2015年，孫女士在高新園區(qū)某小區(qū)購(gòu)買了一套房屋，全額付款后實(shí)際入住。隨后，開發(fā)商為獲得3億元貸款，在孫女士不知情的情況下，將包括孫女士所購(gòu)房屋在內(nèi)61套房屋抵押給銀行。孫女士入住十余年卻始終未能辦理產(chǎn)權(quán)證，還被銀行訴至法院，要求拍賣其房屋。近日，大連市中級(jí)人民法院審結(jié)此案，依據(jù)“居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)”的法律原則，判決保護(hù)購(gòu)房者孫女士的合法權(quán)益，駁回了銀行要求繼續(xù)拍賣該房屋的訴訟請(qǐng)求。

開發(fā)商抵押已售房，產(chǎn)業(yè)主面臨拍賣風(fēng)險(xiǎn)

孫女士看中了高新園區(qū)一小區(qū)的房子，于是在2015年7月7日，孫女士在開發(fā)商售樓處簽訂了《商品房買賣合同》，交納了全部購(gòu)房款127萬余元。開發(fā)商為孫女士開具了不動(dòng)產(chǎn)銷售電子發(fā)票，并將商品房交付給孫女士占有、使用至今。

2016年12月，開發(fā)商向一家銀行貸款3億元，并用其開發(fā)的61套商品房（包括出售給孫女士的房屋）作抵押。借款后，開發(fā)商無力償還貸款，被銀行起訴至大連市中級(jí)人民法院。大連市中級(jí)人民法院判決開發(fā)商償還銀行貸款3億元并承擔(dān)利息，同時(shí)確認(rèn)銀行對(duì)抵押登記的61套房屋享有抵押權(quán)，有權(quán)就折價(jià)、拍賣或變賣該房屋所得價(jià)款在判決確定的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。法院判決后，開發(fā)商拒不履行，銀行向大連市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2024年12月18日，大連市中級(jí)人民法院查封了包括孫女士房屋在內(nèi)的小區(qū)61套房屋，并上門張貼《公告》，決定拍賣業(yè)主們購(gòu)買的房子，以所得價(jià)款在判決確定的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

業(yè)主提出執(zhí)行異議，法院中止房屋拍賣

看到自己家門上張貼了大連市中級(jí)人民法院的拍賣《公告》，孫女士和業(yè)主們都慌了。大家委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師向大連市中級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議。經(jīng)審查，孫女士在法院查封前已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，交納了全部購(gòu)房款，且開發(fā)商已將涉案房屋交付給孫女士占有、使用至今。今年5月，大連市中級(jí)人民法院裁定中止對(duì)孫女士房屋的拍賣。

銀行不服，向大連市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求判決準(zhǔn)許繼續(xù)拍賣孫女士購(gòu)買的商品房。大連市中級(jí)人民法院公開開庭審理了本案。北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海、馬銘澤律師代理孫女士出庭應(yīng)訴。孫女士一方主張，對(duì)于開發(fā)商將涉案房屋抵押給銀行貸款的事實(shí)，自己并不知情。銀行稱，其在2016年向開發(fā)商發(fā)放貸款前，已對(duì)小區(qū)61套房屋辦理了抵押權(quán)登記，依法對(duì)孫女士購(gòu)買的案涉房屋享有合法抵押權(quán)，該權(quán)利已由生效法律文書確認(rèn)。依照相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不應(yīng)支持。

法院判決：符合三要件，居住權(quán)優(yōu)先

王金海律師指出，依照《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）查封前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；（三）所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要?！?/p>

法院經(jīng)審理查明，孫女士作為商品房消費(fèi)者，符合上述規(guī)定三項(xiàng)條件。根據(jù)案件事實(shí)，銀行雖依據(jù)生效判決對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)，且大連市中級(jí)人民法院查封了案涉房屋，但孫女士與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的時(shí)間早于法院查封時(shí)間，開發(fā)商確認(rèn)孫女士已交付全部房款并向其開具全款《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。涉案房屋為孫女士唯一生活用房。依照法律規(guī)定，居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，孫女士有權(quán)對(duì)抗銀行的查封和拍賣。

大連市中級(jí)人民法院采納了王金海律師的代理意見。今年12月12日，大連市中級(jí)人民法院作出判決，駁回銀行的訴訟請(qǐng)求，解除對(duì)孫女士購(gòu)買房屋的查封。案件受理費(fèi)16230元由銀行承擔(dān)。

律師解讀：權(quán)利優(yōu)先順序成為關(guān)鍵

馬銘澤律師表示，居住權(quán)和抵押權(quán)都是《民法典》中規(guī)定的物權(quán)類型，但性質(zhì)不同。居住權(quán)是用益物權(quán)，保障特定人對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，以滿足生活居住需要；抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，保障債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，能就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。當(dāng)兩者存在于同一房產(chǎn)上并發(fā)生沖突（如房產(chǎn)被拍賣）時(shí)，權(quán)利優(yōu)先順序成為關(guān)鍵。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，如果購(gòu)房者同時(shí)滿足“所購(gòu)商品房系用于居??；在案涉房屋所在地?zé)o其他用于居住的房屋；已支付全部?jī)r(jià)款，或在一審法庭辯論終結(jié)前付清余款”這三個(gè)條件，其權(quán)利可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

半島晨報(bào)、39度視頻首席記者佟亮