長(zhǎng)租公寓正從“空間租賃”向“生活方式運(yùn)營(yíng)”升級(jí)轉(zhuǎn)型。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正從規(guī)模擴(kuò)張的“上半場(chǎng)”，步入以運(yùn)營(yíng)效率與用戶價(jià)值為核心的“下半場(chǎng)”。在租賃住房供給持續(xù)增加、客群需求日益多元的背景下，單純的房源供給已無(wú)法構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，正迅速轉(zhuǎn)向獲客精準(zhǔn)度、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)彈性、服務(wù)體驗(yàn)深度以及數(shù)字化能力的全面比拼。

2025年住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)研究觀察到，長(zhǎng)租行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出一批前沿的市場(chǎng)案例與實(shí)踐趨勢(shì)，它們通過(guò)新媒體內(nèi)容營(yíng)銷降低獲客成本，借助長(zhǎng)短租結(jié)合策略提升資產(chǎn)收益，依托體系化智能升級(jí)與精細(xì)化服務(wù)創(chuàng)新，構(gòu)建差異化的居住體驗(yàn)與可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)護(hù)城河。

壹

運(yùn)營(yíng)提升趨勢(shì)

01核心獲客渠道變化，小紅書(shū)、抖音等新媒體成交大幅度提升，單房獲客成本下降

在當(dāng)前的長(zhǎng)租市場(chǎng)，核心獲客渠道正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，小紅書(shū)、抖音等內(nèi)容平臺(tái)已成為影響租客決策的關(guān)鍵渠道。主流獲客成本從去年1000-1500元下降到500-1000元，帶來(lái)約500元的單客獲取成本下降。標(biāo)志著租賃營(yíng)銷從傳統(tǒng)渠道投放向內(nèi)容價(jià)值共創(chuàng)的范式轉(zhuǎn)型。對(duì)企業(yè)而言，通過(guò)真實(shí)用戶的內(nèi)容共創(chuàng)，以更低成本構(gòu)建品牌認(rèn)知；借助算法推薦實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)觸達(dá)，提升留資轉(zhuǎn)化率；同時(shí)將營(yíng)銷預(yù)算從渠道費(fèi)用轉(zhuǎn)向內(nèi)容建設(shè)，形成可持續(xù)的流量資產(chǎn)。對(duì)租客而言，通過(guò)短視頻、圖文筆記等沉浸式內(nèi)容，能更直觀感知社區(qū)生活場(chǎng)景與服務(wù)細(xì)節(jié)，在決策前建立品牌信任與情感連接。這種先認(rèn)同生活方式，后選擇居住空間的路徑，大幅提升了租客匹配精度與滿意度。

例如聆空星寓·錢(qián)新項(xiàng)目項(xiàng)目企業(yè)客戶占比僅20%，大量客戶來(lái)源于小紅書(shū)、咸魚(yú)、抖音等線上平臺(tái)。通過(guò)投放精準(zhǔn)信息流廣告和利用項(xiàng)目獨(dú)立衛(wèi)浴、廚房、通燃?xì)獾葍?yōu)點(diǎn)的內(nèi)容共創(chuàng)，在目標(biāo)客群快速形成傳播。在高效獲客的同時(shí)，獲客成本僅490元。

02利用城市流動(dòng)人口特點(diǎn)，在特殊時(shí)點(diǎn)采用長(zhǎng)短租結(jié)合方式，提升出租率3-5個(gè)點(diǎn)，降低空置損失

傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)中往往一味追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期租約，卻忽視了城市人口流動(dòng)的“波峰”與“波谷”帶來(lái)的節(jié)點(diǎn)性變化。除開(kāi)傳統(tǒng)的春節(jié)、畢業(yè)季、開(kāi)學(xué)季，如何抓住旅游旺季的機(jī)會(huì)，把空閑的長(zhǎng)租房源轉(zhuǎn)化成高溢價(jià)的短租，同時(shí)避免淡季空置損失。利用長(zhǎng)短租結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式，把握住旅游人群所帶來(lái)的短期租賃高峰，也將成為長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的重點(diǎn)。例如北方在7-8月，將迎來(lái)夏季家庭避暑和秋季攝影觀光這兩大核心游客，針對(duì)游客需求進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以極大地利用好這兩個(gè)黃金窗口期，將短租業(yè)務(wù)的收入潛力發(fā)揮到極致，有效提升出租率，對(duì)沖城市人口在春節(jié)等時(shí)段返鄉(xiāng)造成的空置損失。成為運(yùn)營(yíng)收入的有力助力。

