北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前有一套海淀北太平莊內(nèi)的30平小房子，未占學(xué)位，孩子已入校中央民大初中一年，該房子是否該賣了？賣了后海淀無(wú)房產(chǎn)，是否影響初升高？該房啥時(shí)候賣合適？

A：

1、北太平莊還分內(nèi)外？這我真頭一次聽(tīng)說(shuō)。“內(nèi)”指的是哪兒?。渴堑峦怦R甸的“太平營(yíng)”嗎？也就是太平莊村子的原址。如果是，那就是德勝學(xué)區(qū)的占坑兒房，30平的學(xué)區(qū)溢價(jià)肯定很高。

既然已經(jīng)初中了就賣掉唄，趁著現(xiàn)在溢價(jià)還高，過(guò)了明年就說(shuō)不好了。畢竟大趨勢(shì)是入學(xué)人數(shù)明顯減少的，溢價(jià)低的宜居房產(chǎn)相對(duì)好些，這種占坑兒的溢價(jià)部分有可能受影響大。

2、但如果是北太平莊學(xué)區(qū)的，那就算溢價(jià)率。30平的租售比如果不帶溢價(jià)的話應(yīng)該在400多不超500，超過(guò)的就是溢價(jià)。如果高就賣掉，不高就留著收租金吧。我估計(jì)是溢價(jià)不會(huì)低的，畢竟是典型的占坑兒房。

3、不影響初升高。因?yàn)楦咧胁皇橇x務(wù)教育，是需要考試+交學(xué)費(fèi)的，只跟學(xué)籍或戶口有關(guān)，跟房子沒(méi)任何關(guān)系。

4、如果確定要賣，常規(guī)建議是春天，大多數(shù)年份都會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，至少也是成交量上漲，相對(duì)好賣些。所以等到春節(jié)前后看行情吧，也看政策，沒(méi)什么利好就掛牌，有的話可以不著急再等等。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題聊兩句，我對(duì)北太平莊還算熟悉，因?yàn)?0年前在小西天工作過(guò)一段時(shí)間，但頭一回聽(tīng)說(shuō)還分“內(nèi)外”。

之所以說(shuō)德外是“莊內(nèi)”，因?yàn)檫@里在清朝是正黃旗的營(yíng)地“太平營(yíng)”，民國(guó)之后就成了“太平莊村”。

但現(xiàn)在的北太平莊的前身是“大隊(duì)”，也就是“鄉(xiāng)”的級(jí)別。其中包括了小西天、索家墳、明光寺、黃亭子等好幾個(gè)村子（生產(chǎn)隊(duì)），既有自然村也有行政村，聯(lián)合組成了“新馬太”的北太平莊。

其中北太平莊村應(yīng)該屬于馬甸，也就是現(xiàn)在的德外德勝學(xué)區(qū)，大概位置在三環(huán)以南，新街口和德外大街之間的區(qū)域。

再多說(shuō)一句，“太平莊村”之所以加上“北”，是為了和其他的太平莊做區(qū)別，比如天通苑，之前也叫太平莊村。

二

Q:

幫朋友問(wèn)個(gè)問(wèn)題。朋友做電子商務(wù)不用通勤，孩子上私立住校。想買一個(gè)比較大的次新。目前在選擇的是小湯山金科帕提歐（176平），沙河中海匯智里（117四居，小但新），南邵青秀尚城（170平，有地下室），昌平東關(guān)怡園（105平，地下室不算面積）大概都300-400萬(wàn)的樣子。

另外南邵招商都會(huì)灣(138平6層洋房，550萬(wàn)），泰禾拾景園（146平高層，500萬(wàn)），大四居更好一些，經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)壓力。不知道現(xiàn)在買房，用杠桿合不合適？

從住的角度其實(shí)差不多，傾向南邵，感覺(jué)那出行更方便。不知道您有什么建議，這幾個(gè)區(qū)域以后的發(fā)展或者保值角度怎么樣？

另外，他之前還考慮固安武清買別墅或者大平層，代價(jià)小多了，獨(dú)棟也就200，大平層次新房150左右。但是還是有些業(yè)務(wù)主要在中關(guān)村生命科學(xué)園，有些不方便，而且現(xiàn)在的局勢(shì)，總覺(jué)得買北京的更靠譜，起碼以后可以再出手。固安武清就算純消費(fèi)了，這個(gè)是否可以考慮？

A：

1、用杠桿是否合適？現(xiàn)在是利率下降的周期，前些日子五年期存款利率都倒掛于三年期的了，所有有些就停止了五年的，說(shuō)明銀行系統(tǒng)普遍認(rèn)為長(zhǎng)期利率還會(huì)持續(xù)下降。那這會(huì)兒貸款就不算多合適唄，因?yàn)殄X的價(jià)格在未來(lái)幾年會(huì)更便宜。

另外利率除了體現(xiàn)錢的價(jià)格，也反應(yīng)了各行業(yè)的平均投資收益率。利率走低，說(shuō)明賺錢越來(lái)越難，包括房地產(chǎn)，那就考慮好還貸壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)吧。

不過(guò)北京這種城市相對(duì)特殊，或者說(shuō)全世界各個(gè)大城市都差不多，都是利率下降初期也下跌，時(shí)間長(zhǎng)了就和小城市反向走勢(shì)了。包括日本也這樣兒，樓市崩盤后利率下降，小城市一直降到現(xiàn)在，但以東京為代表的上漲了，還創(chuàng)了新高。也就是說(shuō)安倍三支箭所超發(fā)的貨幣，大部分都被大公司和有錢人拿到了，然后投到了東京等大城市，錢不值錢的就推高了房?jī)r(jià)。

