廣州土地市場(chǎng)，迎來(lái)年度收官之戰(zhàn)！

剛剛，海珠區(qū)AH050335地塊被越秀地產(chǎn)以143645萬(wàn)元的底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)3.4萬(wàn)元/㎡拿下，為全年宅地土拍畫上句號(hào)。

相比之下，不少地塊在拍賣前就黯然退場(chǎng)。

嘉禾望崗、番禺洛浦街東鄉(xiāng)地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)，提前一天終止出讓；再前一天，金融城起步區(qū)AT091007-1地塊、羅沖圍發(fā)電廠地塊也在開拍前夕緊急撤下。

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房企攥緊錢袋，“好地” 標(biāo)準(zhǔn)變了

之所以出現(xiàn)這種情況，一方面是房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

2025年行業(yè)仍處于穩(wěn)信心階段，多數(shù)房企現(xiàn)金流還沒完全松綁，拿地得同時(shí)卡“核心板塊”和“優(yōu)質(zhì)地塊”兩道關(guān)卡。

像嘉禾望崗、番禺洛浦東鄉(xiāng)這類非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地塊，雖說(shuō)區(qū)位不錯(cuò)、素質(zhì)不錯(cuò)，但配建要求太高，實(shí)際成本超出了房企的承受范圍。

另一方面，就算金融政策略有放松，房企的融資渠道還是不寬裕。

不少民營(yíng)房企年底撞上償債高峰，資金鏈吃緊，根本沒力氣去爭(zhēng)金融城這類高端地塊。房企拿地越來(lái)越“挑”，除了核心區(qū)少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，其他地塊去化壓力大，拿地意愿自然就低了。

這種謹(jǐn)慎也直接體現(xiàn)在溢價(jià)率上：全年成交的地塊里，近7成（33宗）都是底價(jià)成交，只有海珠南泰路、白云沙太路、白云新城、黃沙島等優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)。

02

量?jī)r(jià)收窄，但地更 “好拿” 了

從全年數(shù)據(jù)看，2025年廣州土拍供應(yīng)量比往年收窄了：今年成功出讓48宗涉宅地塊，總成交額超506億元；而去年成交了66宗宅地，總價(jià)達(dá)772億元，差距不小。

表格

這組“收窄數(shù)據(jù)”背后，是市場(chǎng)在悄悄優(yōu)化：

第一，上半年不溫不火，年末集中沖擊

全年48宗涉宅地塊里，12月單月成交占了三成以上，12月成了“沖刺月”，年末集中沖刺的特點(diǎn)很明顯。

第二，核心區(qū)壓箱底好地持續(xù)放量。

在今年出讓的地塊當(dāng)中，中心四區(qū)的土地供應(yīng)占比高達(dá)30%。

像金融城、白云新城、白鵝潭這些熱門板塊持續(xù)放量；而增城、從化這些外圍區(qū)，供地量明顯收縮，畢竟“核心的地才好賣”成了共識(shí)。

第三，拿地門檻降了不少，提升房企拿地積極性

不少地塊不僅降低配建要求、自降身價(jià)，還不斷提高地塊綜合指數(shù)，讓更多的房企有能力參與競(jìng)拍，也提升了地塊對(duì)房企的吸引力。

像去年流拍的金融城東區(qū)地塊，今年把容積率從6.95調(diào)到3.65、總價(jià)從37億砍到22億，直接被珠實(shí)底價(jià)拿下。這種大幅“讓利”，大大提升了房企拿地的積極性。

同樣的，今年土拍也出現(xiàn)了不少亮點(diǎn)，讓人印象深刻。

其一，國(guó)企“兜底”、民企“探頭”。

今年拿地的主力還是國(guó)企，越秀、保利依舊是主力軍，均拿下了不少核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。

像南泰路地塊、白云新城地塊和沙太路等地塊，雙方就多次交鋒上演搶地大戰(zhàn)。

尤其是越秀地產(chǎn)，拿了8宗宅地，重點(diǎn)布局天河、海珠、白云和番禺；保利以超115億的總價(jià)拿下“拿地金額王”，重點(diǎn)布局荔灣、天河、海珠和白云。

民企參與度雖有所回暖，但整體仍偏謹(jǐn)慎。綠城、敏捷等民企在核心地塊上仍有出手，但更多中小型民企則選擇觀望或聯(lián)合拿地。

其二，安置房和保障房地塊熱度攀升。

像江高鎮(zhèn)和太和鎮(zhèn)多宗保障房地塊，均吸引了多家房企搶奪，溢價(jià)率高達(dá)37.8%。畢竟這類項(xiàng)目租金收益穩(wěn)、還有政策支持，成了不確定市場(chǎng)里的“避風(fēng)港”。

其三，低容積率地塊成為香餑餑。

像番禺廣場(chǎng)地塊、黃沙島地塊、長(zhǎng)洲島地塊等容積率低至1.0的低密地塊就引發(fā)多家爭(zhēng)搶。

并且，全年成交地塊中，容積率低于2.0的地塊占比顯著提升。

尤其是天河奧體、黃埔長(zhǎng)洲島、增城等區(qū)域出現(xiàn)了容積率僅1.01-1.1的低密地塊，未來(lái)可能轉(zhuǎn)化為高端改善型產(chǎn)品。

03

土拍已為明年新房市場(chǎng)定調(diào)

今年的土拍，早給明年的新房市場(chǎng)定了調(diào)：

首先，核心區(qū)豪宅要扎堆入市。

天河奧體、白云新城這些地塊，容積率基本都≤2.5，肯定會(huì)冒出一批主打“生態(tài)宜居”的大平層，改善市場(chǎng)賽道競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越卷，房企得靠產(chǎn)品力拼輸贏。

其次，“小而美”項(xiàng)目可能成突圍方向。

像越秀地產(chǎn)就拿了不少小體量地塊，剛好適合做快周轉(zhuǎn)的精品社區(qū)。這類項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求高，也給市場(chǎng)多了更好的選擇。

△越秀拿地一小時(shí)后即開工

最后，保障房和商品房的“雙軌制”更清晰了。

今年成交的多宗安置房用地，明年下半年就能形成供應(yīng)，既能平抑租金，也能分流部分剛需。

總而言之，今年的廣州土拍非常理性，不盲目供地，房企不盲目拿地，只有真正優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)被搶。

這些變化最后都會(huì)落到明年的新房里，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇可能會(huì)更多，但也得更會(huì)“挑”。