498

坦白說(shuō)，第一眼看到這個(gè)數(shù)字有一瞬間失語(yǔ)

這是最近看的一套平層住宅的面積

即便看過(guò)很多豪宅

我們對(duì)于超大面積的下意識(shí)反應(yīng)往往也是空間的疊加、普通住宅的放大

甚至覺(jué)得沒(méi)必要

當(dāng)我真正走進(jìn)這個(gè)空間，才意識(shí)到

過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)全部失效

你只有身臨其境才會(huì)明白，這個(gè)尺度是對(duì)居住認(rèn)知的重構(gòu)

是注定只有極少數(shù)人才能擁有的體驗(yàn)

何況，還是在上海

回溯過(guò)去20多年

上海豪宅發(fā)展軌跡里，達(dá)到400㎡以上尺度的平層產(chǎn)品，一只手?jǐn)?shù)得過(guò)來(lái)

往往380㎡已經(jīng)是絕大多數(shù)高端項(xiàng)目的戶(hù)型天花板

早期的湯臣一品、黃浦灣、中糧壹號(hào)系...

近年的翠湖五期、北外灘壹號(hào)再到露香園...

來(lái)來(lái)去去還是那幾個(gè)熟悉的名字

而在豪宅行情持續(xù)走高的上海新房市場(chǎng)，數(shù)據(jù)更能直觀體現(xiàn)這種斷層

2025年，上海200㎡以上豪宅新房成交總套數(shù)在400平這個(gè)節(jié)點(diǎn)就明顯斷層

大宅更多集中在300-400㎡區(qū)間

400㎡以上產(chǎn)品只占總量約0.64%，還大多被別墅業(yè)態(tài)、社區(qū)頂復(fù)瓜分

也就是說(shuō)，不僅僅是當(dāng)下的樓市，即便我們把視野拉長(zhǎng)到過(guò)去與未來(lái)整個(gè)上海

純粹的498㎡住宅大平層，都代表著一種極度的“稀缺”

也意味著，這里注定有需求沒(méi)有被理解

這次這套來(lái)自蘇河世紀(jì)

蘇河世紀(jì)一次推出僅剩8套的480–498㎡的全明大平層

每一套，都是現(xiàn)房

一層一戶(hù)、南北通透、7開(kāi)間朝南、約38米面寬

更重要的是，它坐落在上海核心資源高地的內(nèi)環(huán)內(nèi)蘇州河畔

核心地段疊加極致尺度

這些最基本信息，就注定這會(huì)是上海樓市的孤品

01

498㎡到底意味著什么

當(dāng)面積大到一定程度，我們才會(huì)深刻認(rèn)識(shí)到這句話：

在絕對(duì)力量面前，其他技巧都是徒勞

進(jìn)入這套房子感受到的第一重震撼，就來(lái)自空間的揮霍感

客餐廳區(qū)域，是一個(gè)約11.5米×11.5米的方正格局，構(gòu)建出一個(gè)近130㎡的完全通透巨型方廳

相當(dāng)于市面上很多家庭一整套房子的面積

實(shí)景圖

僅僅一個(gè)廳，容納二十人的大型家庭聚會(huì)也綽綽有余

不管是手機(jī)還是相機(jī)，都很難將這個(gè)空間完整拍全

因?yàn)樵谶@個(gè)巨大方廳之內(nèi)，一共規(guī)劃了4大完全獨(dú)立的場(chǎng)景

實(shí)景圖

一個(gè)視角可能只能看全2個(gè)場(chǎng)景，比如這個(gè)沙發(fā)區(qū)域與工作休閑區(qū)域

在這樣的空間里，放最大尺度的沙發(fā)、10人圓餐桌也不擁擠，活動(dòng)空間無(wú)比寬敞互不干擾

實(shí)景圖

第二重震撼，是整個(gè)房子尺度的絕對(duì)統(tǒng)治力

約38米的南向面寬

意味著除了客廳，我們能在其他空間都感受到意想不到的場(chǎng)景

很多人可能對(duì)約38米帶來(lái)的空間感難以想象

這么說(shuō)吧，一般房子的南向采光面做到13米就很優(yōu)秀

一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)賽事級(jí)別的籃球場(chǎng)，長(zhǎng)度是28米

這套房子的采光面，比標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)還要長(zhǎng)出整整近10米

