長租公寓正從“空間租賃”向“生活方式運營”升級轉型。

中國長租公寓市場正從規(guī)模擴張的“上半場”，步入以運營效率與用戶價值為核心的“下半場”。在租賃住房供給持續(xù)增加、客群需求日益多元的背景下，單純的房源供給已無法構成核心競爭力。行業(yè)競爭焦點，正迅速轉向獲客精準度、資產運營彈性、服務體驗深度以及數(shù)字化能力的全面比拼。

2025年住房租賃產品力測評研究觀察到，長租行業(yè)中已經涌現(xiàn)出一批前沿的市場案例與實踐趨勢，它們通過新媒體內容營銷降低獲客成本，借助長短租結合策略提升資產收益，依托體系化智能升級與精細化服務創(chuàng)新，構建差異化的居住體驗與可持續(xù)的運營護城河。

壹

運營提升趨勢

01核心獲客渠道變化，小紅書、抖音等新媒體成交大幅度提升，單房獲客成本下降

在當前的長租市場，核心獲客渠道正經歷結構性轉變，小紅書、抖音等內容平臺已成為影響租客決策的關鍵渠道。主流獲客成本從去年1000-1500元下降到500-1000元，帶來約500元的單客獲取成本下降。標志著租賃營銷從傳統(tǒng)渠道投放向內容價值共創(chuàng)的范式轉型。對企業(yè)而言，通過真實用戶的內容共創(chuàng)，以更低成本構建品牌認知；借助算法推薦實現(xiàn)精準觸達，提升留資轉化率；同時將營銷預算從渠道費用轉向內容建設，形成可持續(xù)的流量資產。對租客而言，通過短視頻、圖文筆記等沉浸式內容，能更直觀感知社區(qū)生活場景與服務細節(jié)，在決策前建立品牌信任與情感連接。這種先認同生活方式，后選擇居住空間的路徑，大幅提升了租客匹配精度與滿意度。

例如聆空星寓·錢新項目項目企業(yè)客戶占比僅20%，大量客戶來源于小紅書、咸魚、抖音等線上平臺。通過投放精準信息流廣告和利用項目獨立衛(wèi)浴、廚房、通燃氣等優(yōu)點的內容共創(chuàng)，在目標客群快速形成傳播。在高效獲客的同時，獲客成本僅490元。

02利用城市流動人口特點，在特殊時點采用長短租結合方式，提升出租率3-5個點，降低空置損失

傳統(tǒng)長租公寓在運營中往往一味追求穩(wěn)定的長期租約，卻忽視了城市人口流動的“波峰”與“波谷”帶來的節(jié)點性變化。除開傳統(tǒng)的春節(jié)、畢業(yè)季、開學季，如何抓住旅游旺季的機會，把空閑的長租房源轉化成高溢價的短租，同時避免淡季空置損失。利用長短租結合的運營方式，把握住旅游人群所帶來的短期租賃高峰，也將成為長租公寓在運營過程中的重點。例如北方在7-8月，將迎來夏季家庭避暑和秋季攝影觀光這兩大核心游客，針對游客需求進行精準營銷，長租公寓運營商可以極大地利用好這兩個黃金窗口期，將短租業(yè)務的收入潛力發(fā)揮到極致，有效提升出租率，對沖城市人口在春節(jié)等時段返鄉(xiāng)造成的空置損失。成為運營收入的有力助力。

如包頭華寓華發(fā)新城店，項目周邊有6個鐵路站點，距離機場也僅有15公里。項目依托便捷的交通優(yōu)勢，在7-8月內蒙古旅游的黃金時間段，結合項目自身特點及北方客群對朝向的要求，對南向好朝向優(yōu)質房源引導長租，東西向難出租房源開放短租，以提高出租率，同時增加長租客戶占比。開放短租房源單價提升約100元/間，溢價雖然有限，但提升了項目出租率約3-5個百分點，高效的解決了房間空置所帶來的收入損失。據項目統(tǒng)計，出差旅游客群在年度占比達16%，且多集中在7-8月。為項目帶來了可觀的收入。

03體系化智能升級與全流程服務生態(tài)中樞APP，顯著提升居住體驗與運營效率，推動降本增效與精細化管理目標的協(xié)同達成。

較之去年單點智能安防利用，今年轉變?yōu)?strong>智能體系化升級。例如華潤有巢公寓通過智能門禁（刷臉/密碼雙驗證）+公共區(qū)域實時監(jiān)控+智能水電表+智能送餐機器人，構建從安防到日常運維、居住體驗升級的多功能智能體系。顯著提升了租戶的居住體驗與安全感，也為運營方實現(xiàn)了降本增效和精細化管理的目標。APP從營銷簽約功能發(fā)展服務生態(tài)中樞，有巢APP覆蓋簽約、報修、繳費等15項服務，租減少人力投入、優(yōu)化能源管理，實現(xiàn)降本增效。

