住房城鄉(xiāng)建設(shè)部23日表示，2026年，要推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快建筑業(yè)提質(zhì)升級、夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)支撐。

具體到房地產(chǎn)市場而言，將因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化住房公積金制度改革，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋新開工面積減少；而最新交易數(shù)據(jù)顯示，1到11月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積在交易總量中的占比為45%，占比逐步上升。

在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，如何統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型、惠民生和穩(wěn)增長？

在過去兩天召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，記者了解到，“十四五”期間，我國保交樓、保交房任務(wù)全面完成，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“好房子”建設(shè)形成社會共識。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，過去五年，我國進(jìn)一步改善人民群眾住房條件、提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、提升城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承水平、加快建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，“十四五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)全面完成。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 倪虹：全國累計(jì)銷售新建商品住宅約50億平方米，建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，累計(jì)發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款6.5萬億元，支持繳存人提取9.4萬億元住房公積金用于住房消費(fèi)，實(shí)施農(nóng)村低收入群體危房改造178.9萬戶，人民群眾住房條件進(jìn)一步改善。

當(dāng)下，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。國家先后提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，對商品房建設(shè)要控增量、去庫存、優(yōu)供給，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。這些變化，也印證在近期的房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)中，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資下降、房屋新開工面積減少、二手房交易占比上升。那么，在這樣的背景下，“十五五”時(shí)期，如何推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展呢？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 倪虹：要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量優(yōu)化調(diào)整還有廣闊的空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿?。二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢，要把新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待。

為什么要將新房和二手房市場作為一個(gè)整體來看待？當(dāng)下我國二手房交易占比逐步上升，究竟是何原因，又會產(chǎn)生怎樣的影響？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，表面看，這分流了新房市場的需求，但也為從二手房到新房、從剛需到改善等需求升級，為新房市場創(chuàng)造了空間、積蓄了可持續(xù)的力量。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：一手房、二手房都可以解決住房問題，進(jìn)入存量時(shí)代、供求關(guān)系發(fā)生重大變化以后，二手房交易占比從“十三五”末的不到28%，穩(wěn)步提升到現(xiàn)在的45%，重點(diǎn)30個(gè)城市二手房占比更是占到了60%。二手房目前也通過城市更新、老舊小區(qū)改造等，整體面貌、居住體驗(yàn)比以前好很多，基于二手住房戶型適中、總價(jià)偏低、區(qū)位好等優(yōu)勢，剛性需求轉(zhuǎn)向二手住房的趨勢很明顯。另外，由于要控制增量、去庫存，這些都是將二者作為一個(gè)整體來看待的原因。

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還指出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，處理好當(dāng)前和長遠(yuǎn)、頂層設(shè)計(jì)和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，堅(jiān)持政策支持和改革創(chuàng)新并舉，確保新舊模式轉(zhuǎn)換平穩(wěn)有序。李宇嘉表示，房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)過程，這幾組關(guān)系，恰恰是推動(dòng)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：當(dāng)前，新舊模式存在著平穩(wěn)過渡的機(jī)遇，一方面要通過政策紓困來穩(wěn)市場，另一方面要著眼于長期，通過改革的辦法挖掘新增潛力，也就是要處理好市場和保障、租賃和購買、增量和存量的關(guān)系，促進(jìn)由租轉(zhuǎn)買，二手和新房、剛需和改善的良性循環(huán)。這都需要從新模式的角度來系統(tǒng)推進(jìn)，需要政策和改革協(xié)同推進(jìn)。舊模式快速褪去的過程中，新模式若成長不起來，市場就難以平穩(wěn)；反之，過度依賴舊模式，新模式轉(zhuǎn)型慢，市場也很難穩(wěn)定。

△改造前后的北京市朝陽區(qū)百子灣路1號樓

具體到2026年而言，這些工作該如何落地？倪虹表示，明年，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，要因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 倪虹：結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，深化住房公積金制度改革，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

這些表述中，既看到對增量的把控，也看到對存量的盤活，既有把新房子建成“好房子”的要求，也有把老房子逐步改造成“好房子”的期盼，這些措施都指向轉(zhuǎn)型發(fā)展當(dāng)中的具體問題。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析，鼓勵(lì)“用足用好調(diào)控自主權(quán)”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化”“支持多樣化住房需求”等表述，均表明2026年支持需求端的政策仍存優(yōu)化預(yù)期。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：預(yù)計(jì)更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補(bǔ)貼力度、提升公積金貸款支持力度等。針對公積金提法從“有效發(fā)揮住房公積金支持作用”調(diào)整為“深化住房公積金制度改革”，預(yù)計(jì)相關(guān)政策的調(diào)整將更為系統(tǒng)化，擴(kuò)大公積金使用范圍、提升公積金貸款額度、異地互認(rèn)互貸等均是重要方向。

