來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。關(guān)鍵指標整體呈現(xiàn)出環(huán)比跌幅收窄、城市分化改善、上漲城市數(shù)量增多等特征。新房與二手房價格指數(shù)同步修復，一二三線城市市場均出現(xiàn)不同程度回暖，庫存指標迎來重要拐點，房地產(chǎn)市場筑底態(tài)勢進一步明確。綜合各項數(shù)據(jù)來看，當前市場正處于調(diào)整趨穩(wěn)、信心逐步修復的關(guān)鍵階段，各類積極因素持續(xù)積累，為后續(xù)市場平穩(wěn)運行和二季度行情發(fā)展提供了基礎支撐。

70城新房價格指數(shù)

當前房價指數(shù)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了小陽春態(tài)勢，走勢積極向好。一是全國70城房價指數(shù)環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄。二是四個一線城市均已止跌，同時一線城市整體保持連續(xù)兩個月的新房價格指數(shù)環(huán)比上漲。三是房價上漲的城市數(shù)量進一步增加。四是一二三線城市數(shù)據(jù)均有改善。這也為二季度樓市穩(wěn)中向好創(chuàng)造了更好的基礎。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)的環(huán)比漲幅呈現(xiàn)積極改善態(tài)勢，從之前的-0.3%收窄至-0.2%。環(huán)比指標的改善進一步說明，樓市“小陽春”態(tài)勢較為積極，量價指標已經(jīng)有較好的體現(xiàn)。實際上，該指標此前已持續(xù)收窄，目前已經(jīng)連續(xù)五個月保持收窄趨勢?？傮w來看，市場保持了非常好的態(tài)勢。從同比指標看，雖然目前降幅略有擴大，但隨著環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，后續(xù)亦有望持續(xù)收窄。因此，當前房地產(chǎn)市場正處在一個明顯的體感較強的筑底過程。這與當前“小陽春”態(tài)勢下房地產(chǎn)市場情緒積極好轉(zhuǎn)密切相關(guān)，這一點值得肯定。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從3月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、-0.2%和-0.3%。而同比漲幅則為-2.2%、-3.3%和-4.0%。根據(jù)城市分類來看，當前三類城市均保持了較好的態(tài)勢。其中，一線城市的漲幅已更加明顯；二線城市和三線城市的跌幅均在收窄，這釋放了非常積極的信號。三類城市的表現(xiàn)共同說明，本輪樓市“小陽春”以及筑底回穩(wěn)的態(tài)勢已是全面性的，一線城市在其中發(fā)揮了領(lǐng)頭羊作用。從實際銷售情況看，今年一線城市各地樓盤總體表現(xiàn)不錯，看房量明顯增加，相關(guān)房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)從2月份的微弱上漲發(fā)展為當前的漲幅更明顯。二線城市和三線城市的跌幅也在持續(xù)收窄，明顯受到一線城市積極走勢的帶動?？傮w來看，此前一線城市已結(jié)束連續(xù)9個月的下跌態(tài)勢，當前保持連續(xù)兩個月的上漲，且漲幅有所擴大，具有非常重要的信號意義。對于各線城市而言，當前正處在二季度樓市銷售的關(guān)鍵時節(jié)，市場交易和營銷熱度有所增加，也將對后續(xù)指標改善產(chǎn)生積極作用。

3、城市數(shù)量

3月份房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量明顯增加，從此前的10個變?yōu)?4個。從趨勢看，今年總體房價上漲的城市數(shù)量在增加；若以14個除以70個總量計算，已有兩成左右的城市房價出現(xiàn)上漲，這不僅是數(shù)量的累積，更反映出市場性質(zhì)上的積極扭轉(zhuǎn)。從實際觀察來看，3月份新房市場的活躍度確實有所提升，以上海為例，郊區(qū)板塊和市中心改善型需求均明顯好轉(zhuǎn)，其他城市邏輯類似。隨著好房子、好產(chǎn)品積極入市，購房性價比不斷提高，雖然部分新房仍按常規(guī)營銷慣例降價銷售，但總體來看，市場情緒和企業(yè)信心已明顯增強。

4、城市排行

當前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有14個。排在前列的主要是基本面較好的核心城市，如上海、廣州、杭州、深圳等。此外也有像銀川這樣的城市，上一輪樓市曾較為火爆，但之后持續(xù)低迷，如今新房房價上漲是一個非常好的信號，具有釋放效應。除此之外，合肥、大連等二線城市表現(xiàn)積極。值得關(guān)注的是，吉林、宜昌、牡丹江、煙臺、惠州等三四線城市表現(xiàn)也不錯，這些城市基本都是省內(nèi)除省會外經(jīng)濟占比較高的地區(qū)，說明當前市場活躍度正在提升?？傮w來看，目前反映出三種城市類型：一是上海等超大城市，近年來總體保持積極；二是寧波、銀川等經(jīng)歷深度調(diào)整后逆勢回調(diào)的二線城市；三是經(jīng)濟總量較好的三線城市或地級市，也呈現(xiàn)出積極向好的態(tài)勢。市場信心正出現(xiàn)明顯改善。

