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瑞安法拍房市場(chǎng)近日的一筆交易，讓許多人倒吸一口涼氣。

位于老城區(qū)虹橋南路一套6樓51.17㎡的走梯老房，經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)價(jià)，最終以總價(jià)27.7萬(wàn)元成交，單價(jià)僅5413元/㎡。

虹橋南路曾是瑞安老城區(qū)住宅交易的熱門區(qū)域。根據(jù)2016年的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，早年該片區(qū)二手房單價(jià)基本在萬(wàn)元以上。

以上為瑞安老城區(qū)2016年二手房?jī)r(jià)格調(diào)查

盡管這套房源位于高樓層，但是室內(nèi)裝修尚可，能做兩個(gè)房間，衛(wèi)生間也重新裝修過(guò)，可以拎包入住。因此，5413元/㎡的成交單價(jià)，還是令人感到意外。

事實(shí)上，目前老城區(qū)此類“老破小”正面臨前所未有的艱難處境。

去年初，一位老城區(qū)玉海商住樓房東委托瑞報(bào)《燕子搜房》欄目出售其位于4樓的一套46㎡小戶型房源。

房東報(bào)價(jià)從最初的61萬(wàn)一路降到了如今的42萬(wàn)，本以為已是“割肉價(jià)”，卻沒(méi)想到看房人的心理價(jià)位只有30多萬(wàn)，至今仍在掛牌中。

另一套廣場(chǎng)路73.78㎡的房主更顯心酸。

房東為快速買房，不惜花10余萬(wàn)重新裝修，如今報(bào)價(jià)72.8萬(wàn)也難賣。房東坦言現(xiàn)在60萬(wàn)也愿意賣?？上?，連個(gè)認(rèn)真還價(jià)的人都難找。

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過(guò)去，城區(qū)小戶型勝在地段和低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，單價(jià)能輕松破萬(wàn)，如今這樣的風(fēng)光恐再難覓。究其原因，離不開(kāi)以下幾點(diǎn)變化。

第一，居住體驗(yàn)的硬傷難以忽視

沒(méi)有電梯、車位緊張、管道老化、隔音差、采光不足……這些硬傷在房?jī)r(jià)普漲時(shí)期被“地段優(yōu)勢(shì)”掩蓋，但在市場(chǎng)冷靜期，每一個(gè)都成為壓垮價(jià)格的稻草。

如今的購(gòu)房主力，越來(lái)越看重居住品質(zhì)。為了一套老房子每天爬五樓，下班后繞半小時(shí)找車位，這種生活對(duì)于年輕人已缺乏吸引力。

第二，學(xué)區(qū)光環(huán)逐漸褪色

過(guò)去很多“老破小”能維持高價(jià)，學(xué)區(qū)是重要支撐。但隨著教育均衡化政策的推進(jìn)，學(xué)區(qū)房的概念正在淡化。一些老城區(qū)學(xué)校優(yōu)勢(shì)不再明顯，附著其上的房產(chǎn)溢價(jià)自然縮水。

第三，新房、次新房的“降維打擊”

瑞安各板塊不斷有新盤推出，同樣的總價(jià)，在許多新區(qū)能買到帶電梯、人車分流、戶型更優(yōu)的次新房。雖然通勤時(shí)間可能增加，但居住品質(zhì)的提升是實(shí)實(shí)在在的。

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隨著老城區(qū)老齡化加劇，老人換房需求激增，勢(shì)必還將進(jìn)一步增加“老破小”房源掛牌量，未來(lái)行情或?qū)⒏訃?yán)峻。

小編認(rèn)為，對(duì)于仍持有這類房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，可能需要調(diào)整心態(tài)：

要么狠心降價(jià)，趁早離場(chǎng)——如果急需資金或擔(dān)心未來(lái)繼續(xù)貶值，那就接受市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，以明顯低于心理價(jià)位的價(jià)格快速變現(xiàn)。

要么長(zhǎng)期持有，等待契機(jī)——如果地段確實(shí)優(yōu)質(zhì)，且不急需用錢，可以賭一賭未來(lái)城市更新、舊改的可能性，但這需要足夠的耐心和資金實(shí)力。

要么優(yōu)化資產(chǎn)，提升價(jià)值——簡(jiǎn)單的翻新裝修已不足以打動(dòng)買家，如果能在不破壞結(jié)構(gòu)的前提下，優(yōu)化空間布局、完善居住功能（如加裝電梯），或許能重新獲得市場(chǎng)關(guān)注。

當(dāng)居住價(jià)值衰退，你還愿意買城區(qū)老破小嗎？

來(lái)源：瑞報(bào)微地產(chǎn)

對(duì)此，你有什么想說(shuō)的？

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