戶(hù)型示意圖

對(duì)比市場(chǎng)上同樣大尺度的戶(hù)型，這樣的面寬優(yōu)勢(shì)會(huì)更加直觀

在絕對(duì)尺度與扁平建筑規(guī)劃之下，約38米南向面寬、極短進(jìn)深、結(jié)合每一面墻做到極致的窗墻比

以及雖處市中心，但蘇河世紀(jì)前后無(wú)建筑遮擋的稀缺環(huán)境

通過(guò)開(kāi)間尺度的量變引發(fā)質(zhì)變，我們首次在大宅里提出一個(gè)詞：陽(yáng)光透射率

約38米能讓空間一字排開(kāi)，客廳、主臥、包括最小的次臥全部都朝南

全屋幾乎實(shí)現(xiàn)日照時(shí)間全明覆蓋

甚至連保姆間、次臥衣帽間都是明亮通透的

沒(méi)有一個(gè)個(gè)體空間需要將就，每一個(gè)人，都能享受到陽(yáng)光的寵愛(ài)

帶著這樣的氛圍感前提，我們?cè)賮?lái)感受其他尺度

戶(hù)型示意圖

主臥達(dá)到了超80㎡超大尺度，一個(gè)真正意義上的總統(tǒng)套房

實(shí)景圖

一個(gè)可以放置書(shū)桌、沙發(fā)桌椅獨(dú)立休閑區(qū)，臥室自帶mini吧、冰箱、酒柜

一個(gè)像房間一樣大的獨(dú)立步入式全明衣帽間

一個(gè)配置了雙臺(tái)盆、雙人浴缸、大面鏡柜+雙全身鏡的奢闊主衛(wèi)

實(shí)景圖

都在同一個(gè)房間里

更值得一提的

所有臥室不僅全部朝南，且每一間都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間

即便是最小的次臥，也是套房設(shè)計(jì)

保障了每一個(gè)家庭成員，哪怕是最小的孩子，都擁有絕對(duì)的隱私和尊嚴(yán)

獨(dú)立于動(dòng)區(qū)之外，臥室區(qū)域之間還奢侈設(shè)置了一個(gè)獨(dú)立的家庭廳

實(shí)景圖

根據(jù)需求可以是書(shū)房、健身區(qū)、是家庭影院，也可以是孩子們的專(zhuān)屬游樂(lè)場(chǎng)

很明顯，這套房子的居住畫(huà)面已經(jīng)無(wú)比具象清晰

它可以完美容納多孩+三代同堂+住家保姆的復(fù)雜居住結(jié)構(gòu)

蘇河世紀(jì)498㎡本質(zhì)上，是填補(bǔ)上海住宅史上幾乎沒(méi)有被充分服務(wù)的大家庭居住需求

創(chuàng)造平面化的獨(dú)棟邏輯，重塑大宅觀

將一棟500平獨(dú)棟別墅的所有功能，進(jìn)行橫向舒展，布局在一個(gè)超大平面上

一次性解決所有痛點(diǎn)

去掉了上下樓樓梯，規(guī)避老人孩子的安全隱患

去掉了采光局限和地下室的潮濕，實(shí)現(xiàn)全屋通透明亮

去掉復(fù)雜動(dòng)線的同時(shí)也打破了家庭的社交隔閡

光、通透、尺度、功能完整性、私密性、便利性等要素被集中集齊

02

在這樣的居住體系里，最核心的邏輯是

既要有家庭親密無(wú)間的合，也要有極度尊重每一個(gè)個(gè)體的獨(dú)立性的分

約130㎡巨型方廳是“合”的極致

作為闊綽動(dòng)區(qū)，承載家族的熱鬧與團(tuán)圓，所有人在這個(gè)區(qū)域活動(dòng)時(shí)

大家互不打擾，但一抬頭又能看見(jiàn)彼此

“分”的藝術(shù)則體現(xiàn)在每一個(gè)獨(dú)立的套房里，尤其是次主臥

戶(hù)型示意圖

主套再豪華也說(shuō)得過(guò)去，次臥同時(shí)也擁有獨(dú)立門(mén)廳、專(zhuān)屬衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間、雙臺(tái)盆、嵌入式水吧臺(tái)等完善配置

如果作為老人房，那么就是罕見(jiàn)的在次主臥考慮到了長(zhǎng)輩日?；顒?dòng)需求的全面滿足

如果給成年子女住，就是一個(gè)完全獨(dú)立的私密小天地

這套房子總能保證家里至少兩代人，都能擁有功能最齊全的套房體驗(yàn)

戶(hù)型示意圖

雙獨(dú)立入戶(hù)動(dòng)線，則進(jìn)一步提升了居住的私密性與便利性

保姆與主人歸家動(dòng)線分開(kāi)，保姆間本身也配備了獨(dú)立的休憩空間、衛(wèi)生間與操作臺(tái)，滿足住家保姆的日常照料需求之余，也不干擾主人的生活場(chǎng)域