5、市場趨勢

3月份的房價指數(shù)向好為市場注入了較大信心。一方面，各項指標保持積極向好態(tài)勢，包括70個城市的新房價格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)、一二三線城市的表現(xiàn)，以及房價上漲城市數(shù)量的進一步增加?？傮w來看，房地產(chǎn)市場正進入一個筑底過程，包括近兩成城市房價上漲成為非常積極的信號，同時上漲范圍已從大城市擴大到中小城市或地級市，為市場企穩(wěn)提供了堅實基礎和積極信號。另一方面，進入二季度，幾個確定因素正在發(fā)揮作用：一是房價經(jīng)過幾年調(diào)整后購房性價比提升，二是近三年各項利好政策持續(xù)釋放，三是城中村改造、以舊換新等工作為置換需求帶來新動力和新需求。從實際情況看，當前一些樓盤也推出了積極的營銷和優(yōu)惠措施。這些因素共同為二季度樓市向好和“金三銀四”行情提供了有力支撐，而除了量的改善，市場情緒的轉(zhuǎn)好更是信心的重要支撐。

70城二手房價格指數(shù)

二手房價格指數(shù)呈現(xiàn)積極的改善。一是和新房價格指數(shù)一樣，二手房價格指數(shù)環(huán)比價格出現(xiàn)了積極的跌幅收窄態(tài)勢，當前已出現(xiàn)了連續(xù)三個月的收窄。二是三類城市指標均在改善，其中一線城市二手房價格環(huán)比指標首次由負轉(zhuǎn)漲。三是從此前僅有京滬兩個城市二手房價格上漲擴大到了13個城市，市場表現(xiàn)是非常積極的。

1、房價指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，3月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-6.3%。從二手房價格指數(shù)來看，環(huán)比表現(xiàn)非常積極，當前已出現(xiàn)連續(xù)三個月的收窄。從城市角度看，較多城市房價上漲，整體情況在改善，說明今年“小陽春”態(tài)勢不錯。我們觀察到，北上廣深及其他城市的二手房交易普遍活躍，這是一個非常積極的信號，即從點狀式復蘇開始轉(zhuǎn)向全面復蘇。從原因上看，應該比較清晰：當前二手房價格已持續(xù)調(diào)整近四年，性價比非常高；同時市場預期有所調(diào)整，房東與購房者之間的供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，市面上的掛牌房源也減少了許多，這些都帶來了積極表現(xiàn)。背后也體現(xiàn)出，二手房與剛性需求結(jié)合在一起，正在積極釋放?？陀^來講，當前市場價格與成交量的活躍，也說明不少人更好地完成了置業(yè)過程。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從3月份一二三線城市的二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.4%、-0.2%和-0.4%。而同比漲幅則為-7.4%、-6.2%和-6.4%。從城市數(shù)據(jù)來看，三類城市都在積極改善，尤其是環(huán)比指標的改善更加明顯。其中一個重要特征是，一線城市的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)上漲。如果回顧過去11個月的數(shù)據(jù)，一線城市二手房價格環(huán)比指標一直處于下跌狀態(tài)，而當前已開始上漲，且漲幅較大，達到0.4%，扭轉(zhuǎn)了此前的態(tài)勢。當然，市場可能會有疑問，2024年政策出臺后二手房也曾漲過一波，但后續(xù)重新減弱。但本輪與上一輪有本質(zhì)區(qū)別：一是本輪房價調(diào)整的深度更強，購房性價比就變得更高了；二是當前市場預期和供求關(guān)系與之前大不同，最典型的就是房源掛牌量已經(jīng)實質(zhì)性的減少了。而上一輪更多是政策刺激下的短期和初期反應，持續(xù)性較弱。換句話說，這一輪持續(xù)性明顯更強，上漲城市的數(shù)量也顯著增多。從城市層面看，這反映了非常積極的信號，也表明各線城市正在從點狀式復蘇向全面復蘇切換。

