文/粵進(jìn)深 李奕和

今年以來(lái)的深圳龍崗，新盤(pán)供應(yīng)還是很足。

即便進(jìn)入2025年的最后一個(gè)月，不少樓盤(pán)仍在抓緊拿證入市。

剛過(guò)12月中旬的連續(xù)兩天，合正方州瀚府和大運(yùn)玖章花園拿到了新預(yù)售證。

這兩個(gè)盤(pán)，一個(gè)在大運(yùn)新城，一個(gè)在龍崗中心城，距離其實(shí)不算遠(yuǎn)。

大運(yùn)玖章花園，深圳東部的改善盤(pán)，我們之前寫(xiě)過(guò)很多。

這次主要說(shuō)下合正方州瀚府。

項(xiàng)目是合正方州二期，最新拿證是2棟一單元和2棟二單元。

兩棟樓取證房源共504套。

產(chǎn)品主要為面積96-98㎡的3房2衛(wèi)，114-116-137㎡的4房2衛(wèi)。

備案均價(jià)4.72萬(wàn)/㎡，備案單價(jià)3.94-5.32萬(wàn)/㎡，總價(jià)382-730萬(wàn)/套。

另有幾套201-203㎡的頂復(fù)，總價(jià)1316-1693萬(wàn)/套。

不過(guò)，雖然有兩棟樓拿證，但這次首推主要是2棟二單元，255套。

折扣也已經(jīng)傳出。開(kāi)盤(pán)給出8.65折的綜合折扣優(yōu)惠。

折后均價(jià)4.01萬(wàn)/㎡，折后單價(jià)3.41-4.52萬(wàn)/㎡。

3房折后總價(jià)331-401萬(wàn)，折后單價(jià)3.41-4.13萬(wàn)/㎡。

4房折后總價(jià)427-621萬(wàn)，折后單價(jià)3.72-4.52萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目將在本周六（12月20日）開(kāi)盤(pán)，目前已開(kāi)始凍資認(rèn)籌。

整個(gè)合正方州，是一個(gè)百萬(wàn)級(jí)大盤(pán)。

由合正集團(tuán)打造，總占地面積約22萬(wàn)㎡，總建筑面積超180萬(wàn)㎡，共分4期開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目一期為合正方州潤(rùn)園及合正方州泓園，都已經(jīng)賣(mài)完。

另外還有合正方州雅居，是公租房。

由于合正集團(tuán)資金問(wèn)題，項(xiàng)目曾一度停工。

后被信達(dá) 建設(shè)銀行注資盤(pán)活。目前合正集團(tuán)只是掛個(gè)牌子。

股權(quán)上就可看出。

合正方州開(kāi)發(fā)主體為深圳市中龍信合投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中龍信合投資”）。

該公司目前由建信信托和深圳建信投資分別持股60%、40%。

其中，建信信托為建設(shè)銀行旗下，深圳建信投資則為信達(dá)投資旗下公司。

中龍信合投資董事長(zhǎng)為袁斌，總經(jīng)理為余繼東。

這次推出的二期合正方州瀚府，總占地面積約3.05萬(wàn)㎡，總建筑面積約27.4萬(wàn)㎡。

容積率6.6，計(jì)容建筑面積約20.11萬(wàn)㎡。

瀚府共由6棟超高層組成，樓高在46-53層。

其中1棟一單元，2棟一、二單元47F；

1棟二單元46F，3棟一單元53F，3棟二單元52F。

項(xiàng)目最新拿證的，是位于小區(qū)西北角的兩棟。

最新開(kāi)盤(pán)，二期比一期價(jià)格低了不少。

合正方州一期2022年開(kāi)盤(pán)均價(jià)4.92萬(wàn)/㎡。

對(duì)比之下，二期瀚府無(wú)論是備案均價(jià)還是折后均價(jià)，都要低了許多。

價(jià)格沒(méi)能守住，對(duì)前期業(yè)主而言，某種程度上也是一種背刺了。

不過(guò)眼下的市場(chǎng)就這樣，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有辦法，只能隨行就市。

特別是，合正方州這種已經(jīng)因資金問(wèn)題被接盤(pán)的項(xiàng)目。

趕緊快進(jìn)快出，回流資金才是正道。

戶(hù)型方面，首推的2棟二單元，三梯六戶(hù)，全南向設(shè)計(jì)。

新規(guī)戶(hù)型，96-137㎡都還算方正實(shí)用，得房率不加贈(zèng)送約78%，加贈(zèng)送后92%-95%。

相比一些100%的新規(guī)產(chǎn)品，有些差距，但在深圳市場(chǎng)，也還過(guò)得去吧。

一些戶(hù)型上的槽點(diǎn)。

98㎡及以下戶(hù)型：

只做了三房；餐廳的位置也比較窄。

不過(guò)各個(gè)房間的話，加上飄窗，空間感還行。

主臥，雖然部分戶(hù)型有兩面飄窗（個(gè)別只有一面），但被隔斷了，沒(méi)能做到270°不間斷飄窗。

114-137㎡的戶(hù)型：

主臥同樣沒(méi)有270°飄窗。

并且，136-137㎡的戶(hù)型，入戶(hù)門(mén)正對(duì)著主臥門(mén)；

次衛(wèi)也夾在兩個(gè)臥室中間，衛(wèi)生間門(mén)對(duì)著餐廳，多少有些不雅觀。

其實(shí)一般來(lái)說(shuō)，這種橫廳的戶(hù)型。

次衛(wèi)如果放在入戶(hù)門(mén)進(jìn)來(lái)的兩邊，就不會(huì)出現(xiàn)衛(wèi)生間門(mén)對(duì)著餐廳的情況的。

不知道瀚府的這個(gè)戶(hù)型這樣設(shè)計(jì)，是基于怎樣的考慮。

不過(guò)，136-137㎡戶(hù)型有一點(diǎn)挺好的地方。

主臥雖然沒(méi)有270°飄窗，但陽(yáng)臺(tái)是跟客廳是連在一起的。

有點(diǎn)酒店套房的那種感覺(jué)，還是挺舒服的。

當(dāng)然可能也會(huì)有人覺(jué)得主臥連著客廳陽(yáng)臺(tái)，私密性不夠啥的。

這點(diǎn)就見(jiàn)仁見(jiàn)智吧。很多時(shí)候確實(shí)魚(yú)與熊掌不可兼得。

整個(gè)瀚府項(xiàng)目，雖位于龍崗中心城，但屬于吉祥板塊。

相比中心城核心區(qū)域，地段上的優(yōu)勢(shì)肯定會(huì)稍弱些。

不過(guò)通勤還算方便，距離地鐵3號(hào)線吉祥站三四百米。

周邊還有“三館一城”，距離區(qū)政府也不算遠(yuǎn)。

附近項(xiàng)目，同位于龍崗中心城的景云上辰花園，參考均價(jià)4.7萬(wàn)/㎡，主要為100-186㎡的產(chǎn)品。

相比下合正方州瀚府在單價(jià)和總價(jià)上，都會(huì)更低一些。