這才是真正的尺度統(tǒng)治力，尺度用來(lái)尊重家族里每一個(gè)人的體面

同時(shí)，另一個(gè)最明顯的關(guān)鍵詞：反效率化

在這個(gè)空間利用效率追求最大化、功能整合最優(yōu)化、每一平米都揉碎研究的時(shí)代

站在這里才明白，什么才叫還原真正的居住品質(zhì)感

最直觀的體現(xiàn)，是一條被刻意放寬的走廊

實(shí)景圖

在過(guò)往邏輯里，走廊被稱(chēng)為房子里的“交通核”，是無(wú)效面積，越短越好，越窄越好

最好是沒(méi)有

在這里，這條走廊從入戶(hù)玄關(guān)延伸至各個(gè)功能區(qū)，形成一條專(zhuān)屬的“家庭藝術(shù)長(zhǎng)廊”

墻面預(yù)留了充足的展示空間，可懸掛業(yè)主收藏的畫(huà)作、擺放雕塑等藝術(shù)品

走在這里的每一步都充滿儀式感，充滿尊崇感

這也是來(lái)自建筑原生尺度規(guī)劃時(shí)就有的考量

功能在這需要拆分而非整合，每個(gè)功能都有專(zhuān)屬的承載空間

甚至代表儀式感的空間就只需要代表儀式感

比如入戶(hù)大門(mén)和門(mén)廳就只需要做到純粹的、最高規(guī)格的回家視覺(jué)體驗(yàn)

實(shí)景圖

腳下是意大利雅柏白、巴西靜雅棕、巴基斯坦柏尼斯灰拼接而成的“LV棋盤(pán)格”皇家白玉奢石背景墻

地面，眼前是產(chǎn)自非洲的

入戶(hù)收納呢，則在門(mén)口設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的入戶(hù)衣帽間

戶(hù)型示意圖

回家脫下的外穿大衣、還不想整理立即放下的購(gòu)物袋、出門(mén)旅行回來(lái)的箱包大大小小的物件，隨手就能放進(jìn)這個(gè)獨(dú)立區(qū)域

不用影響客廳，也不用帶去臥室

前面提到了客廳規(guī)劃、總統(tǒng)套房、每個(gè)臥室的衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間，也都源于此

徹底告別過(guò)去一套房子里不得不妥協(xié)的功能共享場(chǎng)景

讓美歸于美，讓實(shí)用歸于實(shí)用，這就是大宅的從容

一直延伸到每一個(gè)臥室的背景墻包裹感

實(shí)景圖

這樣的弧形包裹背景墻一般我們?cè)谄渌孔拥闹髋P才能看到

這也是源自梁志天的經(jīng)典設(shè)計(jì)

你會(huì)發(fā)現(xiàn)梁志天的設(shè)計(jì)在498㎡這樣的尺度下才能發(fā)揮得淋漓盡致

實(shí)景圖

除了最明顯的處處都是之外——

弧形倒角

無(wú)論是石材的轉(zhuǎn)角、木飾面的收口，還是飄窗的金屬套，全部做了圓潤(rùn)的弧形處理

避免了尖銳棱角帶來(lái)的安全隱患，同時(shí)讓空間線條更加柔和流暢

實(shí)景圖

墻面用刺繡、銀杏木皮手工拼接等高端材質(zhì)

全球各地甄選奢石、多種精美高端墻紙、藝術(shù)漆吊頂，

梁志天最擅長(zhǎng)將精致細(xì)節(jié)藏匿在整體溫潤(rùn)的質(zhì)感之中

建筑基底結(jié)合大師設(shè)計(jì)，恰好還原了這份居住質(zhì)感

03

除了極致的空間尺度與人性化的居住設(shè)計(jì)，為什么蘇河世紀(jì)498㎡大平層值得收藏

更核心的原因的確在于稀缺產(chǎn)品疊加了稀缺地段資源

家里追求反效率，走出家門(mén)，就要最大效率的擁抱上海頂級(jí)城市資源

內(nèi)環(huán)內(nèi)蘇州河畔，上海CAZ中央活力區(qū)核心位置

CAZ（中央活力區(qū)）是如今全球超一線城市都在全力打造的城市范本，是在CBD（中央商務(wù)區(qū)）基礎(chǔ)之上，更強(qiáng)調(diào)24小時(shí)都流淌著活力的城市核心區(qū)域

