編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿(mǎn)玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話(huà)具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 在行業(yè)轉(zhuǎn)型背景下，真正的實(shí)力體現(xiàn)在維持基本盤(pán)穩(wěn)定與挖掘新增量的能力上。

2025年，華潤(rùn)置地基本面保持穩(wěn)定，仍然位于行業(yè)銷(xiāo)售排行榜前4的位置。

全年銷(xiāo)售方面，2025年銷(xiāo)售收窄至2336億元；財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 949.2億元，同比增長(zhǎng)19.9%，股東應(yīng)占溢利118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%，股東應(yīng)占核心溢利100億元。

另一層面，以超過(guò)百座購(gòu)物中心為基石，華潤(rùn)置地的經(jīng)常性業(yè)務(wù)繼續(xù)成為利潤(rùn)核心。資料顯示，2025年上半年，經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的占比已超六成。

綜合來(lái)看，憑借第二曲線(xiàn)、利潤(rùn)規(guī)模、產(chǎn)品力體系等優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地已是當(dāng)下綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的房企之一。

該鉆的牛角尖

2025年，華潤(rùn)置地以行業(yè)第四的銷(xiāo)售排名，穩(wěn)住了基本盤(pán)。

據(jù)華潤(rùn)置地2025年上半年業(yè)績(jī)，該公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額1103億元，其中一線(xiàn)城市項(xiàng)目占比達(dá)到46%，為歷史最高點(diǎn)，超過(guò)了2024年的38%；二線(xiàn)城市項(xiàng)目占比有所縮減，但仍錄得47%高位；三線(xiàn)城市項(xiàng)目占比則繼續(xù)被壓在低于10%的水平。

最典型的例子是上?！A潤(rùn)置地一向?qū)⑸虾Ｒ暈椤皦号撌焙蜆I(yè)績(jī)高地，投入了驚人的資源，2023年、2024年都是上海區(qū)域拿地金額最高的開(kāi)發(fā)商之一。

2025年，華潤(rùn)置地更是大手筆投入，先是聯(lián)手越秀地產(chǎn)、中能建斬獲新楊思板塊地塊，又于8月斥資超220億元聯(lián)合南房集團(tuán)收購(gòu)浦東后灘+黃浦余慶里地塊包。

結(jié)果是在同一時(shí)間段內(nèi)，華潤(rùn)置地在上海擁有了多個(gè)高端項(xiàng)目同步運(yùn)作。

華潤(rùn)置地?fù)碛酗@著高于同梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高端產(chǎn)品占比，也是其“持續(xù)聚焦高能級(jí)城市”戰(zhàn)略的必然結(jié)果。在行業(yè)深度調(diào)整期，該公司堅(jiān)信核心城市的高凈值人群購(gòu)買(mǎi)力更具韌性，高端產(chǎn)品利潤(rùn)空間也更為豐厚。

因此，重倉(cāng)一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，幾乎成為華潤(rùn)置地的投資紀(jì)律。

還是以上海為例子，2025年華潤(rùn)置地在上海市場(chǎng)傾注全力，主要推出外灘瑞府、澐啟濱江、翡云悅府三個(gè)“10萬(wàn)+”項(xiàng)目，試圖在高端市場(chǎng)樹(shù)立絕對(duì)標(biāo)桿。

其中，翡云悅府是華潤(rùn)置地在上海打造的第一個(gè)悅府項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊為2024年11月聯(lián)合中能建以及越秀地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)202輪鏖戰(zhàn)以78.97億元總價(jià)競(jìng)得的浦東新楊思地塊，地塊溢價(jià)率40.37%，樓面價(jià)7.4萬(wàn)/平方米，刷新新楊思板塊的地價(jià)紀(jì)錄。

規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目容積率為2.0，擬建9棟13-17層的高層住宅、12棟4層的疊墅以及1棟19層的保障房。

拿地半年后，翡云悅府隨即開(kāi)展認(rèn)籌。首開(kāi)入市的分別是2#、3#、4#以及5#樓，主力戶(hù)型為120平方米3房和140平方米4房，共計(jì)228套，均價(jià)10.72萬(wàn)元/平方米。

澐啟濱江項(xiàng)目位于上海浦東后灘“九宮格”區(qū)域，是華潤(rùn)置地2025年8月份拿下的“浦東后灘+黃浦余慶里地塊包”的后灘部分。

項(xiàng)目涉及的兩幅地塊分?jǐn)M建9棟25-32層高層住宅，以及11棟16-27層高層住宅，主力戶(hù)型面積125-510平方米，涵蓋大平層及復(fù)式疊墅產(chǎn)品。

