2025年，作為“十四五”收關(guān)之年，我國(guó)住房租賃政策迎來(lái)系統(tǒng)性重構(gòu)與深度賦能。這一年，保障性住房再貸款、專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)、REITs擴(kuò)圍等政策協(xié)同發(fā)力，打通“投融建管退”閉環(huán)；《住房租賃條例》正式施行，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入法治化、規(guī)范化發(fā)展新階段。在政策強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)正加速形成“存量轉(zhuǎn)化為主體、金融支持為引擎、法治規(guī)范為基石”的新發(fā)展格局，為構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度提供堅(jiān)實(shí)支撐。

本期，URI復(fù)盤(pán)2025年整年的相關(guān)政策，進(jìn)行解讀分析，為行業(yè)參與者提供風(fēng)向標(biāo)。

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中央主基調(diào)

法治元年啟幕

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定調(diào)：明確“存量盤(pán)活”與“四好建設(shè)”新航向，法治元年啟幕

2025年國(guó)家政策為住房領(lǐng)域錨定“存量”與“質(zhì)量”兩大核心。從國(guó)務(wù)院報(bào)告到部委文件，反復(fù)強(qiáng)調(diào)通過(guò)收購(gòu)、更新盤(pán)活存量資源。首次系統(tǒng)性提出建設(shè)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”目標(biāo)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化與品質(zhì)提升的新階段。

《住房租賃條例》正式施行，奠定了住房租賃市場(chǎng)的法治基石。配合標(biāo)準(zhǔn)合同范本與行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家層面構(gòu)建起“法規(guī)+標(biāo)準(zhǔn)+合同”三位一體的監(jiān)管服務(wù)體系，推動(dòng)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)邁向透明、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新周期，從根本上保障“租有所居、居有所安”。

02

金融“活水”開(kāi)源：金融工具齊發(fā)力，錨定存量盤(pán)活與保障房建設(shè)

2025年租賃政策在資金端逐步形成“財(cái)政部出資金、央行供信貸、發(fā)改委推工具”的多部門(mén)協(xié)同支持體系，財(cái)政部明確專(zhuān)項(xiàng)債用于收購(gòu)存量商品房，并安排超900億元資金支持；央行延續(xù)并拓寬保障性住房再貸款，提供低成本信貸支持；

發(fā)改委一方面下達(dá)800億元城市更新專(zhuān)項(xiàng)資金，另一方面將租賃住房更細(xì)致的內(nèi)容全面納入REITs發(fā)行范圍，打通“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出”的金融閉環(huán)。

多部門(mén)政策協(xié)同發(fā)力，共同指向“用金融活水盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大保障性住房供給”的核心目標(biāo)。

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主攻“存量轉(zhuǎn)化”：收購(gòu)商品房、城市更新成保障房供給主渠道

“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”成為年度最高頻關(guān)鍵詞。政策賦予地方政府更大自主權(quán)，并配套專(zhuān)項(xiàng)資金與金融工具，將市場(chǎng)庫(kù)存直接轉(zhuǎn)化為保障房源。該政策既是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)化手段，也是快速籌集保障性住房、改善民生的公共服務(wù)抓手。

中央在多份頂層文件中同步強(qiáng)調(diào)“盤(pán)活存量土地與房屋”，并賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格、用途等方面更大自主權(quán)，標(biāo)志著以存量資源轉(zhuǎn)化為紐帶，同步實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)市場(chǎng)、保民生、促更新”已成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的清晰主路徑。

URI總結(jié)：2025年國(guó)家給租賃市場(chǎng)下了盤(pán)大棋！一手抓“存量盤(pán)活”，鼓勵(lì)各地收購(gòu)商品房、搞城市更新，把閑置房子變成保障房，既穩(wěn)樓市又保民生；一手推“四好建設(shè)”，蓋好房子、建好社區(qū)，提升居住品質(zhì)。財(cái)政部、央行、發(fā)改委齊上陣，發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債、放低息貸款、推REITs，真金白銀支持。更有《住房租賃條例》保駕護(hù)航，讓租房告別亂象。這套“收存量、給資金、立規(guī)矩”的組合拳，標(biāo)志著租賃市場(chǎng)真正進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段。

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地方政府

打響保障性住房供給攻堅(jiān)戰(zhàn)

2025年全年地方發(fā)布超192條租賃政策，高度集中于北京、深圳、上海、杭州等一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，從保障房建設(shè)與籌集、公積金支持、青年安居專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)、存量改造與盤(pán)活及市場(chǎng)監(jiān)管五方面協(xié)同發(fā)力，共同構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房保障體系，系統(tǒng)化推動(dòng)“住有所居”目標(biāo)落地。

