封面新聞?dòng)浾?楊峰

法拍買到未充分披露信息的“兇宅”，能否申請撤銷拍賣行為？2025年以來，公布的兩起參考案例均認(rèn)為，拍賣的房屋發(fā)生過非正常死亡事件屬于房屋瑕疵，執(zhí)行法院未披露該信息的，買受人在拍賣成交后請求撤銷，人民法院應(yīng)予支持。

人民法院案例庫網(wǎng)站截圖

4821萬元法拍房未披露“兇宅”信息 廣東高院裁定全額退款

人民法院案例庫2025年7月27日公布的一起案例顯示，2023年6月，郭某、貝某以4821.67萬元競得深圳市某路兩套法拍房。過戶后，二人方知該房屋于2021年11月23日曾發(fā)生高空墜樓致死事件。因拍賣公告未披露此非正常死亡信息，二人申請撤銷拍賣并退款。揭陽市中級人民法院一審以“法院未掌握信息”“風(fēng)險(xiǎn)由競買人自擔(dān)”為由駁回請求。二人遂向廣東省高級人民法院申請復(fù)議。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，上述拍賣房屋與一起涉黑案有關(guān)。2023年4月，屋主陳某等人涉黑案經(jīng)揭陽中院一審、廣東高院終審后生效，陳某等27名被告人被依法判處死緩至有期徒刑兩年六個(gè)月，并處沒收財(cái)產(chǎn)、罰金等。從涉案房屋中跳樓死亡的女性系陳某的女兒。

2024年2月23日，廣東高院作出（2023）粵執(zhí)復(fù)769號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷原拍賣及異議裁定，并要求揭陽中院依法退還全部拍賣款。

廣東高院指出，盡管法律未明文規(guī)定“兇宅”必須披露，但依民間習(xí)俗與交易習(xí)慣，房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件構(gòu)成重大心理瑕疵，顯著影響居住意愿與市場價(jià)值，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十三條第十一項(xiàng)所指“應(yīng)當(dāng)披露的重要信息”。

廣東高院在該案裁判要旨中表示，執(zhí)行中，人民法院拍賣的房屋存在原居住人員非正常死亡事件，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，足以影響買受人競買該房屋的締約基礎(chǔ)，屬于應(yīng)當(dāng)披露拍賣財(cái)產(chǎn)的重要信息。在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中對該信息未予披露，拍賣成交后，買受人據(jù)此主張構(gòu)成重大誤解請求撤銷拍賣的，人民法院應(yīng)予支持。

淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)信息顯示，上述被撤銷的拍賣房屋于2024年4月19日被重新拍賣，只有1人參與競拍，成交價(jià)為3481.67萬較原成交價(jià)下降27.79%，拍賣公告中顯著提示了該房屋曾發(fā)生非正常死亡事件。

839萬元拍下“命案房” 買家申請撤拍獲法院支持

人民法院案例庫2025年12月10日公布的一起案例顯示，2024年6月，何某藝以839.76萬元競得深圳市福田區(qū)一套法拍房。成交后，其從物業(yè)及派出所獲悉，該房屋曾于2009年5月28日發(fā)生故意殺人案。因拍賣公告未披露此信息，何某藝立即申請撤銷拍賣并退還167.95萬元保證金。

陽春市人民法院一審駁回其異議，認(rèn)為“競買人應(yīng)自行調(diào)查”。何某藝不服，向陽江市中級人民法院申請復(fù)議。2024年12月5日，陽江中院作出（2024）粵17執(zhí)復(fù)77號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷原拍賣及異議裁定，并要求陽春市法院退還全部保證金。

陽江中院認(rèn)為，房屋曾發(fā)生兇殺案雖不改變物理結(jié)構(gòu)，但依社會(huì)普遍心理與交易慣例，此類信息直接影響居住安寧與財(cái)產(chǎn)價(jià)值，屬于《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定的應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中披露的權(quán)利瑕疵和第十三條第十一項(xiàng)“其他應(yīng)當(dāng)公示的信息”。未披露該瑕疵，導(dǎo)致買受人產(chǎn)生重大誤解、購房目的無法實(shí)現(xiàn)，買受人請求撤銷本次拍賣，于法有據(jù)。

陽江中院在裁判要旨中表示，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，拍賣的房屋發(fā)生過自殺、兇殺等非正常死亡事件的，屬于房屋瑕疵，應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中披露。執(zhí)行法院未披露該信息，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，買受人在拍賣成交后請求撤銷本次拍賣的，人民法院依法予以支持。

淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)信息顯示，前述被撤銷的拍賣房屋于2025年11月18日被重新拍賣，30人報(bào)名競拍109輪后成交，成交價(jià)為699.89萬，較原成交價(jià)下降16.65%，拍賣公告中顯著提示了該房屋曾發(fā)生非正常死亡事件。