如包頭華寓華發(fā)新城店，項(xiàng)目周邊有6個(gè)鐵路站點(diǎn)，距離機(jī)場(chǎng)也僅有15公里。項(xiàng)目依托便捷的交通優(yōu)勢(shì)，在7-8月內(nèi)蒙古旅游的黃金時(shí)間段，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)及北方客群對(duì)朝向的要求，對(duì)南向好朝向優(yōu)質(zhì)房源引導(dǎo)長(zhǎng)租，東西向難出租房源開(kāi)放短租，以提高出租率，同時(shí)增加長(zhǎng)租客戶占比。開(kāi)放短租房源單價(jià)提升約100元/間，溢價(jià)雖然有限，但提升了項(xiàng)目出租率約3-5個(gè)百分點(diǎn)，高效的解決了房間空置所帶來(lái)的收入損失。據(jù)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，出差旅游客群在年度占比達(dá)16%，且多集中在7-8月。為項(xiàng)目帶來(lái)了可觀的收入。

03體系化智能升級(jí)與全流程服務(wù)生態(tài)中樞APP，顯著提升居住體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率，推動(dòng)降本增效與精細(xì)化管理目標(biāo)的協(xié)同達(dá)成。

較之去年單點(diǎn)智能安防利用，今年轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>智能體系化升級(jí)。例如華潤(rùn)有巢公寓通過(guò)智能門(mén)禁（刷臉/密碼雙驗(yàn)證）+公共區(qū)域?qū)崟r(shí)監(jiān)控+智能水電表+智能送餐機(jī)器人，構(gòu)建從安防到日常運(yùn)維、居住體驗(yàn)升級(jí)的多功能智能體系。顯著提升了租戶的居住體驗(yàn)與安全感，也為運(yùn)營(yíng)方實(shí)現(xiàn)了降本增效和精細(xì)化管理的目標(biāo)。APP從營(yíng)銷簽約功能發(fā)展服務(wù)生態(tài)中樞，有巢APP覆蓋簽約、報(bào)修、繳費(fèi)等15項(xiàng)服務(wù)，租減少人力投入、優(yōu)化能源管理，實(shí)現(xiàn)降本增效。

貳

服務(wù)提升趨勢(shì)

01聚焦晨間和晚間兩個(gè)影響客戶體驗(yàn)的黃金窗口，進(jìn)行專項(xiàng)提升

從長(zhǎng)租客群特征來(lái)看，客戶白天或在上班，或在應(yīng)酬，或在創(chuàng)業(yè)，而能與項(xiàng)目產(chǎn)生密切交集的只有清晨和晚上。這兩個(gè)時(shí)段是住客體驗(yàn)的黃金窗口，直接影響著他們對(duì)一天生活的感受和整體滿意度，從而影響租住滿意度。華北長(zhǎng)租市場(chǎng)在晨間與晚間服務(wù)上的普及，是長(zhǎng)租公寓從“提供空間”邁向“提供全方位生活方式保障”的核心一步。是從功能滿足到提供情緒價(jià)值與時(shí)間賦能的進(jìn)化。通過(guò)精準(zhǔn)切入住客一天中最敏感、最需要協(xié)助的兩個(gè)時(shí)段，用高度標(biāo)準(zhǔn)化保障服務(wù)下限，用個(gè)性化與預(yù)見(jiàn)性提升體驗(yàn)上限，最終極大增強(qiáng)了客戶粘性、口碑傳播力，并為溢價(jià)能力提供了最堅(jiān)實(shí)的支撐。

