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行業(yè)數(shù)據(jù)|房價(jià)環(huán)比止跌城市增多,供求結(jié)構(gòu)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化

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投資銷售比、土地成交/新房成交、新開工銷售比、待售面積等指標(biāo)持續(xù)改善

◎ 文 / 馬千里

12月15日上午,國家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長,社零同比增速出現(xiàn)回落。地產(chǎn)行業(yè)方面,因行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,再加之上年基數(shù)上升的影響,銷售規(guī)模、房價(jià)、投資、國房景氣指數(shù)均延續(xù)調(diào)整。不過從具體城市和項(xiàng)目的角度來看,新房價(jià)格、項(xiàng)目去化率等方面仍存有結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn),行業(yè)供求壓力也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

01

11月份社零、M1增速回落,居民中長期貸款迎來回升

2025年11月,各地區(qū)各部門縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè),著力推動高質(zhì)量發(fā)展,生產(chǎn)供給基本平穩(wěn),就業(yè)形勢總體穩(wěn)定,市場價(jià)格繼續(xù)改善,新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展。具體來看:

一、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長,裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增長較快。11月份,全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.8%,環(huán)比增長0.44%。裝備制造業(yè)增加值同比增長7.7%,高技術(shù)制造業(yè)增加值增長8.4%,分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值2.9和3.6個(gè)百分點(diǎn)。二、市場銷售規(guī)模擴(kuò)大,服務(wù)零售增長加快。11月份,社會消費(fèi)品零售總額43898億元,同比增長1.3%,較上月減慢1.6個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比下降0.42%。、固定資產(chǎn)投資整體同比下降,制造業(yè)投資保持增長。扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資,前11月全國固定資產(chǎn)投資增長0.8%,制造業(yè)投資增長1.9%。四、貨物進(jìn)出口增速回升,貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。11月份,貨物進(jìn)出口總額38987億元,同比增長4.1%,比上月加快4.0個(gè)百分點(diǎn),其中,出口23456億元,增長5.7%。五、就業(yè)形勢總體穩(wěn)定。11月份,全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%,與上月持平。

從11月金融數(shù)據(jù)來看,M2同比增長8%,增速較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn);M1同比增長4.9%,增速降幅擴(kuò)大至1.3個(gè)百分點(diǎn)。二者剪刀差達(dá)到3.1個(gè)百分點(diǎn),較上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn),已連續(xù)兩個(gè)月上行。這一走勢主要源于兩方面因素:一是M1增速出現(xiàn)大幅回落,二是居民短期貸款規(guī)模環(huán)比收縮,較10月末減少2647億元。在此背景下,12月14日商務(wù)部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)促消費(fèi)通知,圍繞商品消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)、新型消費(fèi)等領(lǐng)域出臺11條政策舉措以擴(kuò)大內(nèi)需。隨著相關(guān)政策加快落地,后續(xù)金融數(shù)據(jù)有望逐步改善。

居民中長期貸款規(guī)模迎來止跌回升,初步統(tǒng)計(jì)顯示11月環(huán)比增長622億元。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售正處于調(diào)整關(guān)鍵期,中長期貸款能夠?qū)崿F(xiàn)止跌,充分體現(xiàn)出行業(yè)運(yùn)行的積極變化。近期央行行長發(fā)表署名文章明確,未來將強(qiáng)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而12月11日公布的經(jīng)濟(jì)工作會議報(bào)告也著重強(qiáng)調(diào),要積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),督促各地主動化債,堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù);同時(shí)優(yōu)化債務(wù)重組與置換機(jī)制,通過多措并舉化解地方政府融資平臺經(jīng)營性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

展望未來,金融政策將更加聚焦行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理,政策重心也將從側(cè)重化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步轉(zhuǎn)向兼顧企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解。這一調(diào)整將釋放多重積極效應(yīng):一方面,有助于加快各地城投庫存去化,緩解“新城”板塊大量囤積待開發(fā)地塊帶來的庫存壓力,推動城市化進(jìn)程有序推進(jìn);另一方面,能夠有效減輕地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān),引導(dǎo)各地土地出讓節(jié)奏回歸理性,避免地方為緩解短期財(cái)政壓力而過度推地,進(jìn)而保障優(yōu)質(zhì)板塊的穩(wěn)健發(fā)展。

