近期，日本東京、大阪等核心城市的新建公寓市場迎來一系列管控舉措。日本房地產協(xié)會、國土交通省相繼出臺政策、發(fā)布調查數(shù)據(jù)，劍指短期投機性購房行為。以三菱地所為代表的房企積極響應，宣布將從2026年1月起推行防轉售、限購房的新規(guī)。

這一系列動作的背后，是東京市中心公寓價格持續(xù)走高的市場現(xiàn)狀，其核心目的在于保障剛需群體的購房權益，推動市場回歸居住屬性。

房企先行

三菱地所落地轉售管控新規(guī)

為抑制短期投機轉售套利行為，讓實際居住需求群體更易購置房產，三菱地所旗下的子公司三菱地所住宅宣布，自2026年1月起，在東京23區(qū)及大阪市的全新發(fā)售公寓項目中，正式引入防轉售管控措施。

首批納入管控范圍的項目，包括“The Park House 文京白山住宅”“The Park House 龜戶九丁目”等位于東京核心區(qū)域的項目。

三菱地所的購房新規(guī)明確設置購置登記戶數(shù)上限，同一購房者最多可購置2戶；同時要求從簽約、交房到產權登記的全流程，必須保持同一戶名。

針對交房前的轉售行為，三菱地所住宅將在重要事項說明書中明確約束條款，一旦發(fā)現(xiàn)轉售行為，會先予以警告；若購房者拒不配合，將沒收定金作為違約金。

事實上，三菱地所住宅此前就已自主實施過戶數(shù)限制等相關措施。

行業(yè)聯(lián)動

房地產協(xié)會出臺防投機方針

三菱地所的舉措，并非單一企業(yè)行為，而是對行業(yè)協(xié)會政策的積極響應。

日本房地產協(xié)會于2025年11月18日公布防止公寓投機性短期轉售的對策方針，三井不動產、三菱地所、住友不動產等8家大型房企已決定跟進引入相關對策，具體的實施區(qū)域、對象物業(yè)及執(zhí)行時間，則由各公司自主決定。

該方針的核心要求是，房企需在購房合約中明確告知買方，交付前轉售行為構成違約。盡管這一方針不具備強制性，但明確傳遞出行業(yè)主動規(guī)范市場、抑制投機的堅定立場。

這一行業(yè)舉措的出臺，也與千代田區(qū)此前的訴求密切相關。2025年7月18日，千代田區(qū)曾向房地產協(xié)會提出請求，建議通過再開發(fā)項目銷售的公寓，原則上禁止購房者五年內轉售，同時限制同一持有人的購房套數(shù)，其初衷正是為了應對境外投機交易增加、公寓實際居住率低下、房價過度上漲的問題。

與此同時，對于在日投資者而言，新的政策環(huán)境既意味著短期投機套利空間被進一步壓縮，也提醒投資者需要更加重視長期持有能力與真實使用價值。

從資產配置角度看，日本核心城市依舊具備穩(wěn)定的社會環(huán)境、完備的基礎設施與相對完善的法律保護體系，高品質住宅依然具有保值能力與長期配置價值。

但未來投資邏輯或將從“價格博弈”轉向“價值選擇”，也就是說投資者更加需要考量區(qū)域居住吸引力、長期人口與產業(yè)支撐、產品本身的功能與品質，而不僅僅是升值預期與交易便利性。在更為審慎與規(guī)范的市場框架下，理性判斷與長期視角，將成為在日華人投資者繼續(xù)參與日本房地產市場的關鍵。

市場解析

高收入群體支撐房價，短期投機影響有限

在近期的記者會上，三菱地所住宅代表董事社長宮島正治，就當前首都圈新建分售公寓價格急劇上漲的原因進行了深度剖析。

宮島正治指出，建筑行業(yè)人力短缺推高建筑成本、市中心高便利性公寓需求集中但供應不足、股價上漲預期帶動公寓資產價值提升，是拉動房價上漲的三大核心因素。

他強調，高收入群體正在成為支撐當前房產市場的關鍵力量——夫妻雙方年收入均超700萬日元的“強力夫妻戶”數(shù)量十年間翻倍，每兩戶中就有一戶使用聯(lián)合貸款，這類群體完全有能力購置價值1億日元的公寓。