如沈陽(yáng)保利和寓大都會(huì)店和泊寓院兒舊宮芯店，項(xiàng)目聚焦上班高峰時(shí)段，采用智能派梯的方法，專享調(diào)度，極大的縮短客戶等待電梯的時(shí)間，高效開(kāi)始新的一天。且兩個(gè)項(xiàng)目都提供便捷早餐服務(wù)，提供中西式多品類、可便攜的早餐選擇，掃碼即取，30秒搞定。再如燕?！ぞ百t園和首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)項(xiàng)目，為解決租戶早晚通勤問(wèn)題，設(shè)置地鐵擺渡車，高效解決客戶通勤問(wèn)題。而在夜間服務(wù)上，北京泊寓院兒舊宮芯店提供深夜食堂，為晚歸的客戶提供餐食；城發(fā)成家漢峪金谷店提供晚歸亮燈服務(wù)，保障客戶歸家安全。沈陽(yáng)保利和寓大都會(huì)店提供10分鐘噪音響應(yīng)服務(wù)，不是簡(jiǎn)單的和噪音源進(jìn)行電話溝通，而是上門(mén)溝通。為客戶營(yíng)造靜謐、舒適的休息環(huán)境。

02非人經(jīng)營(yíng)多樣化，機(jī)器人送餐等服務(wù)廣泛化

在2025年新開(kāi)的集中式公寓項(xiàng)目中，機(jī)器人服務(wù)正從概念化嘗試走向體系化落地，成為租賃社區(qū)多元化服務(wù)生態(tài)中不可或缺的一環(huán)。項(xiàng)目方不再將智能化視為短期營(yíng)銷手段，而是將其作為提升運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化住戶體驗(yàn)的戰(zhàn)略投入，以此構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

從企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面看，機(jī)器人服務(wù)實(shí)現(xiàn)了三個(gè)維度的價(jià)值提升：一是通過(guò)自動(dòng)化配送降低了人力成本依賴，特別是在早間及深夜等高峰時(shí)段，有效緩解了人員調(diào)度壓力；二是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程減少了人為失誤，保障了服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)定性；三是為項(xiàng)目注入了鮮明的科技基因，塑造了高端、現(xiàn)代的品牌形象。

從客戶體驗(yàn)層面看，機(jī)器人服務(wù)精準(zhǔn)解決了多個(gè)生活痛點(diǎn)：無(wú)接觸配送既保護(hù)了住戶的居家隱私，又提供了隨時(shí)響應(yīng)的便捷服務(wù)；“最后一百米”的自動(dòng)化完成讓住戶享受到真正意義上的無(wú)打擾居住體驗(yàn)。這種兼具科技感與人文關(guān)懷的服務(wù)模式，尤其符合注重效率、珍視隱私的年輕精英客群的需求偏好。

目前，以上海國(guó)際郵輪港壹棠服務(wù)公寓、禮御·星元公寓為代表的項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)機(jī)器人送餐、送物等服務(wù)的常態(tài)化運(yùn)營(yíng)，這不僅驗(yàn)證了該模式的可行性，更標(biāo)志著智能化服務(wù)正從亮點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)租公寓的標(biāo)配，成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。

03辦公支持力度提升，高峰梯控、出行推薦、高效網(wǎng)絡(luò)等普及

為精準(zhǔn)吸引并留住龐大的職業(yè)客群，華東長(zhǎng)租市場(chǎng)正將辦公支持提升至產(chǎn)品戰(zhàn)略高度，其核心舉措在于高峰時(shí)段梯控、通勤出行推薦及高效網(wǎng)絡(luò)等配套服務(wù)的系統(tǒng)性普及。這一轉(zhuǎn)變標(biāo)志著租賃社區(qū)的價(jià)值主張已從單純的居住空間升維為居住與工作的協(xié)同平臺(tái)。通過(guò)優(yōu)化高峰通勤效率、保障穩(wěn)定的遠(yuǎn)程辦公環(huán)境，項(xiàng)目不僅直接回應(yīng)了職業(yè)人群最核心的效率痛點(diǎn)，更在深層上將其塑造為支持職業(yè)發(fā)展與個(gè)人價(jià)值的生產(chǎn)力基站。此舉在加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，成功構(gòu)建了面向高價(jià)值租戶的強(qiáng)勁吸引力與難以替代的實(shí)用主義壁壘。

