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2025年北京倒數(shù)第二場土拍，結(jié)果沒有懸念。

12月23日，海開控股以84.56億元、溢價(jià)0.4%，摘得海淀區(qū)上地0702街區(qū)組合地塊，住宅樓面價(jià)約6.96萬元/平米。

兩天后，豐臺區(qū)花香0001地塊，也將誕生買家。

競拍0702街區(qū)組合地塊，海開控股的對手只有一個：北京建工地產(chǎn)。

但，從現(xiàn)場表現(xiàn)看，北京建工地產(chǎn)似乎更像走個過場。

那是一塊非凡之地：

1、參拍資質(zhì)較高。0702組合地塊額外設(shè)置了競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，需通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預(yù)審；

2、商業(yè)包袱較重。它由兩塊住宅和一塊商業(yè)地塊組成，總占地面積7.71萬平米，規(guī)劃地上建面22.54萬平米。其中商業(yè)部分，分別占總用地和建面的45.1%和58.7%。

作為海淀本土國資，在關(guān)鍵時刻，海開控股站了出來。

它也是0702組合地塊的一級土地整理者，也最懂海淀，在開發(fā)住宅+商業(yè)配套項(xiàng)目方面，經(jīng)驗(yàn)十足。

頤海澐頌就是個樣本。

它于3月16日開盤，截至12月23日，供應(yīng)752套，網(wǎng)簽583套，均價(jià)9.02萬元/平米，網(wǎng)簽金額67.91億元。

此番拿下0703街區(qū)組合地塊，海開控股正好補(bǔ)倉了。

住宅+商業(yè)"組合

來看看0702組合地塊的參數(shù)，詳細(xì)情況如下：

1、18號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.2萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.84萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

2、24號地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模約2.03萬平方米，地上建筑規(guī)模約4.47萬平方米，容積率2.2，建筑控高30米；

3、23號地塊為F3其他類多功能用地，用地規(guī)模約3.48萬平方米，地上建筑規(guī)模約13.23萬平方米，容積率3.8，建筑控高36米。

從地塊參數(shù)上看，它的商業(yè)包袱，確實(shí)有點(diǎn)重。

但是，23號商業(yè)地塊，承接的是高精尖產(chǎn)業(yè)——聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應(yīng)用方向，致力于打造國際領(lǐng)先的人工智能應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集群。

塞翁失馬焉知非福。

如果結(jié)合此點(diǎn)，0702組合地塊的住宅，未來能否擁有更好的保值增值功能呢？

在住宅樓面價(jià)上，0702組合地塊比西北500米外功德寺雙子，便宜了約1400元/平米。目前后者的成交價(jià)，約在10.5萬元/平米。

若以此為參數(shù)，結(jié)合當(dāng)下的市場環(huán)境，且在商業(yè)寫字樓全部出售的情況下，0702組合地塊的房價(jià)，會繼續(xù)站上10萬大關(guān)嗎？

此外，0702組合地塊，也是北京市罕見的，設(shè)置了競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)的地塊。

在《北京市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告》中，第二條的開頭寫道："本次掛牌出讓宗地設(shè)置競買資格預(yù)審環(huán)節(jié)，通過北京市海淀區(qū)人民政府資格預(yù)審的，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)均可參加競買"。

而之前地塊的預(yù)申請公告，表述是“參加預(yù)申請企業(yè)，須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”。

花姐認(rèn)為，在0702組合地塊身上發(fā)生的這種預(yù)審環(huán)節(jié)，大概率只是個例，并不會成為今后土拍中的普遍現(xiàn)象。

差異化路線

0702組合地塊此時誕生，不僅只對海開控股，也是對上地板塊的一次補(bǔ)倉。

除了頤海澐頌外，功德寺雙子，差不多也快清盤了。

和樾望云2025年3月開盤，供應(yīng)693套，截至目前成交666套，成交均價(jià)10.52萬元/平米，總金額91.95億元，地價(jià)覆蓋率144%。

和樾玉鳴2025年3月開盤，供應(yīng)444套，截至目前成交392套，成交均價(jià)10.45萬元/平米，總金額65.47億元，地價(jià)覆蓋率126.5%。

從供地節(jié)奏上看，0702街區(qū)出新地，填補(bǔ)了空白點(diǎn)。

只不過，此一時、彼一時。

功德寺雙子開盤時，其周邊幾乎沒有競爭對手。

但到了0702組合地塊身上，除了功德寺雙子外，還有不遠(yuǎn)處的朱房雙子，以及馬上入市的中海安瀾北京。

臻澐2025年5月開盤，供應(yīng)521套，成交126套，成交均價(jià)12.4萬元/平米，總金額29.32億元，地價(jià)覆蓋率32%。

建發(fā)海晏2025年6月開盤，供應(yīng)431套，成交246套，成交均價(jià)13.59萬元/平米，總金額73.12億元，地價(jià)覆蓋率80.88%。

11月25日，中海安瀾北京已經(jīng)取得預(yù)售證，均價(jià)16.5萬元/平左右，最高超過18.7萬元/平米，疊墅+洋房共計(jì)278套，面積在200平米至370平米。

和上述地塊相比，海開控股0702組合地塊，是走了差異化路線的。