（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張老先生與李老太太育有三名子女：長女張建梅、次女張建英、長子張建國。張老先生于2004年去世，長女張建梅于2021年去世，其獨生女為小張。

2006年，李老太太名下位于老城區(qū)的一處平房（約20㎡）被甲公司拆遷，獲得補償款。2012年，李老太太用部分款項購買了一號房屋（99㎡商品房），登記在自己名下，產(chǎn)權證載明“單獨所有”。

2022年，李老太太去世，未留遺囑。此后，次女張建英起訴稱：

一號房屋屬于母親遺產(chǎn)，應由三名繼承人（含代位繼承人小張）均分；

母親銀行存款、房屋租金等也應依法分割；

自己長期與母親共同生活，盡了主要贍養(yǎng)義務，應多分。

兒子張建國辯稱：

一號房屋是用家庭共有拆遷款購買，且母親生前已主持分家：

房屋歸他；

兩姐妹分別領取7萬元、3萬元作為補償；

此后他一直居住，妹妹只是借住并利用房屋申請租賃補貼；

故該房不屬于遺產(chǎn)，應歸其個人所有。

裁判結果

法院判決：

一、一號房屋由張建英、張建國、小張各繼承三分之一份額；

二、房屋2022年10月至2024年6月的租金，三人按三分之一比例分割；

三、駁回張建國關于“房屋系個人財產(chǎn)”的全部抗辯。

法院說理

本案核心爭議：登記在老人名下的商品房，是否因“用拆遷款購買+口頭分家”而排除在遺產(chǎn)之外？

法院認為：

1. 房屋登記具有公示效力，未過戶即屬遺產(chǎn)

一號房屋自2015年取得產(chǎn)權證起，始終登記在李老太太名下，性質(zhì)為“單獨所有”；

張建國雖主張購房款來自拆遷款，但未提供付款憑證、分家協(xié)議或產(chǎn)權變更記錄；

所謂“分家會議”僅有證人證言，無書面文件，且兩姐妹否認收到“買斷款”；

→ 舉證不能，抗辯不成立。

2. 拆遷款來源不影響房屋權屬認定

即使購房款源于拆遷補償，只要房屋登記在被繼承人名下，即視為其個人財產(chǎn)；

家庭內(nèi)部對拆遷利益的分配，若未完成物權轉移，不產(chǎn)生物權效力。

3. 借住≠放棄權利，租賃補貼不構成對價

張建英曾借住一號房屋，并以此申請政府租賃補貼；

但該行為系為獲取政策福利，不能反推房屋權屬已轉移；

張建國所謂“補貼抵償陪伴費”僅為單方說法，無證據(jù)支持。

4. 法定繼承優(yōu)先，代位繼承合法有效

李老太太未立遺囑，遺產(chǎn)按法定繼承處理；

長女先于母親去世，其女小張依法代位繼承應得份額；

三人同為第一順序繼承人，原則上均分。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權團隊整理，關鍵警示：

口頭分家風險極高：無書面協(xié)議、無產(chǎn)權變更，法院很難支持“已分家”主張；

拆遷款≠房屋產(chǎn)權：用家庭共有款買房，若登記一人名下，仍可能被認定為個人財產(chǎn)；

借住、補貼、照顧≠放棄繼承權：這些行為不能自動轉化為產(chǎn)權放棄；

代位繼承必須主張：孫輩要繼承祖父母遺產(chǎn)，需主動參與訴訟并提供親屬關系證明。

涉及拆遷房、家庭分家、多子女爭產(chǎn)等復雜繼承問題，務必在老人健在時通過公證、協(xié)議、過戶等方式明確權屬，避免身后糾紛。