來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

作者 秦晉

12月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布最新數(shù)據(jù)，2025年1-11月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.58萬個(gè)，較全年計(jì)劃目標(biāo)2.5萬個(gè)超出800個(gè)，完成率達(dá)103%。

住建部2025年11月召開全國城市更新推進(jìn)會，強(qiáng)調(diào)“四好”建設(shè)(好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū))，并明確城市更新與穩(wěn)樓市、消除安全隱患結(jié)合，釋放住房需求。各地方積極響應(yīng)。廣東、上海、重慶等地細(xì)化政策。廣東提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)城中村和危舊房改造。上海通過房票安置(如嘉定區(qū)已核發(fā)463張房票)和土地政策創(chuàng)新(如15%增容獎勵)吸引市場主體參與。重慶允許城市更新項(xiàng)目按現(xiàn)狀建筑面積15%比例增加公共服務(wù)設(shè)施面積，提升項(xiàng)目吸引力。

資金支持多元化 金融工具創(chuàng)新

財(cái)政部提前下達(dá)2026年城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助566億元，并鼓勵地方專項(xiàng)債用于城市更新表。

國家發(fā)改委2025年12月將城市更新設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，新增商業(yè)辦公、酒店、體育場館等資產(chǎn)類型，拓寬長期融資渠道。

平安證券指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會議或推動專項(xiàng)債、超長期特別國債等工具支持城市更新，2026年可能加量投放政策性金融工具(杠桿倍數(shù)或達(dá)14倍)。

行業(yè)參與度，穩(wěn)步提升。八大建筑央企(如中國建筑、中國中鐵)深度參與城市更新，覆蓋城中村改造、管網(wǎng)升級、城市運(yùn)營等領(lǐng)域，2025年1-9月建筑央企新簽訂單增長顯著。

“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”是“十五五”規(guī)劃重點(diǎn)

戴德梁行指出，中央要求到2030年城市更新取得重要進(jìn)展，當(dāng)前政策正從“大力實(shí)施”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量推進(jìn)”，更注重因地制宜與可持續(xù)運(yùn)營。

據(jù)紫金天風(fēng)預(yù)測，2026年與城市更新相關(guān)的地下管網(wǎng)投資或超5萬億元，帶動建筑、裝修等產(chǎn)業(yè)鏈需求。

廣州2025年11月推出102個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資8077億元，預(yù)計(jì)2026年貨幣化安置比例提升將釋放更多購房需求。

在REITs與資產(chǎn)證券化方面，中指研究院和興業(yè)證券均強(qiáng)調(diào)，REITs擴(kuò)容將加速城市更新資產(chǎn)盤活，上海涉宅更新項(xiàng)目土地出讓金占比已超40%。

城市更新當(dāng)前呈現(xiàn)政策加碼、資金多元、央企主導(dǎo)的態(tài)勢，2025年目標(biāo)完成率約86.8%，預(yù)計(jì)2026年將加速推進(jìn)。未來趨勢聚焦城中村改造、REITs擴(kuò)容、綠色韌性城市三大方向。在積極推進(jìn)的同時(shí)，應(yīng)注意面臨挑戰(zhàn)及問題。中誠信國際提到，部分城投企業(yè)通過REITs和債務(wù)置換優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但需注意地方財(cái)政與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡。