出身豪門(mén)，起點(diǎn)不凡

許世壇這家伙，出生在1977年，那時(shí)候他爸許榮茂已經(jīng)在香港通過(guò)紡織生意攢下不少錢(qián)，后來(lái)轉(zhuǎn)行地產(chǎn)，1989年創(chuàng)辦世茂集團(tuán)，先從福建起步，慢慢擴(kuò)展到上海這些大城市，主打高端住宅，賺得盆滿缽滿。

許榮茂被叫作豪宅教父，集團(tuán)資產(chǎn)早早破千億，許世壇從小就沾光，生活條件那叫一個(gè)優(yōu)越。他也沒(méi)閑著，出去讀書(shū)，先在英國(guó)倫敦國(guó)王學(xué)院拿了經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，又去美國(guó)加州大學(xué)洛杉磯分校搞了個(gè)工商管理碩士，學(xué)的東西挺實(shí)用，回來(lái)就直接進(jìn)家族企業(yè)干活。

2000年，23歲的許世壇加入世茂集團(tuán)，從上海分公司的基層崗位開(kāi)始，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研和銷售。沒(méi)多久，2001年他就管起濱江花園這個(gè)項(xiàng)目，那是個(gè)黃浦江邊的住宅盤(pán)，銷售火爆得不行，連續(xù)三年穩(wěn)坐上海住宅銷售金額頭把交椅，這讓他在公司里站穩(wěn)腳跟，名聲也傳開(kāi)。

接著，2004年他進(jìn)董事會(huì)，當(dāng)執(zhí)行董事，參與更多決策，比如項(xiàng)目選址和市場(chǎng)定位。過(guò)了四年，2008年升到董事局副主席，繼續(xù)推集團(tuán)多元化，從單純住宅轉(zhuǎn)向加點(diǎn)商業(yè)元素。

2011年，34歲的他正式接棒，許榮茂退到顧問(wèn)位置，企業(yè)那時(shí)資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)千億級(jí)別，他接手后野心大得很，喊出三年內(nèi)銷售規(guī)模上千億的口號(hào)。其實(shí)這起點(diǎn)高到讓人眼紅，別人奮斗一輩子也夠不著，他一上來(lái)就握著這么大攤子。

集團(tuán)在許榮茂時(shí)代就打下基礎(chǔ)，專注高端市場(chǎng)，項(xiàng)目多在上海、北京這些一線城市，品質(zhì)高，賣(mài)得貴。許世壇接班前幾年，企業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2016年銷售已經(jīng)900多億，接近千億門(mén)檻。

他上臺(tái)后，沒(méi)急著大改，而是先穩(wěn)住現(xiàn)有業(yè)務(wù)，比如優(yōu)化庫(kù)存，調(diào)整營(yíng)銷策略。地產(chǎn)圈里，大家都知道他科班出身，操作項(xiàng)目有板有眼，早年濱江花園的成功不是運(yùn)氣，靠的是實(shí)打?qū)嵧其N和市場(chǎng)把控。

話說(shuō)回來(lái)，這種家底讓他起步就領(lǐng)先一大截，不少同行羨慕嫉妒恨，但也得承認(rèn)，他早期表現(xiàn)確實(shí)沒(méi)讓人失望。

激進(jìn)擴(kuò)張，危機(jī)隱現(xiàn)

許世壇掌舵后，集團(tuán)進(jìn)入高速擴(kuò)張期，堅(jiān)持高端住宅路線，還推出商業(yè)綜合體，打造新品牌，從豪宅專家變成多面手。2017年，合約銷售破1007億，首進(jìn)千億陣營(yíng)，這數(shù)字聽(tīng)著就牛。接著2018年飆到1761億，2019年2603億，2020年直接3003億，行業(yè)排名第九位。

他這幾年玩命并購(gòu)，先后收了泰禾、福晟、明發(fā)這些企業(yè)的項(xiàng)目，累計(jì)砸錢(qián)超200億，圈里叫他并購(gòu)?fù)酢?017年那場(chǎng)深圳龍崗地王拍賣(mài)，他以239億天價(jià)拿下，計(jì)劃投500億建668米高樓，當(dāng)成灣區(qū)地標(biāo)，結(jié)果后來(lái)成最大包袱。

