房地產(chǎn)需要防范哪些具體風(fēng)險(xiǎn)？當(dāng)前哪類風(fēng)險(xiǎn)最大？

過去幾年國家高層會(huì)議（包括今年 12 月份會(huì)議），一般都會(huì)把房地產(chǎn)方面的闡述，納入防范風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)當(dāng)中。

今年也不例外，關(guān)于 2026 年宏觀經(jīng)濟(jì)的八項(xiàng)任務(wù)中，第八條 “堅(jiān)持守住底線，積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，其中首先就提到了房地產(chǎn)，其次是地方政府化債。

但會(huì)議公報(bào)中，并沒有明確房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的具體指向。

不過，沒幾天答案就揭曉了。

房地產(chǎn)企業(yè)涉金融風(fēng)險(xiǎn)

12 月 12 日，國務(wù)副總何立峰表示，要繼續(xù)著力做好防范化解地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府平臺債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等工作，明確點(diǎn)出了三類風(fēng)險(xiǎn)：一是中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，三是地方平臺債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從國家經(jīng)濟(jì)層面來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

就副總理的表態(tài)而言，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)仍集中在房地產(chǎn)企業(yè)，這一觀點(diǎn)恰好與近期少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（比如暴雷）的情況相呼應(yīng) 。

近段時(shí)間，萬科的債務(wù)展期問題、祥源的理財(cái)產(chǎn)品暴雷問題，都成為了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

對此，老楊有不同見解。

之前我做過一期節(jié)目，分析了過去幾年中國房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)源頭：

2021 年下半年到 2023 年，風(fēng)險(xiǎn)源主要是部分房企遭遇經(jīng)營困難后項(xiàng)目停工，但這些項(xiàng)目的期房早已售出，因此那兩年國家防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)是保交樓。

2022、2023、2024 這三年，防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)則主要是（或者說兼顧）房企暴雷問題。

房企暴雷，債務(wù)違約，本質(zhì)上也屬于金融方面的風(fēng)險(xiǎn)。

但就目前來看，全國的保交樓工作已基本接近尾聲，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)源已基本化解，房企暴雷的高潮期也已過去。

2022、2023 年是房企暴雷的高峰期，2024 年以來暴雷的房企已寥寥無幾。

這里所說的 “暴雷”，一般指的是大中型房企，尤其是上市公司，它們不僅貸款規(guī)模大，還發(fā)行了大量債券，既有境內(nèi)債務(wù)，也有境外債務(wù)。

可以說，全國大部分大中型房企該暴雷的也差不多都暴雷了。

剩下的主要是央企、地方國企，即便想暴雷也很難，因?yàn)橛袊Y背景的支撐。

個(gè)人斷供風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注

我個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)前及未來一兩年，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)集中在個(gè)人斷供上，也即買房者不愿意再繼續(xù)償還按揭貸款。

這一潛在風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)比前兩類風(fēng)險(xiǎn)的威脅更大。

目前全國個(gè)人按揭貸款余額達(dá) 38 萬億元，而全國開發(fā)商的開發(fā)性貸款僅 14 萬億元，個(gè)人貸款總額是開發(fā)貸總額的三倍。

當(dāng)前，全國二手房價(jià)格整體下跌了 40% 左右，部分地區(qū)和城市的房價(jià)下跌了 50%-60%。

目前全國二手房價(jià)格水平已跌回到 2016 年的水平，總體來看，2016 年以來入市買房的人絕大部分都被套牢。

其中，部分人被套較深，首付已經(jīng)跌沒了，還有少部分人的房子已淪為負(fù)資產(chǎn)。

關(guān)鍵是目前房價(jià)尚未止跌，隨著未來一段時(shí)間房價(jià)繼續(xù)下跌，房子淪為負(fù)資產(chǎn)的數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增多，這就意味著斷供的數(shù)量也會(huì)同步增加。

對于這一現(xiàn)象及未來的潛在威脅，我認(rèn)為相關(guān)管理部門必須高度關(guān)注 —— 這會(huì)直接導(dǎo)致很多銀行的不良率上升。

了解全球房地產(chǎn)發(fā)展史和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)演變史的人都知道，2007-2008 年美國次貸危機(jī)的典型特征就是房價(jià)下跌后，大量個(gè)人買房貸款人停止償還按揭，進(jìn)而引發(fā)了金融危機(jī)。

老楊的建議是，目前相關(guān)管理部門不要再把重點(diǎn)老盯著房地產(chǎn)開發(fā)商，而應(yīng)該花更多注意力和時(shí)間觀察、研究個(gè)人斷供的情況及未來的威脅，并盡快制定相關(guān)應(yīng)對舉措。

要制定應(yīng)對方案，就要找到根源！

房價(jià)跌幅已經(jīng)很大，且仍在下跌。

因此，穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房價(jià)止跌是應(yīng)對斷供的重中之重。

促進(jìn)房價(jià)止跌上漲

而且在我看來，我們不能只把目標(biāo)設(shè)定為 “促進(jìn)房價(jià)止跌”，這是不夠的，最好明確提出 “促進(jìn)房價(jià)上漲”。

就像央行針對物價(jià)一樣，旗幟鮮明地提出要 “促進(jìn)物價(jià)合理回升”。

目前物價(jià)處于下跌狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)面臨通縮壓力，只說 “促進(jìn)物價(jià)止跌”，最多只能讓物價(jià)平穩(wěn)、不漲不跌，但這并不足以走出通縮，物價(jià)必須漲起來才行。

歐美國家目前都設(shè)定了 2% 的物價(jià)目標(biāo)，他們的 2% 是要從高位通脹降到溫和通脹，而我們的目標(biāo)是從通縮轉(zhuǎn)向溫和通脹。

調(diào)控房價(jià)其實(shí)也是同理，未來房價(jià)只能漲、必須漲，才能打破 “房價(jià)下跌 — 負(fù)資產(chǎn) — 斷供” 的惡性循環(huán)。

房價(jià)上漲并不可怕，美國次貸危機(jī)后，房價(jià)下跌了六年，跌幅超 30%，但從 2012 年開始到現(xiàn)在，美國房價(jià)已上漲了 14 年，走出了一輪長期上漲行情，也沒看到美國房價(jià)失控、經(jīng)濟(jì)崩盤、民眾流離失所或買不起房子的情況。

其實(shí)，即便是放在全球房地產(chǎn)泡沫破滅后的歷史來看，近幾年我國房價(jià)下跌的幅度和速度都是超預(yù)期的，這無疑是經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域的重大風(fēng)險(xiǎn)源。

如果不能盡快阻斷這一風(fēng)險(xiǎn)源，個(gè)人斷供就會(huì)成為巨大隱患。

我們對房地產(chǎn)的表述不能過于籠統(tǒng)， “穩(wěn)定房地產(chǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

當(dāng)前需要抓住主要矛盾，旗幟鮮明地提出 “促進(jìn)房價(jià)止跌”，最好是 “促進(jìn)房價(jià)上漲”。

這件事，越早行動(dòng)，越有助于防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。