文｜金融八卦女 伍豪

越南樓市，徹底瘋了！

最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，仿佛讓人看到了2015年上海內(nèi)環(huán)樓市開盤現(xiàn)場的影子。

一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復(fù)刻曾經(jīng)無數(shù)次上演的"中國式"搶房。

凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機屏幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著"投資心得"，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣里彌漫著同樣的對財富的饑渴。

這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重復(fù)上演。

和胡志明樓市相似，在河內(nèi)一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這里完整復(fù)刻。

這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度涌入這個東南亞國家，創(chuàng)造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當?shù)厝嗽戮杖雰H3600元人民幣。

資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。

下一個爆發(fā)點，賭一把越南城市化紅利 溫州商人阿強

"2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。"阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了復(fù)雜的政策分析模型。

"我們研究越南的五年規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。"

阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關(guān)注地鐵規(guī)劃。"你看胡志明市地鐵2號線的規(guī)劃圖，沿線那些現(xiàn)在還是空地或舊廠區(qū)的地塊，像極了當年張江的農(nóng)田。" 他已提前布局，收購數(shù)套沿線公寓。"這里規(guī)劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發(fā)點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。"

政策風(fēng)險大，投機就是用好信息差和時間差 資深炒房客 阿軍

"就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！"阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經(jīng)濟增長極，如今指向越南。他分享的"越南攻略"極具實戰(zhàn)性：避開核心區(qū)成熟地段的泡沫，專攻"規(guī)劃新區(qū)"和"地鐵延伸段末梢"。

"賭的就是信息差和時間差。"他最近在胡志明一個項目"掃貨"三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內(nèi)。"用足杠桿，海外賬戶操作。五年，就賭五年內(nèi)這里地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產(chǎn)生大量租賃和購買需求。"但他始終保持警惕，手機里存著越南各級政府的官網(wǎng)鏈接。

"最大的風(fēng)險不是市場跌，而是政策風(fēng)險。如果越南學(xué)習(xí)中國突然出臺限購限貸，游戲規(guī)則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。"阿軍嚴肅地說。

一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方 越南本地房產(chǎn)中介 阿梅

作為土生土長的胡志明市人，從業(yè)十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區(qū)域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。"十年前，一對普通白領(lǐng)夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區(qū)買個溫馨的小公寓。現(xiàn)在這個夢想遙不可及。"她苦笑著搖頭，"那個價格已經(jīng)變成了他們無法理解的數(shù)字。"

她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。"外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快準狠，眼都不眨。"

我在越南混得風(fēng)生水起，因為最懂中國炒房客 華人房產(chǎn)中介 阿杰

"2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現(xiàn)如今，由于抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿杰在越南混得風(fēng)生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。

"中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美復(fù)制。"他總結(jié)道，"他們追問‘政府重點規(guī)劃哪個區(qū)？’‘地鐵站具體在哪？多久建成？’‘未來三到五年預(yù)估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。"

不過，經(jīng)歷了多輪周期洗禮的阿杰，現(xiàn)在給客戶的建議多了幾分冷靜。"我開始反復(fù)提醒他們算好長遠賬，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設(shè)未來轉(zhuǎn)手不會像今天這么容易等等。"

十年河?xùn)|十年河西，越南樓市重走中國路

這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：

眼下越南樓市的倒反天罡，不是什么經(jīng)濟奇跡，而是一套名為 "中國式炒房" 的成熟打法，正在被復(fù)制到越南。怎么解讀政策畫出的"大餅"，怎么賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎么用杠桿把一塊錢變成十塊錢。

這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。

瘋狂炒作的背后，歸根結(jié)底還是越南房地產(chǎn)市場有著堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)和供求關(guān)系，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現(xiàn)。胡志明市全年商品房新增供應(yīng)不足1萬套，而城市人口已超千萬。

越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權(quán)限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資涌入越南房地產(chǎn)市場，尤其在高端住宅和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)搶眼。

將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發(fā)現(xiàn)驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計劃后飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現(xiàn)了資本推動的房價快速上漲。

兩國樓市有相同，有不同。

相同點方面，兩者先后都處于快速城鎮(zhèn)化階段，有大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移；都實行土地公有制，政府對土地供應(yīng)有絕對控制權(quán)；都吸引了大量外資流入。

不同點在于發(fā)展階段：

中國樓市經(jīng)歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；

政策環(huán)境不同，越南的房地產(chǎn)法規(guī)尚在完善中；

經(jīng)濟基礎(chǔ)不同，越南制造業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱；

市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。

越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背后兩大隱憂初現(xiàn)。

第一大隱憂是供需的結(jié)構(gòu)性錯配。新供應(yīng)主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔(dān)得起的住房嚴重不足。越南房地產(chǎn)協(xié)會研究顯示，河內(nèi)房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內(nèi)普通家庭收入的10倍。

第二大隱憂是市場的社會性割裂。越南房地產(chǎn)市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應(yīng)嚴重不足。這種割裂可能導(dǎo)致社會矛盾加劇。

盛宴終會散場?，F(xiàn)在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋"大降溫"。

一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩(wěn)賺不賠的生意，越南樓市也如此。

說到底，一個國家的發(fā)展，是為了賬面上不斷跳漲的數(shù)字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。

胡志明市頂級公寓的觀景窗里，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機屏幕上，房價數(shù)字又漲了一截。

資本狂歡后，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數(shù)普通人的平凡夢想。

畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關(guān)乎溫度，一個常常只關(guān)乎數(shù)字。