文：蔡壘磊

有人問(wèn)樓市還會(huì)不會(huì)跌？非常明確地告訴你，還會(huì)。不管是新房還是二手房，不管你以當(dāng)下看起來(lái)多低的價(jià)格買入，一定是買入即被套，且?guī)缀鯖](méi)什么希望再解套。它不像黃金，比特幣，標(biāo)普納指，就算被套你也只需要等待即可，房子是一直在折舊的，不計(jì)成本胡亂拆遷的年代已經(jīng)過(guò)去了，就算多年以后該地塊新房?jī)r(jià)格回來(lái)，你的房子也賣不上價(jià)了。

那以前怎么有這么強(qiáng)的購(gòu)買力呢？就算現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)是不好，整體的錢(qián)是變少了，但真按數(shù)據(jù)看，其實(shí)并沒(méi)有下降那么多，剩下的錢(qián)呢？為什么房子的購(gòu)買力像暴跌一樣突然就沒(méi)有了？如果用股票來(lái)類比，就是買一價(jià)和賣一價(jià)之間的空檔特別寬，成交磨損大得可怕。

答案只有一個(gè)，那就是不是沒(méi)錢(qián)了，而是不買了。

我從來(lái)都不覺(jué)得有這么多中國(guó)人買得起那么貴的房子，大家在消費(fèi)其他東西的時(shí)候，明明都是摳摳搜搜的，比如豪車，有幾個(gè)老百姓在買豪車？不說(shuō)豪車，大幾十萬(wàn)的車子都沒(méi)多少人消費(fèi)，怎么到了房子就都敢上幾百萬(wàn)的了？原因很簡(jiǎn)單，就是大家根本沒(méi)有買這些房子的資格，卻都上了大杠桿在買，只因?yàn)轭A(yù)期它會(huì)一直漲——這個(gè)購(gòu)買力是非常虛的，或者說(shuō)它本就是不存在的購(gòu)買力。

現(xiàn)在大家不是沒(méi)錢(qián)，你說(shuō)一個(gè)1000萬(wàn)的房子，手頭有兩三百萬(wàn)的人多不多？也蠻多的，但會(huì)去買房嗎？不會(huì)——這就是真正的原因，以前他們高低要去加一套，那購(gòu)買力不就出來(lái)了嗎？在很多老百姓看來(lái)像是“哇，有錢(qián)人可真多啊”，其實(shí)狗屁，哪來(lái)那么多有錢(qián)人，房本兒在銀行呢，暫時(shí)給他們住而已。還不止，現(xiàn)在不僅僅是手頭有兩三百萬(wàn)的不可能再去夠1000萬(wàn)的房子，就連手頭有1500萬(wàn)閑錢(qián)的人，都不會(huì)再去買1000萬(wàn)的房子，它就像你只有400萬(wàn)的閑錢(qián)，不會(huì)去買一輛法拉利一樣——都說(shuō)“要對(duì)自己好一點(diǎn)，房子管它漲跌，早買早享受”，那咋不見(jiàn)你上杠桿買法拉利和勞斯萊斯呢？它們就不是“享受”了？咋不對(duì)自己好一點(diǎn)了？

所以不是老百姓突然都破產(chǎn)了才沒(méi)人買房，而是邏輯已經(jīng)徹底變了。

我之前在上行部落回答過(guò)一個(gè)提問(wèn)，是關(guān)于“買得起”的。很多人說(shuō)這個(gè)東西100多萬(wàn)我也買得起，只是耗不起，不值而已——錯(cuò)，如果你覺(jué)得后續(xù)的費(fèi)用“有什么”，那你就是買不起。因?yàn)樗膬r(jià)格，和后續(xù)養(yǎng)它的費(fèi)用，以及它的消耗速度，都是綁定在一起的，不是說(shuō)你拿出銀行卡里的全部余額，剛好能夠支付第一筆擁有它的費(fèi)用，就叫“買得起”。

你手里有5000萬(wàn)現(xiàn)金，但一年只能產(chǎn)生100萬(wàn)的現(xiàn)金流，盡管首次擁有勞斯萊斯只需要幾百萬(wàn)就夠了，但我不認(rèn)為你這樣叫“買得起勞斯萊斯”，你買了車以后就不活了？你說(shuō)你一年“掙”5000萬(wàn)，那我覺(jué)得是可以的，因?yàn)槟悴辉诤跻荒昙悠饋?lái)大幾十萬(wàn)的掉價(jià)和使用成本。

我現(xiàn)在就告訴你，你今天買的房子，每年100%確定還要再消耗10%，你還買不買呢？1000萬(wàn)的房子，每年雷打不動(dòng)要從你的銀行卡余額里劃走100萬(wàn)，90萬(wàn)，80萬(wàn)；2000萬(wàn)的房子，每年必須劃走你200萬(wàn)，180萬(wàn)，160萬(wàn)，那大多數(shù)人就不會(huì)買了，因?yàn)樗麄兌惡笠荒瓴艗甓嗌馘X(qián)呢？這就是為什么房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)要和收入相匹配，哪怕市場(chǎng)一時(shí)偏離，最終還是會(huì)回到匹配。所以現(xiàn)在房子的銷量應(yīng)該是怎么樣？和豪車市場(chǎng)一樣慘淡就對(duì)了，直到價(jià)格再次砍半，砍到有足夠多的人，每年消耗10%也無(wú)所謂，這都是“小錢(qián)”，才會(huì)觸底回升——這時(shí)候每年的消耗反而又沒(méi)有10%這么多了，運(yùn)氣好還能賺錢(qián)，但在此之前，就別想了。

中國(guó)從普遍貧窮到很多人手上有了余糧，并沒(méi)有多少年，所以國(guó)人普遍對(duì)“如何更好地使用錢(qián)”這件事沒(méi)有概念。而我們知道，任何普遍性的錯(cuò)誤，都會(huì)引發(fā)社會(huì)財(cái)富的大洗牌，因?yàn)殄X(qián)放在了錯(cuò)誤使用它的人的口袋里，那社會(huì)就是在浪費(fèi)財(cái)富，就不會(huì)進(jìn)步了——只有把錢(qián)重新放到正確使用它的人的口袋里以后，社會(huì)效率才會(huì)繼續(xù)提升。

所以在當(dāng)下這個(gè)可能持續(xù)10年左右的“金錢(qián)使用方向普遍性錯(cuò)誤”的修正期，只要你“會(huì)用錢(qián)”，持續(xù)把錢(qián)放在“正確的地方”，下一個(gè)繁榮期就有你的一席之地，因?yàn)槟憔褪悄莻€(gè)正確的口袋，所以這10年里，錢(qián)就遲早會(huì)修正到你的手里。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