煥新科學城商業(yè)活力

撰文 | monica

圖片來源 | 官方渠道

2025年尾聲，深圳商業(yè)版圖再添重磅落子。星盛商業(yè)（6668.HK）旗下光明星河COCO City于12月19日正式開啟試營業(yè)。

作為光明區(qū)2025年唯一入市的大型商業(yè)項目、光明街道首個購物中心，亦是深圳第二座星河COCO City，項目攜34%光明首店矩陣與創(chuàng)新“星空綠洲”生態(tài)場景重磅登場，不僅一舉填補光明街道無大型品質(zhì)商業(yè)的歷史空白，更以星盛商業(yè)的戰(zhàn)略深耕，成為重塑深圳北部商業(yè)格局的新引擎。

Vol.1

COCO City攜34%首店登場

光明科學城商業(yè)新敘事

COCO City落子光明，既是光明科學城高精尖人才與家庭消費需求的精準回應，也是星盛商業(yè)深化深圳全域布局的關鍵落子。項目不僅以現(xiàn)象級客流引爆區(qū)域消費熱潮，更推動光明商業(yè)從“空白填補”邁向“品質(zhì)引領”新階段。

試營業(yè)期間，場內(nèi)開啟“人從眾”模式，人氣爆棚，3天客流就突破了40萬人次，成為光明區(qū)消費新引擎。

周邊居民 笑著感慨， “ 家門口終于有了高品質(zhì) 購物中心，以后周末不用跨區(qū)逛盒馬了 ”。據(jù)悉盒馬鮮生光明首店一經(jīng)亮相便創(chuàng) 下了 深圳市場第一 的亮眼成績 。

贏商網(wǎng)現(xiàn)場了解到，光明星河COCO City 總體量6.3萬平米，由A館和B館構(gòu)成，其中B館及盒馬鮮生所在的A館B1層本次率先亮相，實現(xiàn)開業(yè)率90%以上。A館雖延后亮相，但從圍擋信息來看，meland、海底撈等重磅品牌均在圍擋中，預計2026年第二季度亮相。

從現(xiàn)場試營業(yè)和圍擋來看，項目集結(jié)了眾多頭部標桿與特色連鎖品牌首進光明區(qū)，

——如寰映影城、meland、魔方城市書房、滿紛轟趴、鐳戰(zhàn)大聯(lián)盟、禾綠壽司、林國香貴州味道、麻吉士林、城墻胡同、匠本米所等均是區(qū)域首店，覆蓋零售、娛樂、親子、餐飲等多元場景，精準捕獲年輕客群與家庭消費主力。

從項目籌備至今，光明本地居民高度關注熱議不斷，可謂事實上的“未開先火”。這背后，折射出 深圳 光明區(qū) “世界一流科學城”建設下的經(jīng)濟紅利與商業(yè)供給缺口的市場機會點。

2025年前三季度，光明區(qū)以6% GDP增速、7.7%社零增速領跑，產(chǎn)業(yè)人群規(guī)模與消費能力持續(xù)提升，但現(xiàn)有商業(yè)資源集中于公明、鳳凰城片區(qū)。光明街道作為集高端居住、優(yōu)質(zhì)教育、生態(tài)休閑于一體的核心區(qū)域，長期缺乏大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體，年輕高收入群體的品質(zhì)消費未被充分滿足，形成顯著市場空白。

光明星河COCO City卡位光明中心區(qū)幾何中心，緊鄰地鐵6號線光明大街站，是距離科學公園最近的大型商業(yè)體。3公里范圍內(nèi)覆蓋十數(shù)個中高端小區(qū)、13所小學和8所中學，近30萬常住人口構(gòu)成穩(wěn)定消費基底；光明科學城的青年科技人才提供高頻商務流量，光明農(nóng)場、歡樂田園等文旅項目拓展客群邊界，形成“日常消費+品質(zhì)供給+文旅延伸”的三維客群結(jié)構(gòu)。

