房產(chǎn)，往往占據(jù)多數(shù)家庭資產(chǎn)的大頭，現(xiàn)在考慮買房的，往往顧慮很多！

如今買房，除開自用價(jià)值以外，已經(jīng)很少人要求保值增值了，更多的是要求抗跌，少跌就是贏！

樓市下行正是檢驗(yàn)核心資產(chǎn)的試金石，本文就來(lái)解密什么樣的房子更抗跌，本文看到最后有彩蛋。

01

用事實(shí)說(shuō)話，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，幫我們撥開迷霧！

我們來(lái)看下近三年的二手房成交數(shù)據(jù)，看看哪些才是更加抗跌的核心資產(chǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3年以來(lái)長(zhǎng)沙二手房成交均價(jià)從10300降到了8400，平均降幅約為19%（2025年尚未結(jié)束，這里為估值），相信大家都有體感。

成交量前十名的樓盤中有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：

一是這些樓盤 往往體量比較大，基本都是 小戶型為主的剛需樓盤；二是90%以上都是帶初中學(xué)位的學(xué)區(qū)房；三是前6名的樓盤均價(jià)都高于全市均價(jià)，更加抗跌。

特別是前2名八方小區(qū)和鈺龍?zhí)煜?，因?yàn)榕涮壮惶蓐?duì)的名校，二手均價(jià)一直是全市均價(jià)的2.5倍到3倍之間。

換句話說(shuō)就是，頭部學(xué)區(qū)房也會(huì)受到宏觀市場(chǎng)的影響，但是溢價(jià)能力不受影響，這才是更加抗跌的核心資產(chǎn)！

以上是全市整體橫向?qū)Ρ鹊慕嵌?，我們?cè)倏淳植繖M向?qū)Ρ取?/p>

在市府板塊，配套超一梯隊(duì)初中的八方和鈺龍，對(duì)比北京御園（僅有頂級(jí)小學(xué)配套，初中派位），房?jī)r(jià)高出200%！

在梅溪湖板塊，配套一梯隊(duì)初中的萬(wàn)科里梅溪郡，對(duì)比配套二類初中的卓越淺水灣，房?jī)r(jià)高出49%！

在省府板塊，配套一梯隊(duì)的初中的江悅和鳴， 2022年新房?jī)r(jià)格1.4+萬(wàn)，進(jìn)入二手房市場(chǎng)之后，目前穩(wěn)定在1.7萬(wàn)左右。 對(duì)比初中派位的保利花園，房?jī)r(jià)高出134%！

在高鐵新城板塊，配套南雅本部的雅致名園，對(duì)比初中派位的鳳凰嘉園，房?jī)r(jià)高出239%！

在青竹湖板塊，配套青竹湖湘一的水映加州，對(duì)比初中派位的攬湖苑，房?jī)r(jià)高出343%！

由此，大家都能得出毋庸置疑的結(jié)論，在長(zhǎng)沙頭部學(xué)區(qū)房更加抗跌，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候必然領(lǐng)漲！（2021年八方小區(qū)法拍房拍出4.5萬(wàn)的高價(jià)就是最好的 例證）

注意，這里所說(shuō)的頭部學(xué)區(qū)，必須是超一梯隊(duì)或者一梯隊(duì)的本部，超一梯隊(duì)的毫無(wú)例外都有超高溢價(jià)，其他學(xué)校最多有利于房子的流通性，溢價(jià)空間并不大。

02

這個(gè)背后的邏輯在于，長(zhǎng)沙實(shí)際上是一座學(xué)區(qū)房之城！

一方面， 長(zhǎng)沙基礎(chǔ)教育在全國(guó)名列前茅，四大名校獨(dú)步天下，幾乎無(wú)人不曉無(wú)人不知，很多家長(zhǎng)一來(lái)就說(shuō)要買長(zhǎng)郡雅禮的學(xué)區(qū)房。

教育質(zhì)量好、辦學(xué)水平高已成為長(zhǎng)沙吸引外地人來(lái)長(zhǎng)安家落戶的重要因素。

另一方面， 長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不高，頭部學(xué)區(qū)房的價(jià)格只有一線城市的一半不到，性價(jià)比極高。

因此，長(zhǎng)沙吸引了全省、甚至全國(guó)的家長(zhǎng)帶著孩子來(lái)到長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙最近十年來(lái)新增人口300萬(wàn)人以上，他們來(lái)到長(zhǎng)沙的目的，多少都有追逐優(yōu)質(zhì)教育資源的因素。

根據(jù)長(zhǎng)沙教育局的官方數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙市小學(xué)生數(shù)量從2017年的57.4萬(wàn)飆升至2024年的89.5萬(wàn)，增幅全國(guó)第一。