貳

服務提升趨勢

01聚焦晨間和晚間兩個影響客戶體驗的黃金窗口，進行專項提升

從長租客群特征來看，客戶白天或在上班，或在應酬，或在創(chuàng)業(yè)，而能與項目產生密切交集的只有清晨和晚上。這兩個時段是住客體驗的黃金窗口，直接影響著他們對一天生活的感受和整體滿意度，從而影響租住滿意度。華北長租市場在晨間與晚間服務上的普及，是長租公寓從“提供空間”邁向“提供全方位生活方式保障”的核心一步。是從功能滿足到提供情緒價值與時間賦能的進化。通過精準切入住客一天中最敏感、最需要協(xié)助的兩個時段，用高度標準化保障服務下限，用個性化與預見性提升體驗上限，最終極大增強了客戶粘性、口碑傳播力，并為溢價能力提供了最堅實的支撐。

如沈陽保利和寓大都會店和泊寓院兒舊宮芯店，項目聚焦上班高峰時段，采用智能派梯的方法，專享調度，極大的縮短客戶等待電梯的時間，高效開始新的一天。且兩個項目都提供便捷早餐服務，提供中西式多品類、可便攜的早餐選擇，掃碼即取，30秒搞定。再如燕?！ぞ百t園和首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)項目，為解決租戶早晚通勤問題，設置地鐵擺渡車，高效解決客戶通勤問題。而在夜間服務上，北京泊寓院兒舊宮芯店提供深夜食堂，為晚歸的客戶提供餐食；城發(fā)成家漢峪金谷店提供晚歸亮燈服務，保障客戶歸家安全。沈陽保利和寓大都會店提供10分鐘噪音響應服務，不是簡單的和噪音源進行電話溝通，而是上門溝通。為客戶營造靜謐、舒適的休息環(huán)境。

02非人經營多樣化，機器人送餐等服務廣泛化

在2025年新開的集中式公寓項目中，機器人服務正從概念化嘗試走向體系化落地，成為租賃社區(qū)多元化服務生態(tài)中不可或缺的一環(huán)。項目方不再將智能化視為短期營銷手段，而是將其作為提升運營效率、優(yōu)化住戶體驗的戰(zhàn)略投入，以此構建差異化競爭力。

從企業(yè)運營層面看，機器人服務實現(xiàn)了三個維度的價值提升：一是通過自動化配送降低了人力成本依賴，特別是在早間及深夜等高峰時段，有效緩解了人員調度壓力；二是標準化服務流程減少了人為失誤，保障了服務品質的穩(wěn)定性；三是為項目注入了鮮明的科技基因，塑造了高端、現(xiàn)代的品牌形象。

從客戶體驗層面看，機器人服務精準解決了多個生活痛點：無接觸配送既保護了住戶的居家隱私，又提供了隨時響應的便捷服務；“最后一百米”的自動化完成讓住戶享受到真正意義上的無打擾居住體驗。這種兼具科技感與人文關懷的服務模式，尤其符合注重效率、珍視隱私的年輕精英客群的需求偏好。

目前，以上海國際郵輪港壹棠服務公寓、禮御·星元公寓為代表的項目已實現(xiàn)機器人送餐、送物等服務的常態(tài)化運營，這不僅驗證了該模式的可行性，更標志著智能化服務正從亮點轉變?yōu)殚L租公寓的標配，成為項目核心競爭力的重要組成部分。

03辦公支持力度提升，高峰梯控、出行推薦、高效網絡等普及

為精準吸引并留住龐大的職業(yè)客群，華東長租市場正將辦公支持提升至產品戰(zhàn)略高度，其核心舉措在于高峰時段梯控、通勤出行推薦及高效網絡等配套服務的系統(tǒng)性普及。這一轉變標志著租賃社區(qū)的價值主張已從單純的居住空間升維為居住與工作的協(xié)同平臺。通過優(yōu)化高峰通勤效率、保障穩(wěn)定的遠程辦公環(huán)境，項目不僅直接回應了職業(yè)人群最核心的效率痛點，更在深層上將其塑造為支持職業(yè)發(fā)展與個人價值的生產力基站。此舉在加劇的市場競爭中，成功構建了面向高價值租戶的強勁吸引力與難以替代的實用主義壁壘。

如沁賢里柚米社區(qū)，項目主力客群為周邊園區(qū)人才與大學師生，對出行效率和辦公支持需求高。項目針對出行效率，推出出行天氣與路況推送服務；在辦公支持上提供共享辦公區(qū)域的同時提供高速網絡。

04根據客戶個性化服務需求，針對性提供增值服務，入戶服務多樣化發(fā)展

長租公寓市場在經過長時間的高速發(fā)展后，在裝修、配套、家具家電配置等硬件方面越來越趨于同質化、標準化。僅靠位置和價格已經難以形成絕對的優(yōu)勢。企業(yè)關注到目標客戶收入可觀，但工作繁忙，愿意花錢買時間，將自己從繁瑣家務中解放出來；且注重健康、整潔和情感陪伴的特性。針對性提供個性化入戶增值服務，一方面真正解決了都市年輕人的生活痛點，大幅提升居住幸福感；一方面增值服務本身也是一個盈利業(yè)務，可以直接貢獻利潤。