贏商客群畫像分析，項目客群年輕化特征明顯——年輕人及年輕家庭占比達81%，1公里范圍內(nèi)年輕家庭占比更高達57.6%。伴隨著周邊新盤交付、13號線北段通車帶來的大量南山科技園置業(yè)人群，為商業(yè)長期增長注入新動力。

光明星河COCO City緊扣光明區(qū)“綠色生態(tài)之城”的地域基因，項目延續(xù)COCO City系列“都市、格調(diào)、生活”的品牌DNA，以綠色低碳品質(zhì)商業(yè)為理念，對場景空間和業(yè)態(tài)品牌組合進行創(chuàng)新設計。

其進駐，不僅終結(jié)了光明街道無大型商業(yè)的歷史，更以“首店經(jīng)濟”推動區(qū)域消費從“基礎滿足”向“品質(zhì)體驗”升級，成為光明區(qū)商業(yè)升級的里程碑事件。

Vol.2

家門口的理想生活中心

四大主題構(gòu)建全家庭消費生態(tài)

作為超百萬方綜合體-光明星河天地的商業(yè)部分，光明星河COCO City以“生活趣味主張”為核心定位，在復合型的商業(yè)空間里，規(guī)劃了溫感社區(qū)、社交原力、在地文化、星空綠洲四大主題場景，致力于成為光明居民“家門口的理想生活中心”。

01

溫感社區(qū)

全家庭服務生態(tài)閉環(huán)情感鏈接

項目以占比超80%的年輕客群（1公里內(nèi)年輕家庭占比超51%）為核心，以“五大主力店+全場景配套”構(gòu)建從日常消費到兒童成長、健康護理的一站式服務體系，全方位滿足家庭需求。

五大主力店引領

盒馬鮮生（光明首店）以新鮮食材+即時配送解決家庭日常供給痛點；寰映影城（光明首店）成為家庭周末休閑“必打卡地”；魔方城市書房（光明首店）提供親子共讀、文化休閑的靜謐空間；壹品健身釋放運動活力；meland（光明首店）激活親子游樂活力。五大主力店形成稀缺性流量入口，與其他業(yè)態(tài)形成空間聯(lián)動。

家庭零售場景全覆蓋

項目吸引了

西町村屋（

明首店、卓詩尼、adidas、YISHION黑標形象店等 時尚品牌 ； 蘋果、華為、小米之家 、蘇寧 等數(shù)碼3C品牌滿足家庭科技消費需求 ； OCE生活美學館、The Green Party旗艦店（光明首店等 提供家居 生活 好物 ；泰蘭尼斯（光明首店）、 步步高、小天才、學而思 等 構(gòu)建兒童教育與智能產(chǎn)品 矩陣 ； 南北藥行、絲域養(yǎng)發(fā)、淺歌皮膚管理等品牌，提供醫(yī)療、美容、養(yǎng)生全周期家庭健康支持。

溫暖 社區(qū)與家庭友好生態(tài)的交織，讓光明星河 COCO City不僅是一個商場，更是一個充滿溫度的家庭成長空間，每一個場景都藏著對家庭的關愛，每一個細節(jié)都傳遞著幸福的味道。

02

社交原力

光明社交新地標

針對區(qū)域高品質(zhì)社交場景供給缺口，項目錨定年輕人的強社交需求，AB館體驗業(yè)態(tài)規(guī)劃占比近30%，以“場景化社交+首店經(jīng)濟”為核心策略，吸引了一波特色品牌進駐。

——星巴克、瑞幸、Manner、奈雪的茶、霸王茶姬等形成“早C晚A”輕社交場景，覆蓋商務洽談與休閑小聚需求；滿紛轟趴（光明首店）、鐳戰(zhàn)大聯(lián)盟（光明首店）、飛越世界（光明首店）、AE電競、超集云丸等稀缺性流量錨點，提供劇本殺、真人CS、VR、電競、觀影、文化交流等深度互動體驗，適配朋友團建與興趣社群的強關系社交。

