來源：大偉看樓市

2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向不僅關(guān)乎民生福祉，更對國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行具有重要支撐作用。近期住建部聯(lián)合相關(guān)部門出臺的系列部署，圍繞“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”四大核心目標(biāo)，勾勒出2026年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展藍(lán)圖。這一系列政策調(diào)整并非簡單的短期調(diào)控，而是推動行業(yè)從“增量擴(kuò)張”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵舉措，其對房價(jià)的影響將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征，深刻重塑市場格局。

住建部最新部署的核心邏輯在于“精準(zhǔn)施策、雙向發(fā)力”，通過供需兩端的協(xié)同調(diào)控實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。在需求端，部署明確延續(xù)寬松導(dǎo)向，深化住房公積金制度改革，推動貸款額度提升、異地互認(rèn)互貸等政策落地，同時(shí)支持各地因城施策放寬限購限制、降低首付比例與房貸利率，切實(shí)減輕剛需與改善型群體的購房壓力。2025年全國已出臺超260條公積金優(yōu)化政策，這一趨勢在2026年將持續(xù)強(qiáng)化，尤其利好新市民、青年群體的置業(yè)需求。在供給端，部署聚焦“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大任務(wù)，一方面嚴(yán)格限制低能級城市新增宅地供應(yīng)，另一方面鼓勵收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，同時(shí)有序推動“好房子”建設(shè)，通過提升住宅品質(zhì)適配市場需求升級。

從市場走向來看，2026年房地產(chǎn)行業(yè)將告別全域普漲的舊模式，進(jìn)入“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的新階段。多數(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)判斷，全國房地產(chǎn)市場整體將呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的磨底態(tài)勢，中金公司預(yù)測2026年總住房交易量跌幅將收窄至5.0%，較2025年的6.8%明顯改善。區(qū)域分化將成為最顯著特征：核心城市及重點(diǎn)城市群憑借優(yōu)質(zhì)的公共資源與產(chǎn)業(yè)支撐，市場需求將率先企穩(wěn)，尤其是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在政策優(yōu)化與需求支撐下有望保持價(jià)格穩(wěn)定。以上海核心區(qū)為例，2025年房價(jià)已逆勢上漲0.3%，庫存去化周期降至15個(gè)月的健康水平，這種態(tài)勢在2026年有望延續(xù)。與之形成對比的是，三四線城市及資源枯竭型城市仍將面臨較大去化壓力，人口外流與產(chǎn)業(yè)薄弱的雙重困境將導(dǎo)致房價(jià)下行壓力持續(xù)，部分城市房價(jià)可能進(jìn)一步向合理估值回歸。

住建部部署對房價(jià)的影響并非單向傳導(dǎo)，而是通過政策引導(dǎo)、供需調(diào)節(jié)與預(yù)期管理形成多維作用機(jī)制。對于核心城市而言，需求端政策寬松將有效釋放積壓的改善型需求，而供給端“好房子”建設(shè)的推進(jìn)將提升優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)值支撐，房價(jià)大概率呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的溫和態(tài)勢，但漲幅將受限于居民收入增長節(jié)奏，難以重現(xiàn)過去的高速上漲。對于多數(shù)二線城市，市場將呈現(xiàn)“核心區(qū)堅(jiān)挺、非核心區(qū)調(diào)整”的分化格局，杭州、成都等熱點(diǎn)城市的核心板塊有望保持穩(wěn)定，而非核心板塊則可能因庫存壓力出現(xiàn)小幅波動。對于三四線城市，去庫存為主的政策導(dǎo)向?qū)⒅鲗?dǎo)房價(jià)走勢，通過購房補(bǔ)貼、降低置換門檻等政策激發(fā)剛性需求，助力市場逐步止跌，但房價(jià)反彈缺乏基本面支撐，大概率維持低位運(yùn)行。

值得注意的是，政策部署中“風(fēng)險(xiǎn)防控”與“模式轉(zhuǎn)型”的雙重導(dǎo)向，將為房價(jià)穩(wěn)定提供重要保障。住建部聯(lián)合相關(guān)部門推動的房企債務(wù)重組、保交樓專項(xiàng)行動等舉措，將有效化解行業(yè)尾部風(fēng)險(xiǎn)，避免因企業(yè)暴雷引發(fā)的房價(jià)非理性波動。同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的加快構(gòu)建，通過保障房與商品房雙軌并行的機(jī)制，既能解決新市民的居住問題，又能通過市場化手段調(diào)節(jié)商品房市場供需，形成房價(jià)穩(wěn)定的長效支撐。交銀國際指出，2026年多數(shù)房企保交樓任務(wù)將基本完成，企業(yè)將騰出更多財(cái)務(wù)資源用于優(yōu)質(zhì)土地投資，這將進(jìn)一步優(yōu)化市場供給結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房價(jià)穩(wěn)定性。

對于不同市場主體而言，需精準(zhǔn)把握政策導(dǎo)向與市場規(guī)律調(diào)整策略。對于購房者，核心城市的剛需群體可把握政策寬松窗口期理性入市，改善型需求則應(yīng)聚焦“好房子”項(xiàng)目，關(guān)注住宅品質(zhì)與長期居住價(jià)值；三四線城市購房者則需警惕庫存高企區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先選擇核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源。對于房企，應(yīng)主動適配行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，將重心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力提升與風(fēng)險(xiǎn)管理，重點(diǎn)布局核心城市市場，加大綠色智慧住宅的研發(fā)投入，同時(shí)積極參與城市更新與保障性住房建設(shè)，把握政策支持帶來的發(fā)展機(jī)遇。對于地方政府，需嚴(yán)格落實(shí)因城施策要求，避免“一刀切”調(diào)控，通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、完善配套設(shè)施等舉措，助力市場形成良性循環(huán)。

總體而言，住建部2026年房地產(chǎn)部署的核心目標(biāo)是推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)”的高質(zhì)量發(fā)展，其對房價(jià)的影響本質(zhì)上是引導(dǎo)市場回歸居住屬性、實(shí)現(xiàn)供需平衡。在政策精準(zhǔn)調(diào)控與市場自我調(diào)節(jié)的雙重作用下，房價(jià)將逐步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入能力相匹配，形成“核心穩(wěn)定、區(qū)域分化、品質(zhì)溢價(jià)”的新格局。對于整個(gè)行業(yè)而言，2026年既是磨底復(fù)蘇的關(guān)鍵期，也是模式轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)期，唯有順應(yīng)政策導(dǎo)向、聚焦核心需求，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)支撐。