最近有位朋友找我聊天，語氣里滿是憋屈。

他攥著1000萬，滿心歡喜想在上海市區(qū)換套像樣的房子，結(jié)果看了一圈，整個人都不好了。

他原話是這么說的：“手握1000萬，在上海樓市怎么像個要飯的？”

這話聽著夸張，卻戳中了當(dāng)下上海一批購房者的痛點。

放在全國任何一座城市，1000萬都是實打?qū)嵉木蘅睢?/p>

但在上海樓市，這筆錢卻卡在了最尷尬的夾縫里。

預(yù)算1000萬的尷尬

說實話，能拿出1000萬買房，在上海已經(jīng)屬于前10%的人。

但上海樓市是對全球最優(yōu)秀人群開放的。

所以在樓市里面，1000萬的房子，也只能排在前30%。

想進內(nèi)環(huán)買新房？現(xiàn)在入門級都要1400萬起。

好一點的地段，直奔2000萬。

1000萬想擠進去，只能選中原、江灣鎮(zhèn)這種犄角旮旯的地段。

朋友看完直搖頭：“我奮斗半輩子，就為了住到這種地方？”

選擇不難，難的是地段、產(chǎn)品、面積的三角困境。

選新房，要么地段偏、要么戶型奇葩。

更要命的是，新房門檻還在持續(xù)抬高，戶型越做越大。

以前100平能做三房，現(xiàn)在120平才是起步線，算下來一套新房輕松突破1500萬。

選二手房，又咽不下那口氣。

現(xiàn)在的新房，鋁板外立面、玻璃幕墻、五恒科技系統(tǒng)成了標(biāo)配，社區(qū)里風(fēng)雨連廊、中央水景一應(yīng)俱全。

反觀同價位的二手房，大多是十幾年的老小區(qū)，外立面斑駁，公區(qū)狹窄，戶型設(shè)計落后，兩者一對比，心理落差直接拉滿。

相比而言，500萬以下的購房者就不會有這種困擾。

他們清楚自己的定位就是剛需客，沒有多余的奢望。知足的人一定是幸福的。

1500萬以上的購房者也很爽，預(yù)算充足，選擇權(quán)完全在自己手里。

云起濱江的江景視野，北外灘中心外灘道的核心地段，都是為他們量身定制的。

唯獨1000萬的購房者，卡在中間，不上不下，最是煎熬。

上海樓市的殘忍，不是買不起，而是差一點夠得著。

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為什么1000萬，越來越難買好房？

為什么1000萬，越來越難買到好房子？

核心答案就一個：

新房門檻被開發(fā)商硬生生拉上去了，而二手房又跟不上產(chǎn)品迭代的節(jié)奏。

新房門檻飆升，主要靠兩個維度的升級：

第一個維度，產(chǎn)品力內(nèi)卷到極致。

現(xiàn)在的新房，早就不是能住就行的年代了。

第四代住宅上來了，贈送面積、鋁板幕墻、全景落地窗、整體抬高……

這些新技術(shù)、新材料，最終都會體現(xiàn)在單價上。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)新盤定價普遍在12-14萬，好地段直接飆到17-18萬。

品質(zhì)是上去了，但價格也上去了。

第二個維度，戶型越做越大。

開發(fā)商的邏輯也很簡單：大戶型能賣出溢價，能樹立品牌。

小戶型利潤薄，還容易拉低社區(qū)定位，吃力不討好。

所以現(xiàn)在的新房，三房起步就是120平。

按14萬/平的單價算，一套三房的總價就是1680萬，直接把1000萬預(yù)算的買家擋在了門外。

有人會說：新房買不起，買二手房不就行了？

你看慣了新房的鋁板外立面、開闊橫廳、科技系統(tǒng)，再去看二手房的老舊外立面、局促豎廳，你甘心嗎？

新房的產(chǎn)品力迭代太快，二手房的居住體驗被全方位吊打。

當(dāng)你咽不下這口氣的時候，處境就會很尷尬。

最后變成，新房買不起，二手房看不上。

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1000萬預(yù)算，該怎么破局？

難道1000萬在上海樓市就沒有出路了？

我認(rèn)為，沒有最優(yōu)解，只有最適合。

第一條路：你可以選，外環(huán)內(nèi)，次一級地段的頂流新房。

不要死磕內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)的核心地段，把目光投向桃浦、南大這類次一級的潛力板塊。

這些板塊雖然不是傳統(tǒng)核心，但有規(guī)劃加持，而且1000萬預(yù)算能在這里買到板塊內(nèi)的頂流產(chǎn)品。

比如桃浦的潤雲(yún)金茂府，南大的中寰置地望云、中環(huán)麓島、保利海上臻悅，都是板塊內(nèi)非常不錯的新房，居住體驗遠(yuǎn)超同預(yù)算的核心區(qū)老房子。

用地段的“降級”，換產(chǎn)品力的“升級”，保證居住的舒適度。

畢竟，房子是用來住的，你每天的居住體驗比偶爾的面子更重要。

第二條路：你可以選，內(nèi)中環(huán)，05-15年的次新房。

內(nèi)中環(huán)很多05-15年的產(chǎn)品，現(xiàn)在三房八九百萬都能買到。

像大寧靜安府已經(jīng)回落到7年前的價格了，很有性價比。

這種房子地段成熟，配套完善，地鐵、商業(yè)、學(xué)校都現(xiàn)成。

房齡也不算太老，戶型設(shè)計基本能滿足現(xiàn)代居住需求。

而且價格經(jīng)過一輪回調(diào)，性價比已經(jīng)凸顯。

用產(chǎn)品的“小幅讓步”，換地段的“確定性”，也不算虧。

小結(jié)

其實在我看來，1000萬預(yù)算，不管你買哪一類產(chǎn)品都是有缺憾的。

本質(zhì)上講，預(yù)算一千萬的購房者要接受在樓市里定位屬于二梯隊。

不跟1500萬以上的預(yù)算比產(chǎn)品，不跟500萬以下的剛需比心態(tài)，放棄“既要又要還要”的幻想。

能接受自己的二梯隊定位，選房反而會輕松很多。

如果非要盯著核心區(qū)的新房、頂流的產(chǎn)品，那唯一的解決辦法就是：再多加500萬預(yù)算。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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