3、城市數(shù)量

3月份70個城市中，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量從此前的2個變?yōu)?3個，即從此前只有北京和上海上漲擴大到13個城市名單。這是一個非常積極的信號，說明當前市場回暖并不局限于超大城市，一些中小城市和地級市也參與其中，呈現(xiàn)出復蘇的良好過程。我們觀察到，除了北上廣深，像江蘇徐州、四川、湖北等地的部分城市二手房交易3月份也表現(xiàn)不錯。從具體城市名單看，徐州、無錫等地級市明顯上漲。當然從主導力量來看，主要還是重點一二線城市，其中北京、上海、深圳、廣州四個城市表現(xiàn)位居前列，同時重慶、?？凇系瘸鞘幸渤霈F(xiàn)積極回暖?？傮w而言，從點狀式復蘇向更全面性城市數(shù)量增加的轉(zhuǎn)變，是一個非常積極的信號，有助于帶動更多城市加入房價上漲行列，推動市場基本面發(fā)生積極扭轉(zhuǎn)，也有利于進一步促進二手房“小陽春”或“金三銀四”的成色更加明顯。

4、城市排行

從城市排序來看，以環(huán)比指標為例，排在前五位的分別是北京、上海、深圳、徐州和南京?？傮w而言，這與城市基本面、人口規(guī)模以及二手房市場性價比偏高有關(guān)。其中，徐州作為一個地級市，但規(guī)模較大、人口較多，具有一定的啟示意義。它說明，各地樓市表現(xiàn)的好與不好，一方面取決于價格是否經(jīng)歷了深度調(diào)整并由此產(chǎn)生回彈；另一方面也與城市人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，年輕人多或剛需群體集中的城市，在這一輪樓市中表現(xiàn)會更加積極。

5、市場趨勢

今年二手房市場與新房市場一樣，大家對“小陽春”的期待較強，評價也較高。從周期指標來看，市場已經(jīng)出現(xiàn)筑底和拐點過程，這具有積極的信號意義。首先，一線城市二手房在經(jīng)歷過去連續(xù)11個月下跌后出現(xiàn)首次上漲，說明市場已發(fā)生積極扭轉(zhuǎn)。從實際過程看，一線城市近期二手房交易表現(xiàn)不錯，即便到了4月份，像上海等城市周末和工作日的交易數(shù)據(jù)仍在創(chuàng)新高，市場動力和動能較強，交易活躍度高、轉(zhuǎn)化率快，市場信心正在快速升溫。其次，這一輪“小陽春”的持續(xù)性會較強，一個重要表現(xiàn)是它不再局限于大城市，中小城市也出現(xiàn)上漲，這標志著市場正從點狀復蘇向更趨全面性復蘇轉(zhuǎn)化，市場基本盤更加穩(wěn)定，表現(xiàn)也更加積極。當然，從市場上中介的反饋來看，統(tǒng)計指標的上漲更多是從行業(yè)周期角度出發(fā)。在實際過程中，有些房東可能會漲價，有些則可能適當降價。我們建議價格保持穩(wěn)定，這對穩(wěn)定預期和穩(wěn)定策略至關(guān)重要。房東應積極誠意出售，購房者也應積極入市，這是一種正常的市場心態(tài)。目前一些大型中介推出的“誠意賣”活動，我們認為非常好。總體來看，二手房市場正處于一個“量升價穩(wěn)”的過程，價格穩(wěn)定了，大家信心才會更加穩(wěn)定。在預期穩(wěn)定和節(jié)奏方面，保持積極態(tài)勢即可。

開發(fā)投資與銷售

前三月數(shù)據(jù)明顯改善，呈現(xiàn)了小陽春的積極態(tài)勢。最為典型的和向好的指標就是庫存指標在連續(xù)51個指標上漲或庫存積壓的情況下，首次下跌，意味著庫存出清周期開啟，供求關(guān)系正發(fā)生非常重要的轉(zhuǎn)向。

1、開發(fā)投資

1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-11.2%。關(guān)于開發(fā)投資指標當前存在一定壓力，需要從兩方面客觀來看。第一，要客觀認識到，開發(fā)投資當前受企業(yè)資金狀況影響，短期內(nèi)還難以馬上改善。第二，后續(xù)改善的空間正在增大，因為房屋銷售數(shù)據(jù)已在好轉(zhuǎn)。目前核心企業(yè)拿地的積極性總體仍保持在一定水平。此外，市場回暖需要一個傳導過程，“小陽春”態(tài)勢下的銷售數(shù)據(jù)需要逐步傳導至開發(fā)商層面。尤其是一些開發(fā)商當前仍在進行讓利降價操作。要等待二季度銷售數(shù)據(jù)進一步好轉(zhuǎn)、新房去化狀況進一步改善后，資金狀況的改善才會對開發(fā)投資產(chǎn)生積極作用。更為關(guān)鍵的是，今年實際上是一個“縮量提質(zhì)”的過程，開發(fā)投資數(shù)量有所下調(diào)是正常的，和供給端縮量是匹配的。但背后的質(zhì)量在提升，這也為新一輪房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展尤其是產(chǎn)品高品質(zhì)的供給提供了良好基礎。