2025年11月中旬，澐啟濱江首開(kāi)，推出122高層房源，備案均價(jià)約13.67萬(wàn)元/平方米，。隨后項(xiàng)目在12月中旬加推。

外灘瑞府項(xiàng)目前身為華潤(rùn)置地于2024年11月拿下的虹口內(nèi)環(huán)C080301單元HK191A-03地塊，地塊總價(jià)51.36億元，成交樓面價(jià)9.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率11.97%。按照規(guī)劃，項(xiàng)目擬建設(shè)4幢24-31層高層住宅以及1幢總高3層的風(fēng)貌建筑。

外灘瑞府于2025年9月首次推盤(pán)，主要推出121、161平方米3-4房，首開(kāi)過(guò)會(huì)均價(jià)為14.78萬(wàn)元/平方米。

這幾個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況也都不錯(cuò)。其中，翡云悅府無(wú)疑是去年上海豪宅市場(chǎng)標(biāo)桿，數(shù)據(jù)顯示，該盤(pán)全年推盤(pán)12次，銷(xiāo)售金額錄得1123套，攬金160億元，創(chuàng)下上海樓市多項(xiàng)記錄。

澐啟濱江在開(kāi)盤(pán)1個(gè)月左右亦累計(jì)銷(xiāo)售了318套，銷(xiāo)售金額達(dá)66億元，均價(jià)20.8萬(wàn)元/平方米、總價(jià)1.05億元的506平方米頂層復(fù)式也賣(mài)出去了；外灘瑞府9月份首開(kāi)和12月加推表現(xiàn)也都良好。

截至年末，華潤(rùn)置地成為上海銷(xiāo)售金額前列房企，很大程度上得益于高端項(xiàng)目的集中入市。

當(dāng)然，上海高端市場(chǎng)并非無(wú)邊藍(lán)海，總量有限且競(jìng)爭(zhēng)白熱化。2025年下半年，除華潤(rùn)置地外，保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等央國(guó)企在上海的主要供應(yīng)幾乎全部集中在豪宅板塊。當(dāng)眾多頂尖產(chǎn)品同期入市時(shí)，高凈值客戶(hù)的注意力自然容易被分散。

比如同處虹口北外灘的華潤(rùn)外灘瑞府和金茂璞元，就是去年不時(shí)被拿出來(lái)討論的“競(jìng)品”。

資料顯示，金茂璞元與外灘瑞府相隔約2公里。項(xiàng)目地塊由中國(guó)金茂于2025年2月聯(lián)合慶隆集團(tuán)以89.64億元拿下，成交樓面價(jià)11.75萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率38.2%。

金茂璞元首期房源以備案均價(jià)16.6萬(wàn)元/平方米過(guò)會(huì)，推出99套建面約126平方米-184平方米的房屋。這一價(jià)格刷新了虹口宅地單價(jià)紀(jì)錄，也較外灘瑞府項(xiàng)目地塊樓面價(jià)9.29萬(wàn)元/平方米高出約20%。

盡管拿地較外灘瑞府晚3個(gè)月，但金茂璞元入市速度卻頗快。2025年8月初，該項(xiàng)目便拿到了首批預(yù)售證，于8月9日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，最終認(rèn)購(gòu)率達(dá)到約175%。

金茂璞元是中國(guó)金茂在上海推出的首個(gè)璞系產(chǎn)品，主打128-239平方米3-4房產(chǎn)品，首批房源總價(jià)在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元水平，目標(biāo)客群與外灘瑞府接近。

外灘瑞府等到9月份才首開(kāi)，首批次推盤(pán)價(jià)格14.8萬(wàn)元/平方米，二批次推盤(pán)價(jià)格微漲，但都比金茂璞元低了一些。

競(jìng)爭(zhēng)策略上，雙方各有優(yōu)勢(shì)，也在互相“較勁”。但同樣作為板塊內(nèi)標(biāo)桿，開(kāi)價(jià)都較周邊次新房要高不少。