此外，針對2026年的工作，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議還提及房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售、運(yùn)維等各方面的要求。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制；在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。陳文靜表示，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，也是轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要指南。

中指研究院政策研究總監(jiān) 陳文靜：對于企業(yè)來說，面對當(dāng)前市場環(huán)境，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)適應(yīng)行業(yè)變化，持續(xù)提升產(chǎn)品競爭力，通過扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)，以產(chǎn)品力贏得市場認(rèn)可。企業(yè)應(yīng)繼續(xù)探索“輕重并舉”轉(zhuǎn)型，逐步構(gòu)建與行業(yè)發(fā)展新模式相適配的企業(yè)經(jīng)營模式。此外，隨著城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)增效為主的階段，企業(yè)也應(yīng)積極參與城市更新等領(lǐng)域，推動(dòng)自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

不難發(fā)現(xiàn)，防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型、惠民生和穩(wěn)增長，這兩組統(tǒng)籌關(guān)系，貫穿當(dāng)前我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的始終。李宇嘉觀察，在調(diào)研中，已不止發(fā)現(xiàn)銷售排行榜上靠前的企業(yè)正逐步告別快周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向合理適度投資、持續(xù)經(jīng)營、注重單個(gè)項(xiàng)目精細(xì)打磨，一批規(guī)模適中、深耕一隅的中小型房企也相繼涌現(xiàn)，它深諳“投資于物”與“投資于人”相結(jié)合的時(shí)代命題；這些企業(yè)也將在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中發(fā)揮重要作用，共同推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：這次會議提到保交房任務(wù)全面完成，其實(shí)就意味著“舊模式”在穩(wěn)步出清。我們在調(diào)研中，不但發(fā)現(xiàn)頭部房企正在轉(zhuǎn)向產(chǎn)品不斷迭代、注重售后服務(wù)、培育品牌美譽(yù)度的運(yùn)營商模式，也發(fā)現(xiàn)一批經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控，且熟知本地需求、注重物業(yè)管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其實(shí)這也說明，不管是高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，還是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、以需定建，全行業(yè)都在從“投資于物”轉(zhuǎn)向“投資于人”。

與每個(gè)家庭密切相關(guān)的，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議還提出，2026年，要實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”。李宇嘉觀察，目前，部分物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營理念上還固守“三保一服”，也就是保安、保潔、保修以及綠化服務(wù)，局限在“物”上，未“轉(zhuǎn)移到人”；而國家最新的探索要求，恰是解決這一問題的關(guān)鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：這次會議提到保交房任務(wù)全面完成，其實(shí)就意味著“舊模式”在穩(wěn)步出清。我們在調(diào)研中，不但發(fā)現(xiàn)頭部房企正在轉(zhuǎn)向產(chǎn)品不斷迭代、注重售后服務(wù)、培育品牌美譽(yù)度的運(yùn)營商模式，也發(fā)現(xiàn)一批經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)可控，且熟知本地需求、注重物業(yè)管理的中小型房企，在本地的口碑很好。其實(shí)這也說明，不管是高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，還是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、以需定建，全行業(yè)都在從“投資于物”轉(zhuǎn)向“投資于人”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要把其最接近業(yè)主和住戶的優(yōu)勢發(fā)揮出來，借助“三保一服”，掌握業(yè)主和住戶在居家、社區(qū)生活方面的急難愁盼，包括代收代發(fā)、寵物照料、老人就醫(yī)、居家陪護(hù)、養(yǎng)老托幼等方面的訴求?，F(xiàn)在，完整社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造、便民生活服務(wù)圈打造等舉措，都在致力于解決這些問題，也是未來的發(fā)展趨勢，為服務(wù)型企業(yè)提供了很大的市場空間。城管、街道、社區(qū)、物業(yè)，只要本著解決百姓的急難愁盼，多方合作，就一定能形成成熟的、可持續(xù)的模式。

原標(biāo)題：《如何著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部解碼“十五五”工作重點(diǎn)》

欄目主編：張武

文字編輯：高飛

本文作者：中央廣播電視總臺中國之聲