未來，從清晨咖啡的輕聊到午后茶歇的放松，從傍晚沉浸式娛樂的狂歡到夜晚影院的溫馨相聚，全時段場景匹配不同社交需求，以此延長客群停留時長，填補了區(qū)域高品質(zhì)社交場景的供給空白，又提升整體商業(yè)吸引力。

03

美食天地

特色餐飲聚集地

民以食為天，餐飲作為家庭消費的核心支柱業(yè)態(tài)，光明星河COCO City規(guī)劃近40%的餐飲業(yè)態(tài)占比，構(gòu)建覆蓋商務宴請、家庭聚餐、年輕社交、本地風味等多元場景的餐飲矩陣。

老字號與本地味道

項目引進的南粵乳鴿（光明老字號）代表本地餐飲文化，成為外地游客必嘗的“光明味道”；余慶池作為港式奶茶（麥氏）制作技藝的第四代傳承人，被評為深圳市級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄項目；誕生于1991年的粵式煲仔飯-膳心記、誕生于光明的烘焙品牌-ICHIBENOR子情貝諾等帶來最新形象門店，受到光明區(qū)消費者熱情追捧。

多元美食與地方菜系

姬夫人、海底撈、綠茶、繆氏川菜、湘領名廚、云味館·云南菜等20+品牌覆蓋川、湘、滇等菜系，滿足家庭聚餐與朋友小酌的需求；林國香貴州味道、麻吉士林、城墻胡同（均為光明首店）等帶來地域特色美食，填補光明餐飲空白。試營業(yè)以來，姬夫人、云味館、禾綠壽司、五代同糖等率先亮相的餐飲品牌生意火爆，迅速成為區(qū)域的餐飲人氣王，吸引眾多消費者排隊就餐。

SONG崧歌等近10家茶咖品牌成為年輕人打卡的“社交貨幣”；麥當勞、肯德基、必勝客等兒童喜愛的品牌，打造親子就餐場景。

04

星空綠洲

場景體驗創(chuàng)新標桿

延續(xù)COCO系商業(yè)設計基因，光明星河COCO City以“星際綠洲”為核心設計理念，融合星際主題呈現(xiàn)了星空廣場、層層露臺、星空連廊、中庭和屋頂花園等垂直生態(tài)場景設計

——預留大量的公共休閑空間，構(gòu)建共享社區(qū)公園的場域氣質(zhì)，最終打造沉浸式消費與社交聚場。

• 星空下沉廣場：自然圍合的社交樞紐

B1層的星空下沉廣場采用露天設計+階梯式綠化+餐飲外擺區(qū)的組合，形成自然圍合的開放聚場，既是客流入口，也可為消費者提供多重半戶外體驗場景。

• 星空連廊：L2層的星空連廊串聯(lián)項目AB館，通過立體慢行系統(tǒng)打破空間界限。消費者漫步其中，可俯瞰L1層星空廣場的全景，將購物與觀景趣味結(jié)合，增添沉浸式逛街體驗。

• 星空屋頂花園：空中綠洲的夜經(jīng)濟據(jù)點

L5層以“自在星空”為主題，未來將融合天臺餐飲、微醺露營與綠植景觀等，推出“天臺音樂會”“露營電影節(jié)”等活動，將成為光明區(qū)高空夜經(jīng)濟與文化社交的新?lián)c，預計在2026年上半年全面亮相。

四大特色空間協(xié)同賦能，構(gòu)筑公共社區(qū)生態(tài)。 未來，隨著AB館的全面啟幕，更多文化、藝術等沉浸式體驗活動將在這些空間精彩呈現(xiàn)，以場景創(chuàng)新激活社交價值、提升商業(yè)吸引力。

在贏商網(wǎng)看來，這一模式已在星盛商業(yè)旗下福田星河COCO Park等標桿項目中得到反復成功驗證。因此從這個層面來看，該項目未來長期表現(xiàn)值得期待。