2、新開工

1-3月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-20.3%，該指標總體上處于跌幅收窄的態(tài)勢之中。關(guān)于新開工數(shù)據(jù)，目前跌幅雖然仍較大，但客觀上看已有所收窄，這與開發(fā)投資指標的走勢總體吻合。總體而言，供給端的指標目前依然偏弱，這也與銷售端數(shù)據(jù)的傳導需要一定時間有關(guān)。不過，近期的一些利好因素有助于增強新開工的積極性。第一，土地端持續(xù)縮量、供給端減少，使得剩余項目的新開工積極性有所提升，因為市場上的新房項目變少了。第二，當前房企在新開工方面的政策環(huán)境較好，同時銷售端的政策對新開工也產(chǎn)生了積極刺激作用。例如，有些地方規(guī)定，期房項目憑購房合同即可辦理子女入學資格，這增強了購房者的入市意愿，也加快了房屋新開工節(jié)奏。大家不再完全等到現(xiàn)房才出手，期房階段的購房積極性提高，反過來有助于加快預售資金回籠，進而對新開工指標產(chǎn)生積極改善作用?？傮w來看，新開工指標后續(xù)有進一步改善的空間。

3、竣工

1-3月份，全國房屋竣工面積同比增速為-25.0%，指標進一步改善。關(guān)于竣工指標，當前仍在進一步改善。首先需要認識到，竣工指標的跌幅有所擴大，與近兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體偏少有關(guān)，這使得竣工數(shù)據(jù)在數(shù)量上相對較小。但從大方向來看，今年竣工數(shù)據(jù)仍在積極推動中，包括融資協(xié)調(diào)機制、白名單制度，以及深圳近期提出的金融顧問團等舉措，都對市場預期轉(zhuǎn)好起到了積極作用。此外，還有兩個重要因素值得關(guān)注：一是房屋銷售數(shù)據(jù)積極改善，二是房價走勢積極向好，這兩點也會從側(cè)面推動竣工指標進一步向好，增強企業(yè)在竣工端的信心。

4、商品房銷售

1-3月份，全國商品房銷售面積同比增速為-10.4%，跌幅明顯收窄，具有積極的信號意義。應該說，房屋銷售數(shù)據(jù)正在明顯改善，這也是樓市“小陽春”的一個體現(xiàn)。雖然市面上常提到二手房交易不錯，但從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，新房數(shù)據(jù)其實也在持續(xù)改善，這是一個非常好的信號。這種改善的出現(xiàn)，主要是今年市場情緒有所回升，房價性價比提高，同時各類購房政策優(yōu)勢與市場預期形成更好共振，使得新房方面表現(xiàn)積極。從微觀層面看，一些偏剛需的項目銷售確實不錯，尤其是總價合理、購房者能夠接受的項目。如果大城市配有軌道交通、較好的學區(qū)資源，或者項目按照第四代住宅標準進行了高品質(zhì)規(guī)劃，那么開盤去化率就比較高，甚至有些項目能達到50%以上，這對新房銷售起到了積極支撐作用。與此同時，一些改善型樓盤也有不錯的銷售表現(xiàn)，特別是總價可控、結(jié)合生態(tài)資源或位于城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房源，總體表現(xiàn)較為積極。這一態(tài)勢有望持續(xù)保持，對后續(xù)市場的向好發(fā)展，以及向供給端指標的傳導，都將產(chǎn)生積極作用。