所以先評(píng)估自己的還貸風(fēng)險(xiǎn)吧，然后從長(zhǎng)期看北京房?jī)r(jià)是能對(duì)抗超發(fā)所造成的通脹的。短期我也不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還有多少下跌空間，參考香港吧，去年撤辣，到現(xiàn)在不能說(shuō)漲了多少，但至少是沒(méi)再跌。

2、我要建議也是先看南邵。因?yàn)榈侥壳盀橹?，南邵的改善盤價(jià)格走勢(shì)挺不錯(cuò)，超過(guò)那兩個(gè)。典型的是沙河，剛需小區(qū)和戶型都挺好，改善的走勢(shì)普通。說(shuō)明年輕人打拼時(shí)愿意住在這里，掙到錢后就搬走了不少。以后大概率還這樣兒，地段兒的慣性是很難改變的，或者說(shuō)走弱不難，逆轉(zhuǎn)不容易。

3、甭說(shuō)環(huán)京了，北京的別墅也是消費(fèi)為主啊，上千個(gè)別墅小區(qū)，價(jià)格能跟上普宅大盤的屈指可數(shù)，還都在產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊。而且也只是跟上大盤，對(duì)標(biāo)板塊大盤的話也都普通。

大平層在北京沒(méi)問(wèn)題，環(huán)京的說(shuō)不好，只能說(shuō)最好成績(jī)是跟上北京大盤。所以這就看自己是否喜歡吧，房子是用來(lái)住的，有錢難買樂(lè)意，沒(méi)必要考慮別的。

4、另外具體戶型問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘桑也坏浆F(xiàn)場(chǎng)的話不好點(diǎn)評(píng)。您選的還凈是帶硬傷的，所以才價(jià)格低。以后價(jià)格走勢(shì)未必吃虧，但出手時(shí)跟現(xiàn)在差不多，也是肯定不好賣，價(jià)格上占不到便宜，除非現(xiàn)在是超跌的撿漏兒價(jià)格。具體行情當(dāng)?shù)刂薪樽钋宄?，?wèn)他們吧。

僅供參考。

三

Q:

我買花市小學(xué)學(xué)區(qū)房，27年花市調(diào)劑概率大嗎，就是如果調(diào)劑，大概是調(diào)劑到文匯嗎，如果上文匯或廣渠門中學(xué)跟西城上35中或者西城外國(guó)語(yǔ)比較的話，差距大嗎？

A：

1、2027年，調(diào)劑的概率應(yīng)該不大，至少比這幾年要相對(duì)穩(wěn)妥的多。畢竟入學(xué)人數(shù)比最高峰降了小一半呢，那就算東城受追捧，師資+教室也至少不會(huì)再緊張。

也就是2027年畢業(yè)的是2021年高峰期入學(xué)的孩子，假定當(dāng)時(shí)入學(xué)1萬(wàn)，那到2027年就是騰出至少近萬(wàn)人的教室和老師。而2027年入學(xué)的人數(shù)肯定比這數(shù)字低，那既然是學(xué)位不緊張，何必還調(diào)劑?。?/p>

2、調(diào)劑的話就不好說(shuō)了，看哪兒有學(xué)位了，每年的情況都不一樣，無(wú)法預(yù)測(cè)。

3、差距大不大這怎么說(shuō)呢？反正按排名來(lái)說(shuō)，廣渠門肯定是在前面的，但以35來(lái)說(shuō)這都是一個(gè)級(jí)別的，談不上什么差距。

另外也得看孩子的天賦和努力，學(xué)校并不是決定性的，尤其是差距不大的時(shí)候，琢磨這些意義不大。我從我家孩子剛出生就琢磨他是上清華還是北大，現(xiàn)在則想讓他學(xué)個(gè)藍(lán)翔文憑呢，不是那塊料。

僅供參考。

四

Q:

涿州高鐵新區(qū)的房子還有購(gòu)買價(jià)值嗎？短期三兩年可能不自住的，過(guò)幾年看情況再住。主要我現(xiàn)在是在北京打螺絲，北京房子買不起，想給自己留個(gè)退路?？船F(xiàn)在已經(jīng)是7000多塊了，應(yīng)該沒(méi)有下跌空間了吧？

A：

1、這可問(wèn)到我知識(shí)盲區(qū)了，我都沒(méi)去過(guò)涿州東站，或者說(shuō)只是路過(guò)，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘型耆欢?/p>

2、不過(guò)我要建議是真正能自住的時(shí)候再買也不遲，沒(méi)必要提前買了空著?；蛘哒f(shuō)要買就買租金收益率不算低的，有現(xiàn)金流的才算好資產(chǎn)，甭管價(jià)格漲跌都有支撐。

如果房?jī)r(jià)是7000多塊錢，那當(dāng)?shù)刈饨鹉茉诿吭旅科?0塊錢就算合適。也就是一套100平的房子能租1000，一年刨去物業(yè)+取暖費(fèi)+空置期，純落手里1萬(wàn)塊錢。而且這1萬(wàn)得是真能落下的，別說(shuō)是今年租一萬(wàn)，明年找不到租戶了，那這收益率就不真實(shí)了，相對(duì)之下租金就得更高些才合適。

3、我估計(jì)應(yīng)該差不多吧，也就是這種收益率的房子應(yīng)該不難找。找找看吧，除非新房折扣很低，否則盡量首選二手房。因?yàn)橐鲎?，新房裝修太好就不劃算了。

僅供參考。

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