出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

當(dāng)京東以34.98億港元將香港干諾道中3號中國建設(shè)銀行大廈部分樓層收入囊中，這場看似普通的商辦物業(yè)收購，實則成為香港商業(yè)格局劇變的又一標(biāo)志性注腳?！跋愀凼抢罴业某恰边@句流傳多年的坊間俗語，正隨著內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭的集體南下，逐漸成為歷史。從京東、阿里搶灘核心商辦，到美團、小紅書布局本地服務(wù)，再到內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)港股IPO，香港正從港資地產(chǎn)巨頭掌控的“資本樞紐”，加速轉(zhuǎn)型為內(nèi)地供應(yīng)鏈出海的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)樞紐”。

時間撥回12月10日，麗新國際與麗新發(fā)展的聯(lián)合公告，揭開了京東進軍香港商辦市場的序幕。這座27層甲級寫字樓，總面積約11.16萬平方米，收購單價約3.12萬港元/平方米，較近期中環(huán)同類地標(biāo)交易低約4.59%。京東明確表示收購目的為“自用”，計劃圍繞供應(yīng)鏈整合零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)。這并非孤例，今年10月，阿里巴巴和螞蟻集團以約66億元人民幣拿下銅鑼灣港島壹號中心頂部13層作為香港總部；6月，小紅書在香港設(shè)立中國內(nèi)地以外首個辦公室。內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭的密集置業(yè)，恰逢香港資產(chǎn)價格調(diào)整與企業(yè)出海需求爆發(fā)的雙重窗口期。

仲量聯(lián)行與第一太平戴維斯的報告顯示，經(jīng)歷六年回調(diào)后，香港甲級寫字樓租賃市場預(yù)計2026年見底，中環(huán)及尖沙咀已率先錄得租金升幅。當(dāng)前辦公物業(yè)購置成本低于長期租賃，且核心區(qū)域物業(yè)存在增值空間。在住宅市場，內(nèi)地資金同樣成為抄底主力——今年前11個月，以普通話拼音登記的買家成交1.255萬宗，涉及金額1256億港元，創(chuàng)1995年有統(tǒng)計以來新高。與之形成對比的是，以長實集團為代表的港資地產(chǎn)企業(yè)正加速全球化，香港資產(chǎn)占比已降至20%以下。香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2025年10月私人住宅售價指數(shù)較5月低點回升7.5%，商業(yè)地產(chǎn)通常滯后6-12個月反彈，這意味著京東、阿里等企業(yè)的商辦收購，兼具財務(wù)優(yōu)化與戰(zhàn)略卡位的雙重意圖。

除了資產(chǎn)抄底的財務(wù)考量，香港作為內(nèi)地企業(yè)出?！皹蝾^堡”的戰(zhàn)略價值，才是吸引內(nèi)資巨頭的核心原因。其普通法體系、資本自由流動及毗鄰大灣區(qū)的地理位置，能顯著降低跨境合規(guī)成本。以京東為例，2025年第三季度包含海外業(yè)務(wù)在內(nèi)的新收入同比增長近214%，香港作為東南亞供應(yīng)鏈樞紐的作用持續(xù)放大。業(yè)務(wù)層面，京東已通過申請保險經(jīng)紀牌照、落地京東MALL、收購佳寶超市、運營快遞港島中心，全面滲透香港零售、物流、金融領(lǐng)域。此次購置商辦物業(yè)，正是為了集中辦公空間整合資源，將香港750萬人口及高頻消費數(shù)據(jù)，作為東南亞市場的“縮小版實驗場”。

內(nèi)資巨頭的南下，不僅是業(yè)務(wù)布局，更在深刻改變香港的產(chǎn)業(yè)格局。在零售領(lǐng)域，香港市場曾長期被李嘉誠旗下的百佳與英資惠康壟斷，2020年兩者合計市占率近70%，導(dǎo)致同類商品價格比深圳高出30%-50%。京東收購佳寶超市后，將90余家門店接入物流網(wǎng)絡(luò)，通過“滿299元免運費+次日達”服務(wù)，在今年618期間實現(xiàn)港澳地區(qū)銷量增長300%；美團旗下Keeta外賣平臺，一年內(nèi)將市場份額提升至44%。數(shù)字化供應(yīng)鏈正在打破傳統(tǒng)商超的壟斷壁壘，為香港消費者帶來更多選擇。

金融領(lǐng)域，京東旗下公司獲香港保險經(jīng)紀牌照，成為內(nèi)資科技企業(yè)切入香港金融業(yè)的重要信號。匯豐銀行預(yù)測，香港有望在2028年成為全球第一大跨境財富管理中心，電商平臺獲取保險牌照后，可構(gòu)建覆蓋商品交易、物流保障、風(fēng)險管理的綜合服務(wù)體系。二級市場上，內(nèi)資企業(yè)更是成為港股主力——2025年截至11月，港股IPO募資總額2598.89億港元，內(nèi)地企業(yè)占比86%，全球前十大募資IPO中，港交所四單均為內(nèi)資背景，寧德時代、紫金黃金國際等企業(yè)募資額均超百億港元。

香港的轉(zhuǎn)型之路并非毫無挑戰(zhàn)。全球經(jīng)濟波動制約商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇，營運成本上升及匯率波動也影響企業(yè)利潤空間。但不可否認的是，內(nèi)資企業(yè)帶來的不僅是資本，還有技術(shù)、商業(yè)模式與就業(yè)機會。京東快遞港島運營中心投入運營后，當(dāng)?shù)匦略龀?00名快遞員，2023年至今日均攬收量增長超50倍。從“資本樞紐”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)樞紐”，香港正告別過去以地產(chǎn)和資本運作為主導(dǎo)的經(jīng)濟模式，在全球產(chǎn)業(yè)鏈中尋找新的附加值。

“李家的城”的時代落幕，并非香港的失落，而是新生態(tài)的開啟。當(dāng)內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭帶著數(shù)字化能力與供應(yīng)鏈優(yōu)勢深度融入，香港正以更開放的姿態(tài)，成為連接內(nèi)地與全球市場的重要橋梁。這場變局中，如何平衡短期投入與長期收益，考驗著內(nèi)資企業(yè)的智慧；而如何抓住產(chǎn)業(yè)升級機遇，則決定著香港未來的發(fā)展高度。