（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年12月，趙明遠(yuǎn)（化名）與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（化名）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買位于通州區(qū)的一套住宅——一號房屋，總價約559萬元。趙明遠(yuǎn)依約付清全部房款，并于收房時向甲公司支付了契稅167,834.34元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元、印花稅及手續(xù)費(fèi)等共計171,716.58元，用于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證。

然而，整整十年過去，趙明遠(yuǎn)始終未能取得不動產(chǎn)權(quán)證書。多次催促無果后，他將甲公司訴至法院，請求：

1. 立即配合辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；

2. 退還已收取但未實際使用的各項稅費(fèi)共17萬余元。

甲公司辯稱：

項目已于2021年被列為“歷史遺留項目”，具備辦證條件；

趙明遠(yuǎn)未提供購房資格證明，也未簽署授權(quán)委托書，導(dǎo)致無法辦證；

若退款，需趙明遠(yuǎn)承諾“自行辦證、后果自負(fù)”。

法院查明：

一號房屋確屬甲公司開發(fā)的歷史遺留項目，2021年起可辦證；

趙明遠(yuǎn)在庭審中明確表示自愿承擔(dān)因自身購房資格問題導(dǎo)致無法辦證的風(fēng)險；

甲公司從未實際向稅務(wù)或登記部門繳納所收費(fèi)用，亦未完成代辦義務(wù)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 甲公司于判決生效后7日內(nèi)協(xié)助趙明遠(yuǎn)辦理一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書；

? 退還趙明遠(yuǎn)已支付的契稅、登記費(fèi)、印花稅、手續(xù)費(fèi)等共計171,716.58元。

三、法院說理

1. 合同合法有效，開發(fā)商負(fù)有辦證義務(wù)

雙方《預(yù)售合同》明確約定由開發(fā)商代為申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，趙明遠(yuǎn)已履行付款及繳費(fèi)義務(wù)，甲公司理應(yīng)履約。

2. “歷史遺留項目”不等于免除開發(fā)商責(zé)任

即便項目納入政府專班處理范圍，開發(fā)商仍需主動配合業(yè)主提交材料、完成流程，不能以“政策變化”推卸合同義務(wù)。

3. 購房者愿自擔(dān)資格風(fēng)險，不影響辦證請求成立

趙明遠(yuǎn)已明確表示若因限購政策無法過戶，責(zé)任自負(fù)。在此前提下，開發(fā)商更無理由拒絕協(xié)助。

4. 代收費(fèi)用未實際支出，必須全額退還

甲公司承認(rèn)未向相關(guān)部門繳納契稅等費(fèi)用，繼續(xù)占有該款項無法律依據(jù)，依法應(yīng)予返還。

四、律師提示

本案揭示“歷史遺留項目”購房者的三大維權(quán)要點(diǎn)：

? 十年未辦證≠過了訴訟時效！

只要合同未解除，開發(fā)商持續(xù)違約，業(yè)主隨時可起訴要求履行。

? 開發(fā)商代收稅費(fèi)必須專款專用！

若未實際繳稅或辦證，無論時隔多久，都應(yīng)全額退還，一分都不能留。

?? “需業(yè)主配合”不能成為拖延借口！

開發(fā)商有義務(wù)主動通知、指導(dǎo)業(yè)主辦理流程，而非坐等業(yè)主“自己搞定”。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊建議：

購買“歷史遺留項目”或尾盤現(xiàn)房時務(wù)必注意：

1. 查清項目是否在政府“可辦證”名單內(nèi)；

2. 保留所有付款憑證及開發(fā)商收款收據(jù)；

3. 若長期未辦證，立即發(fā)函催告并準(zhǔn)備起訴，避免損失擴(kuò)大；

4. 即使自己可能限購，也可先訴請辦證+退費(fèi)，由法院明確責(zé)任歸屬。