這就導(dǎo)致長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房的需求非常旺盛！

同時(shí)，長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房遍地都是，但是真正抗打的頭部學(xué)區(qū)房數(shù)量極其有限，明顯供大于求，這就是頭部學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的主要原因。

注意，市面名校滿天飛，看起來(lái)供應(yīng)量很大，但是新學(xué)校絕大多數(shù)都是合作辦學(xué)委托管理，也就是掛牌分校，包括四大名校新校區(qū)所謂的初中部，大家不要被蒙蔽了眼睛。

03

家長(zhǎng)們?yōu)槭裁磿?huì)更傾向于選擇頭部學(xué)校？這背后是長(zhǎng)沙中考的競(jìng)爭(zhēng)之殘酷。

五五分流，是目前教育部制定的總體框架，也就說(shuō)公辦普高率控制在50%左右，全國(guó)各地基本都是這個(gè)比例。

考不上公辦高中的50%只能被迫就讀民辦高中或者中專，學(xué)費(fèi)貴且升學(xué)成績(jī)一般，未來(lái)可想而知。

因?yàn)殚L(zhǎng)沙中考人數(shù)逐年增加，造成公辦高中錄取率常年不足50%，這兩年長(zhǎng)沙加速新建擴(kuò)建高中，才略微超過(guò)了50%。

但是高中學(xué)位的增速，仍然趕不上中考人數(shù)的增速。

從下圖中，我們可以看到各階段學(xué)生人數(shù)的峰值將分別出現(xiàn)在2023年幼升小、2029年小升初、2032年初升高。

2025年，長(zhǎng)沙中考人數(shù)為65934人，相比去年中考人數(shù)增加了6413人，，至2030年長(zhǎng)沙城區(qū)中考人數(shù)將突破9萬(wàn)人大關(guān)，比2022年增長(zhǎng)了62.7%。

當(dāng)然，有人會(huì)說(shuō)，若干年后，中考人數(shù)達(dá)到峰值之后會(huì)逐步下降，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是我們做決策都是一段一段的，過(guò)于久遠(yuǎn)的事情提前預(yù)判，改變策略即可。

與此同時(shí)，中考并不是選拔性考試，難度不大，造成高分段非常集中，比如2025年人數(shù)最多的分段出現(xiàn)在636分段，有1193人，這意味著1分最多可以打敗597名學(xué)生。

一分之差，可能就決定了上哪一所高中，上哪一所高中也在一定程度上你是否能夠考上大學(xué)，考上什么樣的大學(xué)。

當(dāng)然，也有人會(huì)說(shuō)，未來(lái)可能會(huì)普及高中，我想說(shuō)的是清華北大永遠(yuǎn)不會(huì)普及， 只要高中分三六九等， 頭部學(xué)區(qū)房就會(huì)有溢價(jià)。

04

頭部學(xué)區(qū)房作為核心資產(chǎn)，除開供求關(guān)系的基本面之外，配套學(xué)?？勾蛞埠荜P(guān)鍵。

二手房配套的老學(xué)校因?yàn)橛谐煽?jī)，所以無(wú)需多說(shuō)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)也已經(jīng)兌現(xiàn)了學(xué)校的實(shí)力，往往性價(jià)比不高。

這種高位的學(xué)區(qū)房，不僅沒有預(yù)期差，而且往往會(huì)存在高位接盤的風(fēng)險(xiǎn)。

這種預(yù)期差往往就存在新學(xué)校之中，因?yàn)樾聦W(xué)校尚未出成績(jī)，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)幾乎沒有，如果這所新學(xué)校潛力巨大，未來(lái)成績(jī)一鳴驚人，其配套的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格必然水漲船高！

這種學(xué)區(qū)房不僅抗跌，甚至能夠逆勢(shì)飄紅，保值增值！

我們以十多年的觀察，總結(jié)出了一套底層邏輯，學(xué)校的成績(jī)主要來(lái)源于內(nèi)外兩個(gè)方面。

一是內(nèi)在因素，包括成熟的管理團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大師資力量，核心在于加工能力；二是外在因素，就是優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的生源。

上圖是長(zhǎng)沙2018年之前的十大初中，能夠保持江湖地位的學(xué)校，諸如長(zhǎng)郡雙語(yǔ)、青竹湖湘一等名校，無(wú)一例外都是內(nèi)外兼修，師資和生源并重的好的學(xué)校。