如沁賢里柚米社區(qū)，項(xiàng)目主力客群為周邊園區(qū)人才與大學(xué)師生，對(duì)出行效率和辦公支持需求高。項(xiàng)目針對(duì)出行效率，推出出行天氣與路況推送服務(wù)；在辦公支持上提供共享辦公區(qū)域的同時(shí)提供高速網(wǎng)絡(luò)。

04根據(jù)客戶個(gè)性化服務(wù)需求，針對(duì)性提供增值服務(wù)，入戶服務(wù)多樣化發(fā)展

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展后，在裝修、配套、家具家電配置等硬件方面越來(lái)越趨于同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。僅靠位置和價(jià)格已經(jīng)難以形成絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)關(guān)注到目標(biāo)客戶收入可觀，但工作繁忙，愿意花錢(qián)買時(shí)間，將自己從繁瑣家務(wù)中解放出來(lái)；且注重健康、整潔和情感陪伴的特性。針對(duì)性提供個(gè)性化入戶增值服務(wù)，一方面真正解決了都市年輕人的生活痛點(diǎn)，大幅提升居住幸福感；一方面增值服務(wù)本身也是一個(gè)盈利業(yè)務(wù)，可以直接貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

如中海友里公寓大連體育中心店，公寓提供多元入戶增值服務(wù)，全維度覆蓋住戶生活場(chǎng)景，打造有溫度、差異化的對(duì)客服務(wù)。涵蓋寵物喂養(yǎng)、空調(diào)清洗、洗衣機(jī)油煙機(jī)清洗及入戶保潔，全方位滿足居住需求，節(jié)省客戶時(shí)間精力，提升生活品質(zhì)。同時(shí)實(shí)現(xiàn)了收入途徑的開(kāi)拓。

叁

未來(lái)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提升趨勢(shì)

未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將是運(yùn)營(yíng)效率與用戶粘性的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)將通過(guò)數(shù)字化手段與精細(xì)化服務(wù)，構(gòu)建一個(gè)覆蓋租戶全生命周期、可持續(xù)的社區(qū)生態(tài)。從租賃交易到全生命周期價(jià)值經(jīng)營(yíng)躍遷。

1、 獲客模式數(shù)字化轉(zhuǎn)型與成本優(yōu)化

（1）內(nèi)容營(yíng)銷成為核心獲客渠道

小紅書(shū)、抖音等信息流平臺(tái)將成為留資轉(zhuǎn)化的主陣地。通過(guò)真實(shí)用戶的“內(nèi)容共創(chuàng)”和項(xiàng)目亮點(diǎn)的場(chǎng)景化短視頻展示，企業(yè)能以更低成本精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)從品牌曝光到留資轉(zhuǎn)化的無(wú)縫銜接。

（2）線上線下體驗(yàn)一體化

VR/AR看房技術(shù)將普及，成為線上決策的重要輔助工具。線下體驗(yàn)則更注重打卡點(diǎn)設(shè)計(jì)和沉浸式場(chǎng)景營(yíng)造，形成線上線下流量的閉環(huán)。

2、 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式更趨靈活與多元

（1）長(zhǎng)短租結(jié)合常態(tài)化

為應(yīng)對(duì)城市人口流動(dòng)的波峰波谷，運(yùn)營(yíng)商將普遍采用長(zhǎng)短租結(jié)合的彈性策略。尤其在旅游旺季，將閑置房源轉(zhuǎn)為短租，以提升整體出租率3-5個(gè)百分點(diǎn)，有效對(duì)沖空置損失，成為重要的收入調(diào)節(jié)閥。

