中國房地產(chǎn)新的周期真的開始了嗎？接下來會是什么樣的走向？

12月16日，住建部在人民日報發(fā)表文章，釋放了一個重要信號：“我國房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間”。緊接著，中央財辦也公開表態(tài)，認(rèn)為“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間”。

高層在短時間內(nèi)的密集發(fā)聲，被許多分析人士看作是一個重要的風(fēng)向標(biāo)——房地產(chǎn)政策的新周期，或許真的來了。

一、當(dāng)前樓市到底怎么樣？

從數(shù)據(jù)來看，今年房地產(chǎn)市場的確有些“冷”。

1-11月，新房銷售面積下降7.8%，銷售額下降11.1%，開發(fā)投資下降15.9%。房價也以跌為主，不少城市還在調(diào)整。

但與此同時，中央也指出：“新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價降幅持續(xù)收窄”。這說明，市場雖然不如從前火爆，但也沒有“崩盤”，整體還算穩(wěn)得住。

投資下降，主要是因為各地在消化庫存、控制新增供應(yīng)，是房企應(yīng)對市場的正常選擇。

二、為什么說“仍有較大空間”？

這可能是很多人最關(guān)心的問題。市場看起來不太熱，空間在哪里？

1. 剛性需求還在釋放

我國常住人口城鎮(zhèn)化率是67%，但戶籍城鎮(zhèn)化率還不到50%。這意味著，還有大量“新市民”——比如新落戶的農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生——有實實在在的住房需求，只是還沒完全釋放。

2. 改善性需求很旺盛

現(xiàn)在大家不缺房子，但缺“好房子”。很多人住得不滿意，想“以舊換新”“以小換大”。從實際交易看，“好房子”依然搶手，改善性需求潛力很大。

其實在這兩年調(diào)整過程中，很多人都是在持幣觀望，因為我是房產(chǎn)中介，接觸的都是客戶，非常了解客戶的心理。手上也有很幾個客戶，他們在一兩年前就開始看房子了，剛開始房價太高了，沒有看到自己滿意的房子，結(jié)果一等等到了市場的下行，于是就干脆繼續(xù)等，因為他們怕買了又縮水了。

甚至有客戶調(diào)侃說，換自己滿意的房子但他說不敢還價，因為他怕還錯的價格，房東又同意賣了。

房東同意買家砍的價格，那不是很好嗎？就可以成交了呀，但客戶不敢還，您知道這是為什么嗎？

3. 城市更新帶來新機會

人會老去，房子也會老去，我們?nèi)艘粩嗟膶W(xué)習(xí)，我的手機也不斷的更新迭代，很多老房子、城中村需要改造，這不僅是居住升級，也會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造持續(xù)的需求。

三、政策已經(jīng)開始動了

光說潛力不夠，政策有沒有跟上？有。

最近，多地推出新政，主要圍繞兩類：

公積金政策松綁：比如深圳、石家莊，提高提取額度、放寬貸款條件，減輕買房負(fù)擔(dān)。

推進(jìn)“以舊換新”：山東、佛山、深圳等地試點，幫賣舊房、換新房，激活改善需求。

地方政府也在積極響應(yīng)。安徽、中山等地開會研討，強調(diào)要落實“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

這說明，政策的齒輪已經(jīng)轉(zhuǎn)動，并且方向明確：不是刺激暴漲，而是支持合理需求、推動市場平穩(wěn)過渡。

四、接下來會怎么走？

綜合各方信號，未來房地產(chǎn)可能會呈現(xiàn)以下幾個走向：

1. 政策繼續(xù)溫和發(fā)力

降準(zhǔn)降息、公積金、以舊換新等政策還會深化，目標(biāo)是“穩(wěn)市場”，不是“炒樓市”。政策會更注重精準(zhǔn)落地，解決普通人買房、換房中的實際困難。

就像香港一樣，一旦政策釋放到位，買房的人，他們就會積極出手，因為跌了5年的房地產(chǎn)已經(jīng)跌無可跌，已經(jīng)跌到位了，現(xiàn)在就是在筑底的時候，底部筑牢了，就會開始向上，也就是一夜之間的事情。

2. 城市分化會更明顯

接下來的房地產(chǎn)市場分化會很明顯，一二線核心城市、有人口流入的區(qū)域，市場會逐步企穩(wěn)回暖，有的城市已經(jīng)在回暖了；部分三四線城市，如果是人口持續(xù)流出的，可能繼續(xù)調(diào)整。買房一定要看地段、看人口、看配套。

3. 行業(yè)進(jìn)入“慢時代”

房地產(chǎn)不會回到過去那種高速擴張的狀態(tài)，而是進(jìn)入一個更平穩(wěn)、更注重品質(zhì)的發(fā)展階段?！昂梅孔印睍蔀殛P(guān)鍵詞，包括房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境等。

4. 新模式逐步建立

保障性住房供應(yīng)會增加，開發(fā)銷售制度會更規(guī)范，房屋全生命周期管理會加強——這些都是長期制度性建設(shè)，目的是讓房地產(chǎn)行業(yè)更健康、更可持續(xù)。

五、普通人該怎么看？

如果你正在觀望要不要買房，可以注意這幾點：

如果是剛需，不要想著“抄底”，而是根據(jù)自己的需求、能力和工作生活穩(wěn)定性來決定。好地段的房子依然有保值屬性。

如果想改善，可以關(guān)注“以舊換新”政策，或許能降低換房成本。

寫在最后，房地產(chǎn)就像一艘大船，轉(zhuǎn)向不會那么快，但方向已經(jīng)清晰：從追求規(guī)模，轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量；從高速擴張，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康。

新的周期或許不是轟轟烈烈的“暴漲”，而是靜水流深的“轉(zhuǎn)型”。對行業(yè)來說，這是一次重生；對普通人來說，這可能意味著更穩(wěn)定的市場、更健康的居住選擇。

春天或許不會突然到來，但冰雪已在融化。我們能做的，是看懂趨勢，做好準(zhǔn)備，靜候花開。