Vol.3

“文化+生態(tài)”營銷破圈

垂直體驗激活空間生命力

光明星河COCO City試營業(yè)以來，光明區(qū)的人流仿佛都涌向了這片星空綠洲——以“好蘋友、來相遇”為主題的營銷活動徹底點燃區(qū)域熱情，處處人頭攢動，實現(xiàn)了“開業(yè)即出圈”的火爆場景。

01

垂直打卡體驗

蘋果樂園空降光明區(qū)

依托光明區(qū)“綠色新城”的生態(tài)基底，光明星河COCO City以“蘋果”為核心符號（象征生機與團圓，契合雙旦節(jié)點溫馨氛圍），聯(lián)動下沉臺階、星空連廊、戶外廣場，打造一個集合“蘋果城堡、蘋果許愿池、蘋果座椅、蘋果過山車”等的夢幻場景。

藝術 美陳 與 商業(yè)肌底結(jié)合 ， 將項目想要傳達的 “生態(tài)感+文化感” 融入其中， 每個角落都能看到消費者駐足、互動、分享的身影。

02

“藝術IP+創(chuàng)意市集”

爆款活動持續(xù)引流

項目還針對不同客群設計了不同的互動活動，現(xiàn)場熱度持續(xù)飆升：

• 深圳首演《匹諾曹》擊中文藝多巴胺：作為深圳首次引進的烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)同款《匹諾曹》木偶舞臺劇，以“童話+木偶”的創(chuàng)新形式，吸引了眾多文藝青年、親子家庭。表演全場掌聲雷動，不少家長抱著孩子全程目不轉(zhuǎn)睛。

• 精靈巡游+音樂演出互動體驗值拉滿：公仔巡游通過人格化IP增強情感連接，涂鴉劇場則讓消費者成為“空間共建者”。皮卡丘全場巡游，與消費者互動合影；音樂演出、科普活動讓大小朋友駐足傾聽，感受多元文化魅力。

• “交個蘋友”主題創(chuàng)意市集煙火氣十足：圍繞“蘋果”主題設計串聯(lián)所有業(yè)態(tài)，從12月19日到1月3日，覆蓋圣誕、元旦節(jié)點，集結(jié)文創(chuàng)、美食、手作等多元業(yè)態(tài)，每個攤位前都人頭攢動。

據(jù)悉，試營業(yè)期間項目還推出了蛋撻免費送，滿額抽獎等開業(yè)福利活動，消費者參與熱情持續(xù)高漲。

從“路過”到“停留”再到“深度參與”，光明星河COCO City通過“文化+生態(tài)”的營銷組合拳，徹底點燃了光明區(qū)的商業(yè)熱度，成功成為區(qū)域商業(yè)新標桿，為光明區(qū)注入了前所未有的活力。

贏商觀察

光明星河COCO City的啟幕，是星盛商業(yè)“以商業(yè)智慧構(gòu)筑城市繁榮”理念的又一次生動實踐。

11年前龍華星河COCO City推動白石龍商圈從無到有，如今光明星河COCO City激活光明商業(yè)活力，星盛商業(yè)的區(qū)域深耕邏輯清晰——不做標準化產(chǎn)品的簡單復制，而是基于城市發(fā)展脈絡與區(qū)域基因，定制化注入商業(yè)動能，讓商業(yè)與城市共生共榮。

目前，星盛商業(yè)在深圳的在營項目數(shù)量、管理規(guī)模均穩(wěn)居城市前列，形成覆蓋福田、龍崗、龍華、光明四大行政區(qū)，構(gòu)建起由3座COCO Park、2座COCO City、2座星河ICO及1座星河第三空間組成的8大商業(yè)項目矩陣。

光明星河COCO City的加入，標志著其在深圳的區(qū)域滲透力進一步增強，將進一步鞏固該企業(yè)在深圳和大灣區(qū)市場的領先地位。

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