就整個(gè)大市而言，高端客群仍然是目前中國(guó)樓市最活躍的一批消費(fèi)者。

數(shù)據(jù)顯示，2025年的上海樓市仍在分化中行進(jìn)，全年新房住宅成交45263套，面積約564萬(wàn)平方米，同比減少約19%。但新房均價(jià)逆勢(shì)上漲6.93%，達(dá)到81337元/平方米，創(chuàng)下近七年來(lái)新高。

與其在更低端的泥潭里競(jìng)爭(zhēng)，還不如往高端去卷，這可能也是目前比較樸實(shí)、直接的經(jīng)營(yíng)路徑。華潤(rùn)置地上半年財(cái)報(bào)中，結(jié)算毛利率反彈也在印證這個(gè)事實(shí)。

還是要核心地塊

不過(guò)，就算聚焦更多高端項(xiàng)目，房企仍然難于避免行業(yè)下行帶來(lái)的影響。

2025年上半年，華潤(rùn)置地整體營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)19.9%，但股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比下降了6.6%，反映出傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)拖累整體盈利表現(xiàn)。

資料顯示，2025年上半年，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)結(jié)算收入744億元，結(jié)算面積321萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在房地產(chǎn)行業(yè)的法則中，“土地是財(cái)富之母”。上一輪市場(chǎng)熱潮時(shí)期，房企普遍對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀預(yù)期，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出。華潤(rùn)置地作為頭部央企，為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資源不可避免參與其中，在一些熱點(diǎn)城市獲取了樓面價(jià)較高的地塊。

從拿地端看，華潤(rùn)置地2020-2022年平均每年新獲取項(xiàng)目67個(gè)，較2017-2019年均值（83個(gè)）減少，但平均每年拿地總價(jià)增長(zhǎng)8.27%，達(dá)到1437.1億元，單體項(xiàng)目拿地金額增長(zhǎng)近34%至21.57億元。

2023年，華潤(rùn)置地以全口徑拿地金額1783億元，權(quán)益對(duì)價(jià)1118億元購(gòu)入68宗土地，連續(xù)第三年權(quán)益拿地金額超過(guò)千億，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積1325萬(wàn)平方米。

2024年拿地力度有所縮減，全年拿地29宗，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積為393.38萬(wàn)平方米，但權(quán)益金額仍達(dá)到526.47億元。

這反映出華潤(rùn)置地投資上對(duì)城市能級(jí)的保持，盡量將資源往一二線(xiàn)城市傾斜，這是個(gè)好策略。而且產(chǎn)品還賣(mài)出了不錯(cuò)的價(jià)格，2025年上半年銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)結(jié)算均價(jià)上升35.5%至23192元/平方米。同期，結(jié)算毛利率15.6%，比2024年同期12.4%要高。

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所以，華潤(rùn)置地2025年對(duì)核心城市“絕對(duì)核心”地段仍有著執(zhí)著追求，不惜重金押注核心城市最核心地塊。

除上述在上海拿地外，2025年8月，華潤(rùn)置地與招商蛇口聯(lián)合體經(jīng)過(guò)187輪激烈競(jìng)價(jià)，以86.4億元、溢價(jià)率34.81%競(jìng)得深圳寶安區(qū)一線(xiàn)海景宅地，樓面價(jià)5.96萬(wàn)元/平方米，刷新板塊紀(jì)錄。

2025年全年統(tǒng)計(jì)下來(lái)，華潤(rùn)置地新增土地面積更少，在330萬(wàn)平方米出頭，但權(quán)益拿地金額已超過(guò)680億元，較2024年全年高出近160億元。

拿了更貴的地，華潤(rùn)置地在融資層面的表現(xiàn)仍然領(lǐng)先其他房企。

一方面，取消了部分票據(jù)發(fā)行，例如4月25日宣布取消2025年度第二期中期票據(jù)（品種二）的發(fā)行計(jì)劃；另一方面，時(shí)隔六年重啟境外債，推出39億美元中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，顯示仍有高頻次、大體量的自由融資能力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年內(nèi)，華潤(rùn)置地主要融資動(dòng)態(tài)約15次，涉及金額約482.62億元。

同時(shí)，華潤(rùn)置地債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化，融資成本處于歷史低位。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，該公司加權(quán)平均融資成本較2024年末下降32個(gè)基點(diǎn)，降至2.79%，處于行業(yè)較低水平。

