文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

孫濤在上海的獨(dú)立首戰(zhàn)，成績(jī)逐漸明朗。

首次開(kāi)盤，金海雲(yún)墅推出了4#、5#、14#三棟樓，一共106套房源，包含建面約112㎡小高層、約144-155㎡兩面寬疊墅、約159-181㎡三面寬疊墅。

均價(jià)68888元/㎡，最終收獲104組認(rèn)籌。

開(kāi)盤后項(xiàng)目官宣：

疊墅日光、小高層去化率超80%。

截至12月18日，實(shí)際網(wǎng)簽41套，去化率39%。

其中，74套小高層（含1套85㎡非標(biāo)）網(wǎng)簽23套，網(wǎng)簽率約31%；32套疊墅網(wǎng)簽18套，網(wǎng)簽率約56%。

確實(shí)如官宣所說(shuō)，疊墅銷售表現(xiàn)優(yōu)于小高層。

客觀而言，在當(dāng)前上海新房市場(chǎng)中，這樣的簽約速度并不算慢。

隨后，項(xiàng)目迅速展開(kāi)了一場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。

距首開(kāi)僅一個(gè)月，12月17日，項(xiàng)目火速啟動(dòng)二開(kāi)認(rèn)籌，計(jì)劃12.25開(kāi)盤。

此次推出78套房源，均價(jià)72999元/㎡。

分別是1#、11#、12#三棟樓，包括48套126㎡四房小高層，均價(jià)65584元/㎡；以及30套160-182㎡疊拼，均價(jià)81835元/㎡。

相比于首次開(kāi)盤，二開(kāi)的策略也做了調(diào)整。

1、產(chǎn)品斷舍離，客群更聚焦

總量有縮減，果斷砍掉了首開(kāi)去化相對(duì)平淡的112㎡小高層，新推出126㎡改善四房；首批賣得好的疊墅，此次進(jìn)一步聚焦于160㎡以上的大戶型。

調(diào)整之后，改善標(biāo)簽愈發(fā)純粹。

2、價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲

二期的加推均價(jià)較首開(kāi)漲了4111元/㎡。

小高層戶型升級(jí)之外，新推樓棟（1#）位于社區(qū)更靜謐的內(nèi)部區(qū)域，規(guī)避了上一批次（4#）緊鄰金海高架這個(gè)不利因素。

一批次112㎡戶型均價(jià)為61912元/㎡，此次126㎡戶型均價(jià)為65584元/㎡，漲價(jià)幅度超3600元/㎡。

暢銷的疊墅產(chǎn)品，整體價(jià)格則基本持平，位置更靠近西側(cè)的濕地公園了。

3、搶收意圖明顯

從拿地到入市不足半年，首開(kāi)到二開(kāi)僅隔一月，項(xiàng)目的推進(jìn)節(jié)奏很快。

一切指向同一個(gè)目標(biāo)：搶收年末，鎖定業(yè)績(jī)。

看一下一房一價(jià)：

126㎡小高層：

因西側(cè)緊靠濕地公園，因此西邊戶定價(jià)整體高于東側(cè)，邊戶的轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，導(dǎo)致溢價(jià)較高，整列單價(jià)均價(jià)67935元/㎡，總價(jià)均價(jià)8567282元/㎡，東邊戶價(jià)格次之。

層差方面，沒(méi)有明顯跳差。6層以上價(jià)格趨于穩(wěn)定，每升高一層，單價(jià)遞增約300元/㎡。

疊墅中有不少價(jià)格彩蛋：

172-182㎡的中疊，均價(jià)6.97萬(wàn)/㎡，套均1200萬(wàn)左右。

168㎡上疊邊套，單價(jià)在8.4-8.6萬(wàn)/㎡，套均1400萬(wàn)左右。

面積最大的181㎡下疊，均價(jià)9萬(wàn)/㎡左右，總價(jià)在1600萬(wàn)級(jí)，這和同環(huán)線唐鎮(zhèn)的高層樓盤一個(gè)價(jià)格，但是由于附贈(zèng)較多，空間利用率超180%，居住體驗(yàn)也更好。