失去自主權(quán)、被噪音與飯菜氣味“折磨”、電梯故障頻發(fā)——這些隱藏的痛點(diǎn)，讓許多人在短暫體驗(yàn)后對(duì)公寓生活徹底幻滅。

“當(dāng)初買公寓，就是喜歡那面落地窗，但三年來(lái)，我拉開窗簾迎接陽(yáng)光的次數(shù)，用一只手就能數(shù)完�！�37歲的明化（Minh Hóa(chǎn)）住在河內(nèi)市春頂坊（ph??ng Xuan ??nh, Hà N?i）的一棟公寓里，無(wú)奈地說(shuō)。

從自家玻璃墻望出去，對(duì)面住戶的生活一覽無(wú)遺：有人光著上身走動(dòng)，有人衣著隨意。擔(dān)心自己的私生活也成了別人的“免費(fèi)電影”，他只能常年拉上窗簾，活在昏暗中。

躲開了窺視的目光，卻逃不過(guò)嗅覺(jué)的“圍攻”。每天18:30，一進(jìn)電梯，蒸蝦醬、紅燒魚的濃烈氣味撲面而來(lái)。住久了，他甚至能憑味道“點(diǎn)名”鄰居菜單：隔壁偏愛(ài)原漿魚露，對(duì)面退休老夫婦常燉中藥，而角落那對(duì)年輕情侶則習(xí)慣深夜烤魷魚。

但最令人崩潰的，是聽(tīng)覺(jué)上的“上下夾擊”——“你家的地板，就是別人家的天花板”。去年，明化因樓上鄰居半夜在業(yè)主群發(fā)消息指責(zé)“15xx戶沒(méi)素質(zhì)”，甚至凌晨1點(diǎn)上門敲門理論，而陷入嚴(yán)重焦慮。盡管全家早已入睡，他卻百口莫辯，最后只能在客廳鋪滿隔音泡沫墊，要求孩子晚上9點(diǎn)后輕聲細(xì)語(yǔ)、走路踮腳。

2024年6月，夏日午后，河內(nèi)一棟公寓樓停電，一家人坐在陽(yáng)臺(tái)上享受涼爽的微風(fēng)

同樣遭遇的還有32歲的黃秋水（Hoàng Thu Th?y），住在河?xùn)|區(qū)（Hà ??ng）。她曾因兩個(gè)活潑好動(dòng)的兒子，不得不戴口罩避開樓下的老人。沒(méi)想到，真正影響老人睡眠的，竟是墻體暗管中持續(xù)不斷的滴水聲。從此，全家再也不敢晚上洗澡。

公寓走廊狹長(zhǎng)、房門密集的結(jié)構(gòu)，也催生了不少啼笑皆非的誤會(huì)。黃秋水曾因習(xí)慣性“推門、走三步、擰把手”而誤入鄰居家；她丈夫一次看到門口掛著一袋牛肉，以為是妻子網(wǎng)購(gòu)，便拿回家燉了。結(jié)果那是快遞送錯(cuò)到隔壁的貨，她只好自掏腰包買下那兩公斤“不知何時(shí)才能吃完”的牛肉。

除了生活摩擦，許多人更感到“夢(mèng)想破滅”的，是在自己花錢買的房子中喪失了自主權(quán)。

2024年底，29歲的青俊（Thanh Tu?n）在胡志明市守德市（TP Th? ??c, TP HCM）收房時(shí)，興沖沖扛著新買的桌椅進(jìn)大堂，卻被保安攔下。原來(lái)，要搬家具回家，必須提前申請(qǐng)?jiān)S可，并只能從地下貨運(yùn)通道進(jìn)入。最終，這位花三百多億越南盾（約合人民幣80萬(wàn)元）買房的業(yè)主，只能眼睜睜看著桌子孤零零地躺在大堂過(guò)夜，等待審批。

“從掛一幅畫、清洗沙發(fā)到用吸塵器，都得先申請(qǐng)。一開始我很震驚，感覺(jué)自己對(duì)自家空間竟毫無(wú)決定權(quán)。”青俊坦言。

高層住戶最大的恐懼，莫過(guò)于基礎(chǔ)設(shè)施故障。32歲的明秀（Minh Tú）住在河內(nèi)東鄂區(qū)（??ng Ng?c, Hà N?i），多次因假火警半夜驚醒。2025年9月底暴雨引發(fā)內(nèi)澇，整棟樓斷水?dāng)嚯娢逄�。每次徒步�?6層搬運(yùn)水和食物，還要擠在散發(fā)臭味的垃圾電梯里，對(duì)她而言都是一次“超越自我”的極限挑戰(zhàn)。

上述故事，只是千萬(wàn)都市公寓居民生活的冰山一角。

據(jù)越南建設(shè)部（B? Xay d?ng）統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有超4000棟公寓樓。高密度居住必然帶來(lái)沖突。僅2024年，胡志明市1022市民熱線就收到超1.1萬(wàn)條關(guān)于噪音的投訴，其中大部分集中在18:00–22:00這一“黃金休息時(shí)段”。

擁有11年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專家阮維成（Nguy?n Duy Thành）指出，公寓四大經(jīng)典矛盾是：噪音、油煙味、空間侵占和寵物問(wèn)題。

他曾處理過(guò)一起“煙頭疑云”事件：一對(duì)年輕夫妻險(xiǎn)些離婚，只因丈夫?qū)掖卧陉?yáng)臺(tái)發(fā)現(xiàn)煙頭，懷疑妻子出軌。調(diào)查后才發(fā)現(xiàn)，是樓上住戶彈煙灰，風(fēng)把煙頭吹進(jìn)了樓下陽(yáng)臺(tái)。

另一次，樓上住戶澆花，水流恰好滴到樓下正在晾曬的衣物上，引發(fā)激烈爭(zhēng)執(zhí)，最終要求“禁止工作日白天澆花”。還有住戶因常做魚露燉菜，氣味通過(guò)通風(fēng)系統(tǒng)飄入鄰居家，被正式投訴，要求“禁止在公寓內(nèi)烹飪含魚露菜肴”。

“別以為高檔公寓就沒(méi)煩惱，”阮維成說(shuō)，“矛盾只是換了形式：保障房小區(qū)爭(zhēng)車位，高端樓盤爭(zhēng)會(huì)所使用權(quán)、計(jì)較前臺(tái)態(tài)度�！�

2024年8月，胡志明市東部地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括安置區(qū)、公寓、聯(lián)排別墅和位于守德市的地塊

在西方國(guó)家，公寓文明靠“鐵律”維系：

德國(guó)有《安靜時(shí)間法》（Ruhezeit），規(guī)定22:00至次日6:00及整個(gè)周日禁止一切噪音。洗衣機(jī)、扔玻璃瓶若違規(guī)，最高可罰5萬(wàn)歐元，甚至被強(qiáng)制退租。

瑞士的《樓宇公約》（Hausordnung）明令：22:00后不得放浴缸水、穿高跟鞋行走，午休時(shí)間亦不可打擾。

紐約的合作社公寓（Co-ops）強(qiáng)制要求80%地面鋪設(shè)地毯以隔音，管理委員會(huì)甚至有權(quán)直接驅(qū)逐“行為不當(dāng)”住戶，無(wú)需法院判決。

“住公寓，是一場(chǎng)學(xué)習(xí)共情的修行�！比罹S成總結(jié)道，“文明社區(qū)并非沒(méi)有沖突，而是居民愿意為‘我們’，暫時(shí)放下‘自我’。”