如何物色到這種有潛力的學(xué)校？

這里有一個(gè)新學(xué)校務(wù)必引起大家的重視，湘郡培粹隆平校區(qū)。

湘郡培粹作為長(zhǎng)沙超一梯隊(duì)名校，品牌無(wú)需多言，關(guān)鍵是這個(gè)新校區(qū)憑什么能夠傲視群雄？

在我看來(lái)，它有諸多無(wú)人能及的特殊性，讓我堅(jiān)定地看好它。

1.特殊的辦學(xué)模式：“雙直屬”

湘郡培粹新校區(qū)屬于市教育局直屬+本部直屬（一校兩址），新學(xué)校中僅此一家。

市教育局直屬學(xué)校，行政級(jí)別更高，調(diào)動(dòng)的資源更多，教職工的發(fā)展空間更大干勁更足。

本部直屬，一校兩址的辦學(xué)模式，就意味著新校區(qū)無(wú)需新建領(lǐng)導(dǎo)班子，書記、校長(zhǎng)與副校長(zhǎng)直接由老校區(qū)平移過(guò)來(lái)，只是擴(kuò)大管理半徑。

2.帶高中部的名校新校區(qū)，長(zhǎng)沙沒有第二家

意味著辦學(xué)重心都會(huì)轉(zhuǎn)移到新校區(qū)，老校區(qū)過(guò)來(lái)的管理團(tuán)隊(duì)和骨干教師數(shù)量超過(guò)50%，這個(gè)數(shù)量級(jí)吊打掛牌分校，遠(yuǎn)超一般的一校兩址。

此外，2028年之后新增的優(yōu)質(zhì)高中，將就近分配指標(biāo)生，也就是說(shuō)，湘郡培粹初中畢業(yè)生有降分錄取到高中部的政策傾斜，能享受到這個(gè)權(quán)益的新學(xué)校僅此一家。

3.為高校、科研機(jī)構(gòu)配套的名校新校區(qū)

學(xué)校因湖南農(nóng)大、岳麓山實(shí)驗(yàn)室而生，他們是長(zhǎng)沙打造全球研發(fā)中心城市主要支點(diǎn)。

新校區(qū)是有重大的歷史使命，其配套的生源有兩大特點(diǎn)：

一是優(yōu)質(zhì)，高級(jí)知識(shí)分子的家庭，基本都是知識(shí)改變命運(yùn)的受益者，家長(zhǎng)都會(huì)重視教育，非一般家庭可比。

長(zhǎng)沙類似的學(xué)校就是師大附中本部初中部和國(guó)防科大附中，其實(shí)力和中考成績(jī)是獨(dú)一檔的存在，遠(yuǎn)超長(zhǎng)郡雙語(yǔ)、長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)等所謂的公辦前幾名。

二是穩(wěn)定，屬于子弟學(xué)校，沒有房子也可以直接就讀，無(wú)需微機(jī)派位，也不屬于國(guó)家明令禁止擇優(yōu)掐尖行為，未來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)小。（如果嚴(yán)查擇優(yōu)掐尖，將對(duì)長(zhǎng)沙部分學(xué)校的生源質(zhì)量影響巨大）

2025年教育部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展義務(wù)教育陽(yáng)光招生專項(xiàng)行動(dòng)（2025）的通知》截圖

05

中建作為學(xué)校的出資方之一，其開發(fā)的博萃府屬于搭便車，配套湘郡培粹新校區(qū)，潛力巨大的學(xué)區(qū)房就此橫空出世。

當(dāng)然，這里的搭便車并不是說(shuō)學(xué)位不穩(wěn)，教育部文件已經(jīng)明確，入學(xué)優(yōu)先級(jí)與湖南農(nóng)大子弟一致，大家可以放心。

博萃府還是新規(guī)樓盤，都是兩梯兩戶純板樓，私梯入戶，得房率高達(dá)110%，園林公區(qū)的品質(zhì)都在線，外部環(huán)境非常好，公園、高校、高新產(chǎn)業(yè)聚集，居住價(jià)值很高！

放眼全長(zhǎng)沙，在相同總價(jià)區(qū)間和品質(zhì)水平的新房樓盤中，配套學(xué)校能與博萃府相提并論的幾乎沒有。

再看二手市場(chǎng)，同等級(jí)別配套學(xué)校的二手房，其小區(qū)整體品質(zhì)、戶型產(chǎn)品力，以及外部配套等方面，均被博萃府所吊打。

正是由這樣獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，我個(gè)人非?？春闷湮磥?lái)潛力。

不出意外的話，我會(huì)在近期入手一套，不管是未來(lái)孩子讀書自用，還是保值增值，都是非常不錯(cuò)。

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備注：本文對(duì)項(xiàng)目的介紹為個(gè)人理解，僅供參考，不作為要約或承諾。