基于購房者以實際居住需求為主的判斷，他認為當前房價不會出現(xiàn)類似泡沫經(jīng)濟崩潰或雷曼危機后的暴跌。未來，企業(yè)將聚焦提升住宅的使用價值與情感價值，通過打造優(yōu)質居住體驗實現(xiàn)差異化競爭，而非單純強調房產的升值潛力與外觀設計。

那么，被熱議的投機性購房和外國買家，是否真的是推高東京市中心房價的主要原因呢？

三菱UFJ信托銀行的研究報告給出了不一樣的答案。從短期轉售比例來看，2024年成交的3年以內新房占比僅2.5%，5年以內新房占比4.0%，且東京都心三區(qū)的短期交易率在東京23區(qū)中并不突出。

此外，從租賃化分布來看，都心核心區(qū)域五年內新建分售公寓流入租賃市場的比例也處于相對低位。

在外國買家方面，盡管東京都心六區(qū)的外籍購房者占比達到7.5%，高于其他區(qū)域，但三菱UFJ信托銀行認為這一水平“尚未高到引發(fā)房價暴漲的程度”。

國土交通省的調查也顯示，2025年上半年東京23區(qū)海外居住者購置新建公寓的比例為3.5%，雖較此前有所上升，但海外居民的短期買賣比例僅占整體的1%左右，絕大多數(shù)短期交易仍由日本國內居民完成。

綜合企業(yè)判斷與多方數(shù)據(jù)來看，當前東京等核心區(qū)域房價上漲，更多源于建筑成本上升、供給受限及高收入群體穩(wěn)定購買力等結構性因素支撐，而非以短期投機或海外資金為主導的炒作現(xiàn)象。

此外，短期轉售比例偏低、租賃化比例有限以及外籍購房占比并未達到?jīng)_擊市場的程度，都表明市場基礎相對穩(wěn)固，房價雖高但并非典型泡沫，市場運行仍以“真實居住需求”為主。

政策加碼

國土交通省強化監(jiān)管，持續(xù)追蹤市場動態(tài)

針對公寓價格上漲與投機交易問題，日本國土交通省也在積極行動。2025年上半年，國土交通省首次基于不動產登記信息，對都市圈約55萬套新建住宅展開調查，全面掌握境外人士購置不動產的實際情況。

調查結果顯示，海外購房者的購置比例呈現(xiàn)“越靠近市中心越高”的特點，且東京23區(qū)的海外購置比例較2024年實現(xiàn)翻倍。

針對這一情況，國土交通大臣金子恭之明確表示，無論日本人還是外國人，不符合實際需求的投機性交易均不可取，政府將基于調查結果與行業(yè)緊密協(xié)作，抑制投機性交易，同時計劃從明年起繼續(xù)推進相關調查。

對于現(xiàn)有登記信息無法掌握所有者國籍的短板，政府也在考慮在登記手續(xù)中增設國籍申報環(huán)節(jié)。

房產新規(guī)下

在日投資者如何篩選“真價值”房產？

從行業(yè)協(xié)會發(fā)布自律方針，到房企出臺管控細則，再到政府部門強化監(jiān)管調查，日本正通過多維度發(fā)力，為核心城市的公寓市場“降溫”。這些舉措既著眼于抑制短期投機行為，也致力于保障剛需群體的居住權益，推動房地產市場從“投資導向”向“居住導向”回歸。

與此同時，對于在日投資者而言，新的政策環(huán)境既意味著短期投機套利空間被進一步壓縮，也提醒投資者需要更加重視長期持有能力與真實使用價值。

從資產配置角度看，日本核心城市依舊具備穩(wěn)定的社會環(huán)境、完備的基礎設施與相對完善的法律保護體系，高品質住宅依然具有保值能力與長期配置價值。

但未來投資邏輯或將從“價格博弈”轉向“價值選擇”，也就是說投資者更加需要考量區(qū)域居住吸引力、長期人口與產業(yè)支撐、產品本身的功能與品質，而不僅僅是升值預期與交易便利性。在更為審慎與規(guī)范的市場框架下，理性判斷與長期視角，將成為在日華人投資者繼續(xù)參與日本房地產市場的關鍵。

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