（2）輕資產(chǎn)輸出模式持續(xù)深化

市場(chǎng)化頭部企業(yè)的輕資產(chǎn)占比將繼續(xù)提升。其核心競(jìng)爭(zhēng)力將體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系、數(shù)字化工具和品牌溢價(jià)的輸出能力上，業(yè)務(wù)范圍從保障性租賃住房進(jìn)一步擴(kuò)展至企業(yè)宿舍、高校公寓、城市舊改等更廣泛的領(lǐng)域。

3、 服務(wù)生態(tài)從標(biāo)準(zhǔn)化邁向個(gè)性化與生態(tài)化

（1）“服務(wù)超市”模式興起

保潔、維修、安保等基礎(chǔ)服務(wù)保持標(biāo)準(zhǔn)化與高效，而增值服務(wù)將走向模塊化與菜單化。租戶可像購(gòu)物一樣，按需選購(gòu)寵物托管、專屬健身課程、私人宴請(qǐng)、職業(yè)培訓(xùn)等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高度個(gè)性化的生活解決方案。

（2）跨界資源整合構(gòu)建無(wú)界生活圈

運(yùn)營(yíng)方將不再是服務(wù)的唯一提供者，而是成為資源整合平臺(tái)。通過(guò)與周邊商業(yè)體、專業(yè)機(jī)構(gòu)的深度會(huì)員權(quán)益打通，為租戶提供遠(yuǎn)超社區(qū)物理邊界的便利與特權(quán)，極大提升客戶黏性與留駐意愿。

（3）早晚間與健康服務(wù)成為品質(zhì)標(biāo)桿

針對(duì)高端客群和忙碌白領(lǐng)，提供高品質(zhì)早餐、高效梯控、通勤推薦、24小時(shí)醫(yī)療應(yīng)急響應(yīng)、深夜食堂、晚歸護(hù)送等關(guān)鍵時(shí)刻服務(wù)，將成為體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)深度和構(gòu)建品牌護(hù)城河的關(guān)鍵。

4、 社群運(yùn)營(yíng)從活動(dòng)組織升級(jí)為圈層文化構(gòu)建

（1）興趣社群驅(qū)動(dòng)高黏性

運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)將從舉辦泛化的節(jié)日活動(dòng)，轉(zhuǎn)向構(gòu)建基于真實(shí)興趣（如滑雪、騎行、閱讀、投資）的垂直社群。通過(guò)提供專屬空間與資源支持，鼓勵(lì)社群自運(yùn)營(yíng)，形成穩(wěn)定的社區(qū)文化內(nèi)核，從而顯著提升續(xù)租率。

（2）職業(yè)發(fā)展支持融入服務(wù)

針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，將更注重提供職業(yè)賦能服務(wù)，如行業(yè)沙龍、創(chuàng)業(yè)分享、人脈拓展活動(dòng)等，將社區(qū)打造為助力租戶職業(yè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，從而構(gòu)建更深層次的價(jià)值鏈接。

小結(jié)

長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)維度已從物理空間的硬件比拼，全面升維至以數(shù)字化為引擎、以用戶洞察為導(dǎo)向的精細(xì)化、生態(tài)化運(yùn)營(yíng)能力之爭(zhēng)。

借力新媒體內(nèi)容營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、低成本的獲客；通過(guò)長(zhǎng)短租結(jié)合的彈性策略，動(dòng)態(tài)匹配城市人口流動(dòng)節(jié)奏，提升資產(chǎn)效益；憑借體系化的智能基建與直擊痛點(diǎn)的溫情服務(wù)，深度綁定租戶，提升生命周期價(jià)值。多個(gè)維度共同構(gòu)成了新時(shí)代下長(zhǎng)租公寓可持續(xù)發(fā)展的“競(jìng)爭(zhēng)力”。而這場(chǎng)以“運(yùn)營(yíng)”為核心的全方位競(jìng)賽，也正推動(dòng)長(zhǎng)租公寓從一門(mén)傳統(tǒng)的租賃生意，蛻變?yōu)橐粋€(gè)深度融合居住、生活與社群的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)。

注：本文圖片除特別標(biāo)注外，均來(lái)自企業(yè)官方披露，由住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)整理。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。