（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年5月，陳明（化名）通過甲公司（中介）與周偉（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以715萬元購買位于某區(qū)綠林苑的一號房屋（登記面積209.21㎡）。合同明確寫明：“該房屋存在結(jié)構(gòu)改造，有違建、有查封”。

簽約當(dāng)日及一周內(nèi)，陳明分兩筆支付定金共20萬元。雙方約定于2023年10月底前完成過戶。

看房時，周偉僅告知：頂樓的鴿子棚和洗衣房為違建，需拆除。中介也據(jù)此制作戶型圖并上傳平臺。陳明基于此判斷房屋主體結(jié)構(gòu)完好，遂簽約付款。

然而，2023年5月下旬，當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門先后拆除頂樓違建及7層朝北的室內(nèi)客廳。陳明這才得知：被拆的客廳也是違建，且裝修風(fēng)格與原房一致，難以辨識。

陳明認(rèn)為周偉故意隱瞞重大事實(shí)，構(gòu)成欺詐，遂起訴請求：

撤銷房屋買賣合同；

返還定金20萬元及利息。

周偉辯稱：合同已寫明“有違建”，房本也交由中介公示，買方應(yīng)自行審慎核查，不存在欺詐；反指陳明違約未付款，定金不應(yīng)退還。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回撤銷合同的請求；

周偉返還陳明定金20萬元；

駁回其他訴訟請求（如資金占用損失）。

三、法院說理

合同已明示“存在違建”，買方負(fù)有審慎義務(wù)

合同白紙黑字載明房屋“有違建、有查封”，且為現(xiàn)房交易。作為完全民事行為能力人，陳明應(yīng)通過查看房本、實(shí)地查驗(yàn)、比對戶型等方式全面了解房屋狀況，不能僅依賴賣方口頭說明。

未特別提示客廳違建，不構(gòu)成法律意義上的“欺詐”

雖然周偉未主動說明“客廳系違建”，但：

房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積為209.21㎡，而實(shí)際使用面積更大，差額部分即可能包含違建；

中介繪制的戶型圖雖未標(biāo)注客廳違建，但亦非以房本為準(zhǔn)；

陳明兩次實(shí)地看房，未能發(fā)現(xiàn)異常，自身亦有過失。

→ 法院認(rèn)為，周偉的行為未達(dá)到“故意隱瞞+誘使錯誤決定”的欺詐標(biāo)準(zhǔn)。

定金返還基于公平原則，非因合同無效或撤銷

盡管合同有效且不可撤銷，但考慮到：

周偉確未明確告知客廳屬違建；

中介及證人均證實(shí)賣方僅提及頂樓違建；

合同客觀上已無法繼續(xù)履行（周偉另案主張解除），

→ 為一次性解決糾紛，法院酌情判令返還全部定金，體現(xiàn)利益平衡。

四、律師提示

本案揭示二手房交易中的三大風(fēng)險點(diǎn)：

“合同寫有違建”≠免責(zé)金牌：賣方仍應(yīng)如實(shí)披露違建具體位置、范圍，尤其當(dāng)違建與合法部分融為一體時；

買方不能“只信口頭承諾”：務(wù)必核對房本面積、調(diào)取規(guī)劃圖紙、向城管部門查詢違建記錄；

定金可退≠合同可撤：即使最終拿回錢，也可能因舉證不足而無法認(rèn)定對方欺詐。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊建議：購買帶違建房產(chǎn)前，務(wù)必委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做“房屋合規(guī)性盡調(diào)”，并在合同中明確約定：“若存在未披露的違建導(dǎo)致無法過戶或使用，買方有權(quán)無責(zé)解約并全額退款”。