如中海友里公寓大連體育中心店，公寓提供多元入戶增值服務，全維度覆蓋住戶生活場景，打造有溫度、差異化的對客服務。涵蓋寵物喂養(yǎng)、空調清洗、洗衣機油煙機清洗及入戶保潔，全方位滿足居住需求，節(jié)省客戶時間精力，提升生活品質。同時實現(xiàn)了收入途徑的開拓。

叁

未來運營服務提升趨勢

未來競爭將是運營效率與用戶粘性的競爭。企業(yè)將通過數(shù)字化手段與精細化服務，構建一個覆蓋租戶全生命周期、可持續(xù)的社區(qū)生態(tài)。從租賃交易到全生命周期價值經營躍遷。

1、 獲客模式數(shù)字化轉型與成本優(yōu)化

（1）內容營銷成為核心獲客渠道

小紅書、抖音等信息流平臺將成為留資轉化的主陣地。通過真實用戶的“內容共創(chuàng)”和項目亮點的場景化短視頻展示，企業(yè)能以更低成本精準觸達目標客群，實現(xiàn)從品牌曝光到留資轉化的無縫銜接。

（2）線上線下體驗一體化

VR/AR看房技術將普及，成為線上決策的重要輔助工具。線下體驗則更注重打卡點設計和沉浸式場景營造，形成線上線下流量的閉環(huán)。

2、 資產運營模式更趨靈活與多元

（1）長短租結合常態(tài)化

為應對城市人口流動的波峰波谷，運營商將普遍采用長短租結合的彈性策略。尤其在旅游旺季，將閑置房源轉為短租，以提升整體出租率3-5個百分點，有效對沖空置損失，成為重要的收入調節(jié)閥。

（2）輕資產輸出模式持續(xù)深化

市場化頭部企業(yè)的輕資產占比將繼續(xù)提升。其核心競爭力將體現(xiàn)在標準化運營體系、數(shù)字化工具和品牌溢價的輸出能力上，業(yè)務范圍從保障性租賃住房進一步擴展至企業(yè)宿舍、高校公寓、城市舊改等更廣泛的領域。

3、 服務生態(tài)從標準化邁向個性化與生態(tài)化

（1）“服務超市”模式興起

保潔、維修、安保等基礎服務保持標準化與高效，而增值服務將走向模塊化與菜單化。租戶可像購物一樣，按需選購寵物托管、專屬健身課程、私人宴請、職業(yè)培訓等服務，實現(xiàn)高度個性化的生活解決方案。

（2）跨界資源整合構建無界生活圈

運營方將不再是服務的唯一提供者，而是成為資源整合平臺。通過與周邊商業(yè)體、專業(yè)機構的深度會員權益打通，為租戶提供遠超社區(qū)物理邊界的便利與特權，極大提升客戶黏性與留駐意愿。

（3）早晚間與健康服務成為品質標桿

針對高端客群和忙碌白領，提供高品質早餐、高效梯控、通勤推薦、24小時醫(yī)療應急響應、深夜食堂、晚歸護送等關鍵時刻服務，將成為體現(xiàn)運營深度和構建品牌護城河的關鍵。

4、 社群運營從活動組織升級為圈層文化構建

（1）興趣社群驅動高黏性

運營重點將從舉辦泛化的節(jié)日活動，轉向構建基于真實興趣（如滑雪、騎行、閱讀、投資）的垂直社群。通過提供專屬空間與資源支持，鼓勵社群自運營，形成穩(wěn)定的社區(qū)文化內核，從而顯著提升續(xù)租率。

（2）職業(yè)發(fā)展支持融入服務

針對產業(yè)園區(qū)、核心商務區(qū)的項目，將更注重提供職業(yè)賦能服務，如行業(yè)沙龍、創(chuàng)業(yè)分享、人脈拓展活動等，將社區(qū)打造為助力租戶職業(yè)成長的平臺，從而構建更深層次的價值鏈接。

小結

長租公寓行業(yè)競爭維度已從物理空間的硬件比拼，全面升維至以數(shù)字化為引擎、以用戶洞察為導向的精細化、生態(tài)化運營能力之爭。

借力新媒體內容營銷實現(xiàn)精準、低成本的獲客；通過長短租結合的彈性策略，動態(tài)匹配城市人口流動節(jié)奏，提升資產效益；憑借體系化的智能基建與直擊痛點的溫情服務，深度綁定租戶，提升生命周期價值。多個維度共同構成了新時代下長租公寓可持續(xù)發(fā)展的“競爭力”。而這場以“運營”為核心的全方位競賽，也正推動長租公寓從一門傳統(tǒng)的租賃生意，蛻變?yōu)橐粋€深度融合居住、生活與社群的現(xiàn)代服務業(yè)態(tài)。

注：本文圖片除特別標注外，均來自企業(yè)官方披露，由住房租賃產品力測評整理。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產大數(shù)據應用服務商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據到客戶數(shù)據，實現(xiàn)了房地產大數(shù)據閉環(huán)。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。