從債務(wù)期限來(lái)看，華潤(rùn)置地平均債務(wù)期限達(dá)到6.4年，長(zhǎng)期債務(wù)占比較高，有效降低了短期償債壓力。

“降負(fù)債、?，F(xiàn)金流”已成為行業(yè)內(nèi)企業(yè)生存與發(fā)展的核心方向，華潤(rùn)置地也是如此，一切舉措圍繞“?，F(xiàn)金流、降負(fù)債、聚焦核心”進(jìn)行。

作為與之匹配的策略，華潤(rùn)置地2025年內(nèi)對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心方向?yàn)槿趸髤^(qū)平臺(tái)職能，強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

具體來(lái)看，大區(qū)層面涉及住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投資、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等核心職能將全部取消，相關(guān)權(quán)限要么收歸總部，要么下沉至城市公司；大區(qū)僅保留商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)、供應(yīng)鏈、人力、黨建、審計(jì)法務(wù)等職能。

此外，大區(qū)角色轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)督導(dǎo)”，由此形成“強(qiáng)總部+強(qiáng)一線(xiàn)+弱大區(qū)”的管理模式。另悉，華潤(rùn)置地已有約20位城市總直接向總部匯報(bào)。

在此之前的2024年，華潤(rùn)置地已進(jìn)行過(guò)一次組織架構(gòu)大調(diào)整。2024年2月6日，據(jù)媒體報(bào)道，華潤(rùn)置地當(dāng)時(shí)將原有7個(gè)大區(qū)重組為5個(gè)大區(qū)，原有28個(gè)地區(qū)公司重組為20個(gè)地區(qū)公司。

2026年，華潤(rùn)置地繼續(xù)對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，也是為了匹配目前城市布局與市場(chǎng)發(fā)展情況——TOP10城市公司已提供了絕大部分銷(xiāo)售。

“第二曲線(xiàn)”持續(xù)增長(zhǎng)

開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定，華潤(rùn)置地還提早布局了“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”，近年來(lái)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)占比越來(lái)越大。

2025年，華潤(rùn)置地可能實(shí)現(xiàn)有史以來(lái)第一次經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)超5成。事實(shí)上，上半年經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)核心凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比已達(dá)60.2%。

由此觀察，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入已成為了華潤(rùn)置地提升利潤(rùn)的切實(shí)路徑。

從利潤(rùn)結(jié)構(gòu)看，華潤(rùn)置地在一定程度上已轉(zhuǎn)變?yōu)橐患乙赃\(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)和穩(wěn)定的租金收入構(gòu)成了應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)的強(qiáng)大緩沖。

資料顯示，2025年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入當(dāng)中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為121.1億元，同比增長(zhǎng)5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為60億元，同比增長(zhǎng)1.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為24.5億元，同比減少7.7%。

更為重要的是，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)9.6%至60億元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)，且毛利率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)至72.9%。其中，最突出的是購(gòu)物中心板塊。

目前的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模，已經(jīng)幫助華潤(rùn)置地挖掘了寬闊的護(hù)城河，并實(shí)現(xiàn)成本壓降。

2025上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)租金收入104億元，同比增長(zhǎng)9.9%；營(yíng)業(yè)成本及兩費(fèi)占比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)，毛利率及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率分別升至78.4%及65.9%；預(yù)計(jì)全年EBITDA成本回報(bào)率9.7%。

同期，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長(zhǎng)20.2%，近九成在營(yíng)購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭?；整體出租率為97.3%，租售比維持在12%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

購(gòu)物中心數(shù)量的增加，也為華潤(rùn)置地商業(yè)REIT未來(lái)擴(kuò)募提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備，進(jìn)一步推動(dòng)了大資管業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日，華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理規(guī)模4835億元，較2024年末增加214億元。其中，購(gòu)物中心資管規(guī)模3131億元，較2024年末增長(zhǎng)5.1%，占比高達(dá)65%。

進(jìn)入2025年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進(jìn)行擴(kuò)募，首次是在3月，擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬(wàn)象匯；第二次是在7月，擬購(gòu)入項(xiàng)目包括杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目以及淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目。

2025中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清就表示，正積極推進(jìn)公募REIT常態(tài)化擴(kuò)募，“看監(jiān)管的審批，計(jì)劃未來(lái)做到300億到500億的規(guī)模。我們的資產(chǎn)還是很充足的，計(jì)劃平均每年推出規(guī)模大概在50億到100億元之間。”

總的來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地“收租”和“服務(wù)”業(yè)務(wù)的賺錢(qián)效果很不錯(cuò)。

向上而生 | 荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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