2014年，萬科試水長租公寓領域，首個項目是“泊寓·萬匯樓”；2016年，整合旗下各地子公司長租公寓項目，確立了“泊寓”品牌。

萬科全資控股的“萬科公寓管理有限公司”統(tǒng)一管理全國長租公寓項目，該公司下設4家全資控股子公司，再由這4家子公司全資控股各地的項目公司和配套服務公司。

長租公寓通常采取二房東模式，因為租售比太低，不可能買地自建。為了降低收儲成本，萬科瞄準了城中村。

2017年，深圳市萬村發(fā)展有限公司（簡稱“深圳萬村”）成立，由深圳市萬科發(fā)展有限公司（簡稱“深圳萬科”）和深圳市萬軒置業(yè)有限公司（簡稱“深圳萬軒”）各持股50%。而深圳萬軒由深圳萬科控股約99%，永豐縣云科創(chuàng)富企業(yè)（有限合伙）持股約1%，深圳萬科實際由萬科全資控股。

深圳萬村的核心業(yè)務就是“萬村計劃”：采取"統(tǒng)租改造+品牌運營"模式，以略高于市價統(tǒng)租城中村物業(yè)，經(jīng)消防設施升級、外立面改造后，移交"泊寓"品牌運營。項目包含配套商業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理服務，主要面向18~40歲白領。

改造后必然漲價，白領可以接受這個價格，但原來的低收入租戶怎么辦？

因此，萬村計劃被認為變相抬高了城中村房租，引起很大的爭議，于是從2018年11月起停止新增項目。當時，在深圳已經(jīng)簽下近2000棟農(nóng)民房、超10萬間公寓房源。

7年后的2025年12月，泊寓清退10多家深圳門店，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等，主要是“萬村計劃”時期留下的房源。

對此，萬科泊寓為租客提供了三種方案：

1、直接換簽：與原房屋業(yè)主方重新簽約，租金與服務條件不變。

2、內部搬遷：免費換至周邊泊寓門店，提供300元搬家補貼。

3、退租賠償：1個月租金賠償 + 1個月免費過渡期。

至于清退原因，泊寓官方回應：優(yōu)化低效資產(chǎn)，提升運營效率。

說白了，就是不掙錢！

公開資料顯示：深圳市泊寓租賃服務有限公司（簡稱“深圳泊寓”）今年前11個月虧損約8881萬元。按照這種虧損速率，再加上清退產(chǎn)生的違約金，預計全年虧損過億。

深圳泊寓的出租率為94%，高于行業(yè)平均水平。虧錢的原因不是租不出去，而是成本太高。

長租公寓運營方通常會和原業(yè)主簽約10~15年，租金每隔1年或幾年按照一定比例遞增。

因此，就算初始租金不高，但隨著時間的流逝，復利開始發(fā)揮威力。

況且，萬村計劃開始實施的2017年，正是長租公寓發(fā)展的高峰期，各路資本瘋搶房源，初始租金不一定很便宜。

一方面，租入成本不斷遞增；另一方面，對外租金卻很難同步上漲，因為這幾年的租房市場不太景氣。

今年11月，50城住宅平均租金為34.36元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

俗話說，債務是剛性的，資產(chǎn)是彈性的。

同樣道理，成本是剛性的，收入是彈性的。

剛性，意味著很難下跌，甚至還會穩(wěn)步上漲；而彈性，則意味著可上可下。

相對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，長租公寓退出成本較低，賠償違約金即可，但泊寓也是舉債經(jīng)營的。

根據(jù)萬科公告：深圳泊寓向華夏銀行貸款4億，期限1年，由關聯(lián)公司“深圳市富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”（簡稱“深圳富春”）以持有的資產(chǎn)進行抵押，萬科同時提供保證擔保。

該筆貸款余額2億，最近到期，又延長了1年。

此外，萬科自己也向華夏銀行貸款8.3億元，目前余額為8.26億元，也是由深圳富春以持有的資產(chǎn)提供抵押擔保。