02

單月新房成交面積同比降幅收窄,去化率指標(biāo)小幅上升

受上年基數(shù)大幅上升影響,11月,新房成交累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米,同比下降7.8%,降幅擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn);前11月商品房銷售金額7.51萬億元,同比下降11.1%,降幅擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)。不過從單月數(shù)據(jù)來看同比降幅仍保持穩(wěn)定,銷售面積降幅更是較上月收窄了1.8個(gè)百分點(diǎn)至17%。房企到位資金方面,11月個(gè)人按揭貸款新增952億元,環(huán)比基本持平。庫存指標(biāo)持續(xù)改善,11月商品房待售面積下降300萬平方米,連續(xù)9個(gè)月下降。

具體城市方面,克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示,11月份新房成交量環(huán)比降16%,同比降幅擴(kuò)大至49%,各能級城市成交規(guī)模同比均顯著下滑,這主要是由于上年基期數(shù)值增加所致,另一方面也是由于供應(yīng)量規(guī)模延續(xù)低位,制約年末成交規(guī)模。去化率指標(biāo)卻出現(xiàn)微增,11月典型城市去化率同環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至34%。高端頂豪、強(qiáng)產(chǎn)品力、配套健全、價(jià)格優(yōu)勢等復(fù)合優(yōu)勢類項(xiàng)目持續(xù)熱銷,如上海金陵華庭、鄭州越秀金水觀萃、廣州保利玥璽灣等開盤去化率均超過九成。

12月經(jīng)濟(jì)工作會議明確,來年將因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給,鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革,有序推動“好房子”建設(shè)。在內(nèi)需主導(dǎo)板塊,城市更新的表述由2024年的“大力實(shí)施”升級為“高質(zhì)量推進(jìn)”,標(biāo)志其從舊改工程躍升為穩(wěn)樓市與建新模式的雙引擎。并首次提出拓展要素市場化改革試點(diǎn),為穩(wěn)樓市與城市更新提供底層制度支撐。

短期來看,預(yù)計(jì)為加快庫存壓力指標(biāo)改善,預(yù)計(jì)新房新增供給規(guī)模將維持低位,再加之保障性住房的發(fā)展,預(yù)計(jì)新房量價(jià)指標(biāo)還將維持一段時(shí)期的筑底周期。但得益公積金制度的改革和“好房子”建設(shè)的持續(xù)發(fā)展,伴隨著改善性住房需求的合理釋放,市場中仍將存在點(diǎn)狀優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會。

長期來看,在需求側(cè),我國城鎮(zhèn)35%的存量住房建成超20年,老齡化與家庭小型化催生持續(xù)更新需求,城市更新通過“存量提質(zhì)”形成可持續(xù)的供需平衡;供給側(cè),要素市場化改革讓土地、資金等精準(zhǔn)對接需求,降低行業(yè)對土地增值的依賴。


03

11月房價(jià)總體下降,環(huán)比止跌城市有所增加

2025年11月份, 70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

11月份,一手房價(jià)指數(shù)同比下降2.8%,降幅較上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.2%,降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,上海上漲5.1%,北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.2%和3.5%,降幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

各線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,上海上漲0.1%,北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%,降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

受基期因素影響,11月新房價(jià)格同比降幅結(jié)束年內(nèi)持續(xù)收窄趨勢,出現(xiàn)小幅擴(kuò)大,但環(huán)比止跌的城市數(shù)量顯著增加——增至11個(gè),較上月多5個(gè)。除上海、沈陽、合肥外,大連、南京、重慶、貴陽、揚(yáng)州等城市本月新房價(jià)格也實(shí)現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)。正如此前預(yù)期,在高品質(zhì)住宅供給持續(xù)增加、各地供給側(cè)管控成效逐步顯現(xiàn)的背景下,更多城市新房價(jià)格呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

同時(shí),得益于當(dāng)前積極的金融政策導(dǎo)向,疊加二手房價(jià)格持續(xù)調(diào)整,各地逐漸涌現(xiàn)出能夠覆蓋購置資金成本的租賃房源。不過需要注意的是,區(qū)位較差、品質(zhì)偏落后的二手房價(jià)格仍存調(diào)整空間,其價(jià)格指數(shù)的調(diào)整節(jié)奏或滯后于行業(yè)實(shí)際筑底周期。