5、待售面積

今年3月底，全國商品房待售面積同比增速為-0.1%。待售面積指標是供給端中表現(xiàn)最為積極的一個指標，因為該指標已經(jīng)出現(xiàn)了方向性轉(zhuǎn)變，從過去的上漲轉(zhuǎn)為下跌。指標下跌本身就是一個重要的積極信號，意味著庫存正從過去的積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段。從歷史數(shù)據(jù)看，這一輪庫存增加始于2021年7月，到2026年2月共持續(xù)了51個月，期間庫存一直為正增長，說明整體庫存處于積壓或增多或滯銷的狀態(tài)。而到了今年3月份，庫存首次出現(xiàn)下降，且下降趨勢較為明顯，這表明庫存壓力正在進一步緩解，出現(xiàn)質(zhì)的變化，這與各地供地量等因素也存在積極關(guān)聯(lián)。從動力來看，這一輪庫存下降中，商業(yè)用房等品類也在減量，有助于商品房總量進一步減少。而在住宅市場領(lǐng)域，土地端呈現(xiàn)縮量提質(zhì)態(tài)勢，供應減少，疊加過去幾年開發(fā)投資指標負增長，潛在供應量已大幅下降?？梢哉f，在這一輪樓市調(diào)整和“小陽春”中，庫存出清是最關(guān)鍵的指標之一，是市場真正轉(zhuǎn)向的重要導向，也是供求關(guān)系發(fā)生重大扭轉(zhuǎn)的重要體現(xiàn)。這與二手房掛牌量減少有一定相似性。此外，庫存減少疊加銷售市場數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好和改善型需求釋放，也將帶來一系列積極作用。值得關(guān)注的是，在庫存減少的同時，庫存質(zhì)量也在提升。許多項目已進入現(xiàn)房銷售階段，同時不少項目采用了第四代住宅甚至第五代住宅如抬板社區(qū)的理念，為市場提供了良好的品質(zhì)支撐。

6、到位資金

1-3月份，全國房企到位資金額同比增速為-17.3%。該指標的跌幅有所擴大。資金層面目前跌幅有所擴大，這一點仍需要重視。因為資金層面如果沒有改善，開發(fā)投資指標也難以好轉(zhuǎn)，或者說會面臨較大阻力。當然，資金層面的改善最終還是要依靠兩個方面：一是金融信貸方面的支持，房價的穩(wěn)定和抵押品的穩(wěn)定有助于改善融資環(huán)境；二是銷售端數(shù)據(jù)的改善有助于加快預售資金回籠，從而對企業(yè)資金狀況產(chǎn)生積極作用。與此同時，資金背后的結(jié)構(gòu)也在進一步優(yōu)化。例如，近期一些小型開發(fā)商及物業(yè)企業(yè)也開始參與投資拿地，反映出更多市場主體正積極介入土地開發(fā)和房地產(chǎn)項目。在存量方面，類似商業(yè)地產(chǎn)的盤活也在提速，有助于企業(yè)加快存量資產(chǎn)處置，對企業(yè)到位資金形成積極的支撐。

7、商品房銷售均價

1-3月份，全國商品房銷售均價為8841元/平方米，同比漲幅為-7.0%。從房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前價格仍有所下跌，但跌幅已有所收窄。這反映出兩點：一是市場形勢有所好轉(zhuǎn)，企業(yè)降價的急迫性減弱；二是新房市場分流了部分需求，同時二手房層面競爭依然激烈，使得價格仍面臨一定壓力。總體來看，無論價格漲跌，其當前波動幅度都處于可控范圍，因此當前仍以“量升價穩(wěn)”為主要方向。不過，過程中也出現(xiàn)了一些新情況，例如近期深圳發(fā)生的“購房噴辣椒”事件，說明個別樓盤通過激進降價方式吸引客戶，導致市場交易秩序出現(xiàn)混亂。其他一些地方也因降價引發(fā)了維權(quán)現(xiàn)象。因此，從市場層面看，仍應保持價格穩(wěn)定和預期穩(wěn)定。若有營銷活動，建議多方征求意見，防范出現(xiàn)市場混亂或群體性事件?？傮w而言，要保持市場預期穩(wěn)定，通過多種形式的合理優(yōu)惠來促進樓市交易。

8、市場趨勢和策略

1-3月份已經(jīng)出現(xiàn)了積極的信號，市場表現(xiàn)持續(xù)向好。從國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)來看，整個房地產(chǎn)周期已呈現(xiàn)出筑底回暖、由負轉(zhuǎn)正的加速態(tài)勢，正處于從點狀復蘇向全面復蘇過渡的關(guān)鍵階段，這一點非常積極。從房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售等指標來看，也已出現(xiàn)積極信號。供給端方面，庫存指標出現(xiàn)了拐點，這是一個庫存出清的重要信號，供求關(guān)系正發(fā)生實質(zhì)性改善，是質(zhì)的層面的變化。銷售端方面，銷售數(shù)據(jù)跌幅持續(xù)收窄，后續(xù)動能也在增強。因此，我們認為，當前房地產(chǎn)市場已改變了過去“供強需弱”的格局，供給端與需求端正朝著積極方向轉(zhuǎn)變。在此過程中，更需要持續(xù)鞏固市場秩序和預期穩(wěn)定，進一步促進二季度房地產(chǎn)市場積極向好發(fā)展，并將這些積極變化有力傳導至各相關(guān)領(lǐng)域，促進信心的進一步恢復。