2025年已接近尾聲，這一年全國新房市場冰火兩重天，一邊是新房市場高端盤扎堆熱銷，另一邊則是剛需盤去化艱難。

而隨著中指研究院最新發(fā)布的2025年1—11月全國重點(diǎn)城市二手住宅成交排名的出爐，全國重點(diǎn)城市間的二手房市場分化格局同樣令人矚目，有的城市二手房成交量暴漲，有的卻近乎腰斬。

作為西北核心城市，西安二手房的成交規(guī)模、價格走勢在全國這個大視角下，又交出了怎樣的一份成績單？

01

30座重點(diǎn)城市二手房：13城漲、17城跌

從這份中指研究院發(fā)布的成交數(shù)據(jù)中不難看出，今年前11個月，全國重點(diǎn)城市的二手房成交規(guī)模，展現(xiàn)出了懸殊的差距。

而且還有一個很有意思的規(guī)律：新房市場火爆的城市往往二手房也火爆，成都就是最典型的例子。

成都、上海、北京三個城市霸占成交榜前三，排名全國第一的成都更是一騎絕塵，今年前11個月賣出了21.5萬套二手房，這個數(shù)字可以說相當(dāng)于很多中小城市幾年的成交量，而成都的新房市場這兩年也一直保持著很高的熱度。

與此同時，不少二線城市的表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼，成交量迎來了可觀的同比漲幅：南昌以32%的漲幅領(lǐng)跑，沈陽（18.5%）、哈爾濱（16.2%）、濟(jì)南（14.1%）等13 座城市，也都交出了成交套數(shù)同比上升的答卷。

當(dāng)然，有表現(xiàn)好的，就有表現(xiàn)不如意的。

二手房成交量同比跌幅靠前的三座城市里，大連跌幅達(dá)到47.1%、成交20950套；長春23.5%、成交14319套；佛山19.2%、成交48821套。

其中，大連今年前11個月的二手房成交量，較去年同期近乎腰斬；

除此之外，南京、鄭州、天津、福州、長沙、昆明、青島等城市的成交量也出現(xiàn)小幅下滑，西安也在下跌城市之列，而關(guān)于西安的具體表現(xiàn)，我們放在第二部分再詳細(xì)講。

值得一提的是，昆明9500套則是30座城市中，唯一一座二手房成交量在萬套以下的城市。

再看價格維度，全國二手房市場的降溫態(tài)勢已經(jīng)成為共性。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，當(dāng)前百城二手住宅均價為13143元/㎡，環(huán)比上月下跌 0.94%，同比去年下跌7.95%，加入降價陣營的城市還在持續(xù)增多。

無論是一線、二線還是三四線城市，都沒能脫離這個趨勢，哪怕是北京、上海這樣的頭部城市，二手房價格也在走低，僅有成都的抗跌性相對較強(qiáng)，跌幅遠(yuǎn)低于其他城市。

而全國二手房價集體下跌，核心原因還是在于當(dāng)下的市場供需失衡，想要出手房產(chǎn)的業(yè)主不斷增多，掛牌量始終處于高位。而潛在購房者普遍持觀望心態(tài)，認(rèn)為房價還有下行空間，買漲不買跌的心理，反過來又進(jìn)一步壓制了房價的上漲動力，最終形成惡性循環(huán)。

02

西安1-11月成交8.6萬套，與官方數(shù)據(jù)基本吻合

根據(jù)中指研究院這份報告，2025年1-11月西安二手房成交套數(shù)達(dá)86797套，成交面積916.05萬㎡。

這一數(shù)據(jù)，與西安住建局每月披露的累計成交套數(shù)88288套基本吻合，細(xì)微差距也屬于合理的統(tǒng)計范圍內(nèi)。

從成交規(guī)?？?，西安在30座重點(diǎn)城市中，按成交套數(shù)同比排名來看，西安位列第23位，成交體量處于二線城市中游水平；成交套數(shù)同比下跌4.6%、成交面積同比下跌 3.5%。

對比其它城市可以看到，和全國部分城市的二手房成交套數(shù)大幅波動不同，西安二手房市場成交套數(shù)同比來看，并未出現(xiàn)明顯的漲跌，整體表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，既體現(xiàn)出一定的抗跌屬性，市場韌性也明顯優(yōu)于多數(shù)同能級城市。

結(jié)合國家統(tǒng)計局此前的月度數(shù)據(jù)，西安二手房成交結(jié)構(gòu)也很清晰：90-120㎡的剛需戶型、120-144㎡的剛改戶型仍是成交主力 ，這意味著西安樓市“以自住需求為核心”的基本面并未改變。

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西安二手房的“?！迸c“機(jī)”

不過當(dāng)前西安二手房市場也面臨著核心挑戰(zhàn)：庫存壓力高企。

截至目前，僅貝殼平臺上西安的二手房掛牌量就突破了17萬套，供需失衡的格局下，市場議價空間還在持續(xù)拉大，部分急于成交的業(yè)主，不得不繼續(xù)降價讓利。

再疊加市場預(yù)期偏弱的影響，購房者的觀望情緒愈發(fā)濃厚，“買漲不買跌”的普遍心態(tài)，又進(jìn)一步加重了二手房的去化難度。

在這樣的市場環(huán)境下，二手房高庫存也給剛需群體也留出了更大的議價空間，適合擇機(jī)入市。