(hù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。