年關(guān)將至，一場(chǎng)重磅會(huì)議悄然落幕，12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開，不僅釋放2026年的政策方向，更是對(duì)過去二十多年房地產(chǎn)發(fā)展模式的一次徹底清算。會(huì)議兩天，傳遞出的信號(hào)卻足以影響未來十年中國人的住房方式，也將改變開發(fā)商和地方政府的生存邏輯。

“現(xiàn)房銷售”、“控增量、去庫存、優(yōu)供給”、“城市更新優(yōu)先”等關(guān)鍵詞接連出現(xiàn)，標(biāo)志著中國樓市即將進(jìn)入一個(gè)全新的階段。這次會(huì)議到底釋放了哪些關(guān)鍵信息？普通購房者又該如何應(yīng)對(duì)這場(chǎng)大變局？三大轉(zhuǎn)變之下，哪些人將最先受益？

房企邏輯徹底改寫

這一次會(huì)議的最大變化，來自政策排序的調(diào)整。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”被調(diào)至第二位，取而代之的是“城市更新”排在首位。這種看似微妙的變化，意味著從過去“救市”邏輯的緊急應(yīng)對(duì)，轉(zhuǎn)向了“新模式建設(shè)”的長期布局。

過去，房地產(chǎn)開發(fā)商可以靠一張圖紙、幾句承諾就能預(yù)售樓盤，資金鏈走得飛快，也讓“高周轉(zhuǎn)”成了行業(yè)默認(rèn)的生存法則。但如今，“現(xiàn)房銷售制度”被明確寫入2026年重點(diǎn)任務(wù)，所見即所得成為新標(biāo)準(zhǔn)。

住建部部長明確指出，樓市要穩(wěn)，就得靠“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三板斧。其中優(yōu)供給的核心，就是推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度。這不再是試點(diǎn)試水，而是被列為硬任務(wù)。開發(fā)商必須先把房子建好，驗(yàn)收合格后才能賣，消費(fèi)者不再是“提前買夢(mèng)”，而是“直接買實(shí)物”。

對(duì)開發(fā)商來說，這可不是簡(jiǎn)單的流程變化。過去那種“先賣再建”的模式一旦取消，資金壓力會(huì)成倍上升。中小房企如果沒有足夠的資本支撐，很可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰?！罢l能先把房子蓋好，誰才有資格賣”成為新游戲規(guī)則。

與此同時(shí)，住建部還提出要擴(kuò)大“白名單融資機(jī)制”，專門為那些能蓋好房子、交得起房的企業(yè)輸血。這個(gè)機(jī)制，本質(zhì)上是用國家信用為優(yōu)質(zhì)企業(yè)兜底，加快推動(dòng)行業(yè)洗牌。

在這樣的大背景下，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式將被徹底終結(jié)。房地產(chǎn)不再是靠“跑得快”取勝，而是拼產(chǎn)品、拼質(zhì)量、拼服務(wù)。這場(chǎng)變局下，哪些房企能活下來？

從造新房轉(zhuǎn)向管老房

房地產(chǎn)的第二大轉(zhuǎn)變，是從“增量開發(fā)”走向“存量運(yùn)營”。近年來，新房市場(chǎng)的熱度持續(xù)降低，其實(shí)早有數(shù)據(jù)佐證。今年前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%，而二手房交易占比已達(dá)45%，逼近“半壁江山”。

這說明，中國樓市正快速進(jìn)入“存量時(shí)代”。北京放開五環(huán)外限購，鄭州、長沙、天津等地推動(dòng)老舊小區(qū)安全體檢，都在說明一個(gè)問題：城市發(fā)展不能再靠一味造新樓，而要把重點(diǎn)放在已有住房的更新、維護(hù)與流轉(zhuǎn)上。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房齡超過20年的房屋占比已經(jīng)超過三分之一。這些老房子安全隱患多，維修資金匱乏，成了城市治理的難題。為了解決這一問題，國家正探索建立“房屋養(yǎng)老保險(xiǎn)制度”，讓政府、業(yè)主、社會(huì)資本三方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

這不僅是一項(xiàng)技術(shù)工程，更是一項(xiàng)社會(huì)工程。老房子“養(yǎng)老”，意味著居民的生活質(zhì)量、安全感、幸福感直接提升。未來，誰的房子安全宜居，誰的房子就更保值。

除了“體檢”，住建部明確提出要實(shí)施“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，推動(dòng)構(gòu)建由社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)同治理的城市基層體系。這說明，住房政策開始從“買房”延伸到“住好房”，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

老房子怎么更新？小區(qū)配套怎么補(bǔ)齊？公共服務(wù)如何覆蓋？這些都將成為未來城市治理的關(guān)鍵命題。那么，國家又將如何解決開發(fā)商“賣不動(dòng)、還不起”的壓力？

收房制度解樓市困局

第三大轉(zhuǎn)變是從“賣房難”到“政府收”。住建部明確提出，未來將推動(dòng)收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房、安置房、宿舍、人才公寓。這項(xiàng)政策，既是救市，又是民生。

開發(fā)商的庫存壓力大，房子賣不動(dòng)，資金鏈吃緊。而政府收房，一方面能幫企業(yè)回籠資金，避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大；另一方面還能把這些住房資源用于滿足剛需和保障群體的需求。

這樣的操作，在多個(gè)城市已經(jīng)開始落地。比如深圳、成都等地已經(jīng)分別設(shè)立了“國有收房平臺(tái)”，專門接收符合標(biāo)準(zhǔn)的商品房，用于人才公寓或保障房。這種“以購代建”模式，不僅效率高，還避免了資源浪費(fèi)。

同時(shí)，土地政策也在悄然調(diào)整。2025年12月，全國43個(gè)重點(diǎn)城市中，新房成交同比下降29.1%，但土地成交面積同比卻上漲了53.5%。這說明，地方政府對(duì)土地依賴仍然存在，但房企拿地卻越來越謹(jǐn)慎，溢價(jià)率只有1.7%。

這背后反映出一個(gè)現(xiàn)實(shí)：開發(fā)商在“觀望”，購房者也在“觀望”。信任的缺失，讓市場(chǎng)陷入了惡性循環(huán)。為了修復(fù)信心，國家不僅從制度層面下手，還在消費(fèi)信貸端釋放暖風(fēng)。

比如，央行允許部分購房者修復(fù)信用記錄，哪怕曾經(jīng)有過一萬塊的違約記錄，只要不是惡意行為，就可以申請(qǐng)貸款支持。這些舉措，都是為了讓真正有購房需求的人能“上車”。

未來的樓市將更像實(shí)體商品市場(chǎng)，產(chǎn)品好、服務(wù)好才有銷量。房企將從“蓋房機(jī)器”轉(zhuǎn)型為“城市服務(wù)商”。

這次住建部會(huì)議，釋放了一個(gè)清晰信號(hào)：房地產(chǎn)不再是投機(jī)工具，而是民生載體。從“控增量”到“優(yōu)供給”，從“現(xiàn)房銷售”到“房屋養(yǎng)老”，從“城市更新”到“收購存量”，每一步調(diào)整，都是為了讓樓市回歸理性。

雖然短期內(nèi)市場(chǎng)仍在低谷，2025年國房景氣指數(shù)只有91.9，仍處于不景氣區(qū)間。但正因?yàn)槿绱耍?strong>對(duì)真正有需求的人來說，現(xiàn)在正是看房買房的好時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)越規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)越低。買房，不再是賭政策，而是看產(chǎn)品。這場(chǎng)變革，正在悄然改變每一個(gè)人的生活方式。