04

累計(jì)新開工規(guī)模不足新房銷售規(guī)模七成,助力行業(yè)庫存壓力減輕

1—11月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積65.6億平方米,同比下降9.6%。其中,住宅施工面積45.8億平方米,下降10.0%。

前11月房屋新開工面積5.3億平方米,下降20.5%。其中,住宅新開工面積3.9億平方米,下降19.9%。11月新開工面積4396萬平方米,同比下降27.6%,同比降幅縮小1.9個(gè)百分點(diǎn)。

前11月房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%。年內(nèi)新開工與新房銷售規(guī)模同步收縮,且持續(xù)低于新房銷售,使得新房庫存壓力緩解的同時(shí),也保證了新供應(yīng)項(xiàng)目的市場競爭力,促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)止跌回穩(wěn)。


2025年前11月,全國房屋竣工面積達(dá)3.9億平方米,同比下降18%,降幅較前10月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn);11月單月竣工面積4593萬平方米,同比下降25.5%。從單月走勢來看,盡管11月竣工面積同比仍處下降區(qū)間,但行業(yè)竣工量已呈現(xiàn)周期性回升態(tài)勢,反映出各地正持續(xù)發(fā)力推進(jìn)保交房工作。盡管竣工面積與新開工數(shù)據(jù)因統(tǒng)計(jì)口徑不同不具備直接可比性,但從同比增速變化可清晰看出積極信號:年內(nèi)竣工面積累計(jì)同比降幅控制在20%以內(nèi),顯著小于三年前新開工面積超30%的同比降幅,這充分說明當(dāng)前項(xiàng)目化險(xiǎn)、保交房工作正取得實(shí)效。這一進(jìn)展也得到政策層面印證——12月召開的中國經(jīng)濟(jì)年會上,中央財(cái)辦副主任明確表示,今年以來重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解成效顯著,地方政府隱性債務(wù)置換有序推進(jìn),保交房任務(wù)已全面完成。


05

投資-銷售差額持續(xù)收窄,行業(yè)加快邁向發(fā)展新模式

1—11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元,同比下降15.9%,降幅高于同期新房銷售額4.8個(gè)百分點(diǎn)。單看11月,開發(fā)投資額為5028億元,同比下降30%,降幅較10月擴(kuò)大7.3個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)一步從投資與銷售的匹配度分析,前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額較同期新房銷售金額高出4.6%,這一差距較上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)向新房成交金額靠攏,直觀反映出行業(yè)正逐步脫離高杠桿擴(kuò)張軌道,回歸以銷售為導(dǎo)向的理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

這一趨勢在土地市場同樣得到印證:前11月全國土地招拍掛成交面積6.9億平方米,僅為同期新房銷售面積的88%;疊加近年來地價(jià)持續(xù)下行,新增出讓地塊的成本壓力顯著減輕,后續(xù)銷售前景也隨之持續(xù)改善。投資、銷售與土地市場的動態(tài)適配,正是行業(yè)向發(fā)展新模式平穩(wěn)過渡的有力體現(xiàn)。


綜上,我們給出如下判斷:

結(jié)合市場現(xiàn)狀,行業(yè)正處于消化積壓庫存、重塑價(jià)格信心、轉(zhuǎn)換需求驅(qū)動的關(guān)鍵階段。需求側(cè)已從城鎮(zhèn)化增長與住房條件改善驅(qū)動,轉(zhuǎn)向住房更新與品質(zhì)升級驅(qū)動,這使得行業(yè)成交、投資等規(guī)模指標(biāo)進(jìn)入階段性調(diào)整。

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確2026年八項(xiàng)重點(diǎn)工作,房地產(chǎn)相關(guān)部署集中在第八條“堅(jiān)持守牢底線,積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”,核心要求包括著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式及地方政府債務(wù)化險(xiǎn);民生領(lǐng)域重點(diǎn)聚焦就業(yè)、教育、醫(yī)療、婚育、防災(zāi)等議題。值得注意的是,“城市更新”區(qū)別于房地產(chǎn)單獨(dú)列示,被納入第一條“內(nèi)需主導(dǎo)”范疇,相關(guān)表述升級為“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。