擴(kuò)張靠高杠桿，有息負(fù)債從2018年的1091億漲到2020年底的1451億，總負(fù)債更高。許榮茂早年提醒過(guò)，規(guī)模漲得快，債務(wù)也跟上，庫(kù)存壓力大，但許世壇沒(méi)太當(dāng)回事，繼續(xù)追規(guī)模。2020年疫情也沒(méi)擋住他，線上銷售照樣推，收購(gòu)不停。

地產(chǎn)政策一變，2021年三道紅線出來(lái)，嚴(yán)控融資，市場(chǎng)涼下來(lái)，資金鏈一下緊繃。他在中報(bào)會(huì)上改口，說(shuō)要謹(jǐn)慎防守，多回款少投資，可惜晚了，債務(wù)和庫(kù)存成千斤重?fù)?dān)。銷售從3003億掉到2022年的865億，2023年只剩428億，縮水八成多。

債務(wù)危機(jī)徹底爆發(fā)，深圳項(xiàng)目停工兩年，2023年兩次拍賣(mài)流拍，最后68億被政府收儲(chǔ)，虧了170多億。銀行追債，2024年4月建行亞洲提清盤(pán)呈請(qǐng)，涉16億，他個(gè)人限高消費(fèi)，子公司股權(quán)凍結(jié)，好多項(xiàng)目被法拍。

集團(tuán)總負(fù)債超4600億，搖搖欲墜，四年時(shí)間從巔峰滑到谷底，資產(chǎn)敗光大半。這擴(kuò)張?zhí)?，忽略風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)周期一轉(zhuǎn)彎，就栽跟頭。并購(gòu)雖短期推高銷售，但帶進(jìn)不少爛尾項(xiàng)目，資金回籠慢，杠桿高到爆表。地產(chǎn)調(diào)控下，這種模式直接崩盤(pán)，沒(méi)緩沖余地。

債務(wù)重組，姐姐助力

危機(jī)一來(lái)，許世壇沒(méi)跑路，從2021年起就開(kāi)始自救，賣(mài)資產(chǎn)回籠超百億，那些都是核心物業(yè)，忍痛割愛(ài)。債務(wù)重組是重點(diǎn)，境外債144億美金，方案反復(fù)調(diào)，面對(duì)債權(quán)人反對(duì)，他改條款，溝通不停。2024年12月，公告說(shuō)80.72%債權(quán)人支持，超過(guò)75%門(mén)檻。

2025年2月底債權(quán)人會(huì)議，95.39%贊成，3月13日香港法院批準(zhǔn)，7月21日正式生效，削減78億美金境外債，涵蓋票據(jù)和貸款。 境內(nèi)債也在推，集團(tuán)總負(fù)債從2023年的2639億降到2024年底的2521億，降了4.5%。2025上半年，銷售低迷，現(xiàn)金157億蓋不住到期債，但重組落地緩口氣。

物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)逆勢(shì)長(zhǎng)，提供現(xiàn)金補(bǔ)充。他暫停拿地，管好存量，全員降本，上半年薪酬省3億，穩(wěn)住基本盤(pán)。地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿時(shí)代，政策導(dǎo)向穩(wěn)健發(fā)展，許世壇這經(jīng)歷就是教訓(xùn)，規(guī)模不是萬(wàn)能，得敬畏市場(chǎng)。

姐姐許薇薇2024年12月回歸，當(dāng)非執(zhí)行董事，幫管境外項(xiàng)目。她有24年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，早年離開(kāi)集團(tuán)，現(xiàn)在回來(lái)扛重?fù)?dān)，參與重組細(xì)節(jié)，推動(dòng)境外方案過(guò)關(guān)。兩人合力，企業(yè)避開(kāi)崩盤(pán)，但負(fù)債還重，銷售沒(méi)起色。

2025年半報(bào)顯示，資產(chǎn)負(fù)債率66.9%，凈資產(chǎn)負(fù)1.4元/股，形勢(shì)嚴(yán)峻。行業(yè)大調(diào)整，世茂這種從千億掉隊(duì)的，靠重組續(xù)命，但長(zhǎng)遠(yuǎn)得轉(zhuǎn)型。這敗家過(guò)程提醒大家，接班不是光鮮，風(fēng)險(xiǎn)把控才關(guān)鍵，中國(guó)地產(chǎn)正向高質(zhì)量轉(zhuǎn)，野蠻生長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了。