規(guī)劃示意圖

上海發(fā)布的城市規(guī)劃中，關(guān)于CAZ的這張布局圖可以清晰看出

蘇州河與黃浦江“一江一河”交匯處的這片范圍，依然是活力濃度最高的板塊

蘇河世紀(jì)正處于這一核心板塊之中，讓不可復(fù)制的城市資源成為社區(qū)專(zhuān)屬配套

項(xiàng)目3km范圍內(nèi)，就是城市頂級(jí)的繁華

覆蓋靜安寺、淮海路、新天地、南京西路等上海頂級(jí)商圈，匯聚全球高端品牌、全球品牌中國(guó)首家旗艦店、特色餐飲、文化藝術(shù)場(chǎng)館等等

某個(gè)工作日的晚上去恒隆買(mǎi)個(gè)包，或者去新天地喝杯酒，都是這里的日常

項(xiàng)目樓下，也是成熟的煙火氣

不僅自持約1.3萬(wàn)方濱水文化商業(yè)街區(qū)

實(shí)景圖

家門(mén)口就是大悅城、蘇河灣萬(wàn)象天地、福新匯等高端商業(yè)綜合體

可以去的石庫(kù)門(mén)弄堂里吃頓米其林，也可以去看場(chǎng)展

慎余里

天后宮

區(qū)位示意圖

周邊環(huán)繞上海知名中小學(xué)、幼兒園，為孩子提供優(yōu)質(zhì)的教育資源；多家三甲醫(yī)院為家庭成員的健康提供堅(jiān)實(shí)保障

上海自然博物館、上海大劇院、外灘美術(shù)館等眾多文化地標(biāo)也分布在周邊，能為家庭生活帶來(lái)濃厚文化氛圍滋養(yǎng)

在這樣資源高度密集市中心，蘇河世紀(jì)同時(shí)擁有“通透四至”

不局促、不擁擠，極為罕見(jiàn)

實(shí)景圖

推窗即可看見(jiàn)蘇州河景，步行幾分鐘就抵達(dá)蘇州河一線頭排水岸資源

未來(lái)人行橋連通后，這里將形成一條完整的

18座

濱水生活秀帶

想象一下住在這里的場(chǎng)景，晚飯后，帶著孩子，陪著父母，下樓就能走到蘇州河邊的

慢行步道，吹著河風(fēng)，看著對(duì)岸

四行倉(cāng)庫(kù)歷史名跡，感受繁華簇?fù)硐码y得的慢生活體驗(yàn)

蘇河灣的特別之處更在于上海的過(guò)去、今朝、與未來(lái)都在這時(shí)空折疊

這片土地太過(guò)厚重，旁邊是

榮氏家族福新面粉廠、

中國(guó)實(shí)業(yè)銀行倉(cāng)庫(kù)的舊址

上海民族工商業(yè)的發(fā)源地就在此

歷史、文化、商業(yè)、休閑、居住、辦公真正在這里于一體

包括交通網(wǎng)絡(luò)也無(wú)比便捷，為什么要強(qiáng)調(diào)這些

因?yàn)榧幢闶琼敽揽腿?，無(wú)論房子再豪華

家庭成員終究也希望擁有下樓即可獲得的豐富生活便利性

小孩方便出行、司機(jī)保姆跑腿購(gòu)物、隨時(shí)下樓散步走走

這就是“城市文化底蘊(yùn)+城市核心資源+自然景觀資源+日常生活便利”的全能型資源配置的價(jià)值

04

最后，回到這套房子本身

我們今天所提及的一切：

的真實(shí)觸感、的地塊厚度、的城市資源……

現(xiàn)房

蘇河灣

一江一河

全部都是

無(wú)比確定的

是看得見(jiàn)、摸得著的當(dāng)下

更重要的是，它用一種近乎“孤品”的形態(tài)，精準(zhǔn)滿足了一小部分頂豪客群，長(zhǎng)期被忽略的

真實(shí)需求——

一套真正適合一大家人在一起生活的超大宅

還有一個(gè)讓我們都意外的彩蛋：

在如今上海內(nèi)環(huán)內(nèi)動(dòng)輒單價(jià)17w+、20w+的豪宅市場(chǎng)里，這套房子，只需要的單價(jià)

14w+

意味著無(wú)需在“核心地段”與“家庭居住舒適度”之間再做取舍抉擇

意味著在這個(gè)充滿變數(shù)的周期里，這可能成為我們手里最穩(wěn)的一張牌

資產(chǎn)的確定性與家的確定性，都被最大化的保護(hù)

這不僅僅是一套房子

或許還是當(dāng)下，我們能給家人的最好的禮物

以上為正文，來(lái)自貝貝

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6345篇原創(chuàng)文章

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請(qǐng)，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開(kāi)發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷(xiāo)售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開(kāi)發(fā)商不再另行通知，敬請(qǐng)關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時(shí)間：2025年12月