為鞏固市場穩(wěn)定態(tài)勢,地方主管部門持續(xù)加大控增量、去庫存、優(yōu)供給力度。目前全國已有超25個(gè)省級行政區(qū)發(fā)布“十五五”發(fā)展規(guī)劃建議,房地產(chǎn)領(lǐng)域提及頻次最高的表述為“發(fā)展保障房”和“好房子”,二者均是當(dāng)前市場下去化確定性較強(qiáng)的新增供給方向。存量盤活方面,規(guī)劃建議集中圍繞深化要素市場化配置改革展開,旨在推動各類要素資源高效配置、向先進(jìn)生產(chǎn)力集聚,進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需、助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外,城市更新也獨(dú)立于房地產(chǎn)單獨(dú)成篇,強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展的深度綁定。

由此可見,未來房地產(chǎn)市場將在化解存量風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),新增需求更趨確定性。從需求結(jié)構(gòu)來看,隨著行業(yè)告別城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)張的紅利期,住房更新將成為需求的核心組成部分。據(jù)人口普查數(shù)據(jù)推算,我國城鎮(zhèn)約35%的存量住房建成時(shí)間超20年;而大量低效用地,也在客觀上制約城市發(fā)展。通過改造各類低效用地,既能滿足居民住房更新需求、推動城市產(chǎn)業(yè)升級,也能為房地產(chǎn)市場釋放更多優(yōu)質(zhì)住宅用地,助力“好房子”發(fā)展,高質(zhì)量城市更新仍具廣闊空間。

從短期行業(yè)指標(biāo)走勢看,受基期數(shù)值抬升及行業(yè)加速踐行供求平衡的發(fā)展預(yù)期影響,預(yù)計(jì)2025年末新房交易規(guī)模將延續(xù)低位;為推動行業(yè)化險(xiǎn),投資、新開工數(shù)據(jù)也將持續(xù)回落,整體房價(jià)仍需進(jìn)一步尋求底部支撐。不過,各地長短期庫存壓力將持續(xù)緩解,具體表現(xiàn)為投資銷售比、一二級市場規(guī)模比、新開工銷售比、待售面積等指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化;同時(shí),隨著市場適銷產(chǎn)品占比進(jìn)一步提升,新房項(xiàng)目開盤去化率有望延續(xù)改善態(tài)勢。


經(jīng)過十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù),通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透,最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(CRIC)和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(CAIC)的支持,克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等,為大量房企提供了決策依據(jù)。

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2025-12-17 14:11:15
當(dāng)你隔壁是個(gè)超級大國:東南亞人眼中的中國,到底是什么樣的?

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斜煙風(fēng)起雨未
2025-12-24 13:32:53
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羅說NBA
2025-12-25 06:03:19
對越反擊戰(zhàn)期間,先前有 15 個(gè)國家明確站隊(duì)支持越南,然而戰(zhàn)爭正式打響后,它們卻不約而同地選擇了緘口不言,這是為何?

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史海孤雁
2025-12-19 17:46:17
女子獨(dú)自遠(yuǎn)嫁江蘇,公婆卻不露面!主臥鎖門家里全是灰,網(wǎng)友震怒

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千言娛樂記
2025-12-24 20:32:50
李在明暗示:韓國曾統(tǒng)治中原萬年?日媒:他對中國怕不是有啥幻想

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史料布籍
2025-12-24 23:10:00
民政局澄清“上海46歲獨(dú)居女子離世,遺產(chǎn)歸公無法買墓地爭議”:買墓地可從中支付

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農(nóng)視網(wǎng)
2025-12-23 09:31:55
原來瓊瑤也是何晴貴人!1992年啟用她當(dāng)女配,戲份過重比肩女主角

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溫柔娛公子
2025-12-24 17:55:03
維爾茨領(lǐng)銜!曝阿隆索遞交引援清單 要求皇馬連簽3大強(qiáng)援

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球事百科吖
2025-12-25 03:35:35
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桑葚愛動畫
2025-12-24 16:21:15
2025-12-25 08:20:49
克而瑞廣佛
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克而瑞是中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商,不動產(chǎn)垂直領(lǐng)域數(shù)字化服務(wù)平臺,
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