海南封關開啟自貿港時代，房價會大漲嗎？先看清這兩段歷史

海南封關，自由貿易港正式起航，近期關于海南的新聞熱度居高不下。如果不了解歷史，很容易被這類重大利好沖昏頭腦，覺得海南會一躍成為第二個香港、新加坡或迪拜。要判斷房價走勢，我們需要從兩個層面回顧歷史，答案或許就藏在其中。

第一個層面，看自由貿易港的“前輩”——自由貿易區(qū)。2018年國家賦予海南國際自由貿易港的定位，而自由貿易區(qū)早在2013年就已落地中國，第一個自貿區(qū)就在上海。當時關于自貿區(qū)的炒作，遠比當前海南封關的熱度更高，畢竟這是新生事物。包括我在內的很多上海市民都以為，去自貿區(qū)買進口商品能免稅，價格會比外面便宜很多，可事實證明，普通居民和消費者很難從自貿區(qū)中獲得直接、直觀的利益。

再看資本市場的反應：2013年上海自貿區(qū)宣布后，相關股票連續(xù)拉升，外高橋更是連續(xù)十幾個漲停板；而2018年以來，海南相關上市公司的股價漲幅，遠不及當年上海自貿區(qū)落地時的熱度。對普通人來說，海南過去就有免稅品商店，我曾經也在海南買過一塊手表，現(xiàn)在只是把免稅區(qū)域擴大到整個海南，升級為自由貿易港而已。

第二個層面，看海南這塊土地的“政策紅包史”。作為超大型熱帶海島，海南的地理風貌與全國其他地區(qū)大不相同，歷史上曾多次受到政策紅包眷顧，這次設立自由貿易港是第三次，前兩次均與房地產炒作密切相關。

第一次是1988年，海南成為全國最大的經濟特區(qū)——其他四個特區(qū)都是城市（深圳、廈門、珠海、汕頭），只有海南是全省。優(yōu)惠政策落地后，海南立刻成為全國投機之風最嚴重的地區(qū)：一類是投機炒作進口商品，比如小汽車；另一類就是炒作房地產。全國第一個房地產泡沫就發(fā)生在海南，1993年6月國家出臺嚴厲調控政策，迅速刺破泡沫。

最高峰時全海南平均房價達5000元/平米，之后連續(xù)下跌近十年，暴跌80%。好在當時中國很多城市還沒有商品房，這場區(qū)域泡沫并未對全國房地產市場造成沖擊。如今回頭看，1988年成為最大經濟特區(qū)的海南，過去三十多年的經濟發(fā)展成就，遠不及深圳，也明顯不如廈門和珠海。

第二次是2009年12月，國家批準海南設立國際旅游島。消息一出，海南再次陷入狂熱，尤其是房地產市場暴漲，開發(fā)商搶地皮，散戶炒房子，那種高度亢奮感，幾乎復刻了1988年的場景。如今十幾年過去，海南國際旅游島的建設情況，總體來看還是低于預期。

過去幾十年，海南兩次手握政策紅包，都沒有按預期崛起，甚至引發(fā)了兩次房地產泡沫。2018年以來的第三次機會——成立自由貿易港，海南能崛起嗎？能吸取前兩次的教訓嗎？這個命題很大，值得每個人思考。如果是飽含智慧的人，對未來10年、20年海南的經濟走勢和樓市走向，心里應該已有答案。