01

保障房建設(shè)收官熱潮：北上廣深領(lǐng)跑2025年籌建目標(biāo)

作為“十四五”收官之年，全國(guó)多地有序推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)最后的收官目標(biāo)。

一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市保持著目標(biāo)任務(wù)領(lǐng)跑：廣州計(jì)劃籌建10萬(wàn)套，北京、上海、深圳亦計(jì)劃籌建4-7萬(wàn)余套。河南、江西等省份則從省級(jí)層面統(tǒng)籌推進(jìn)，剩余任務(wù)目標(biāo)在3-5.7萬(wàn)余套等等。各地正通過(guò)多渠道、多主體協(xié)同推進(jìn)保障性住房供給，加快構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房體系，切實(shí)提升住房保障覆蓋面和實(shí)效性。

02

公積金“以租代購(gòu)”新趨:提取比例最高達(dá)80%、支持按月直付

2025年公積金政策在支持租賃方面呈現(xiàn)“提額、便利、定向”三大特征。多城市提高提取額度或比例，如深圳將租房提取比例上調(diào)至80%，山東連續(xù)七年提取額增長(zhǎng)超20%。支付方式更加靈活，合肥、北京等地推行公積金按月直付租金，減輕租客資金周轉(zhuǎn)壓力。

URI觀(guān)察到政策向特定群體與房源類(lèi)型傾斜，如桂林降低保障房公積金貸款首付比例，成都明確對(duì)保障性住房的租賃支持。這些措施不僅增強(qiáng)了公積金的住房保障功能，也促進(jìn)了租購(gòu)并舉的住房制度落地，體現(xiàn)了公積金制度正在從“重購(gòu)輕租”向“租購(gòu)協(xié)同”轉(zhuǎn)變。

03

“青年安居”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)：畢業(yè)生人才公寓“免費(fèi)住”、驛站遍地開(kāi)花

2025年各地針對(duì)人才、高校畢業(yè)生等群體推出精準(zhǔn)化安居政策，旨在吸引并留住人才。北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市推出數(shù)萬(wàn)套專(zhuān)項(xiàng)房源，面向畢業(yè)生提供租金減免或?qū)倥渥?。杭州、沈?yáng)等地通過(guò)“青年驛站”“人才公寓”等形式提供過(guò)渡性住房或長(zhǎng)期安居支持。

政策往往還注重與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，如武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)保租房定向服務(wù)企業(yè)員工，實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。多地如貴州、湖南則通過(guò)“免費(fèi)住”“補(bǔ)貼租”等方式降低人才居住成本。這些舉措凸顯了住房政策與人才戰(zhàn)略的深度融合，通過(guò)住房保障提升城市競(jìng)爭(zhēng)力與人才歸屬感。

04

存量改造加速：商辦改租賃、收購(gòu)、閑置房“變身”網(wǎng)紅保租房

2025年政策顯著強(qiáng)化存量房源的盤(pán)活利用，以快速補(bǔ)充保障性租賃住房供給。各地通過(guò)收購(gòu)存量商品房、改造閑置商辦物業(yè)、轉(zhuǎn)化安置房等方式，高效推進(jìn)房源籌集。河南、安徽等地已完成上萬(wàn)套存量商品房的收購(gòu)轉(zhuǎn)化，并配套貼息等財(cái)政支持。廣州、昆明等地鼓勵(lì)商業(yè)、辦公或閑置樓宇改建為租賃住房，優(yōu)化城市空間利用。

此類(lèi)政策不僅有助于去化存量房產(chǎn)，也避免了重復(fù)建設(shè)，符合“盤(pán)活存量、做優(yōu)增量”的住房發(fā)展導(dǎo)向，體現(xiàn)了住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定之間的協(xié)同發(fā)展思路。

05

強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代來(lái)臨：白名單、信用評(píng)價(jià)、租金定價(jià)機(jī)制全面落地

2025年租賃市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)，重點(diǎn)圍繞機(jī)構(gòu)備案、價(jià)格指導(dǎo)、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業(yè)“白名單”或信用評(píng)價(jià)制度，如杭州、深圳，以規(guī)范企業(yè)行為。租金定價(jià)機(jī)制受到重視，合肥要求租金結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研定價(jià)，防止價(jià)格異常波動(dòng)。此外，廣東、貴陽(yáng)等地修訂租賃治安管理規(guī)定，強(qiáng)化房源登記與安全監(jiān)管。北京則明確加強(qiáng)對(duì)“二房東”的監(jiān)管，遏制群租、亂漲價(jià)等亂象。

整體來(lái)看，政策正推動(dòng)租賃市場(chǎng)向“透明化、標(biāo)準(zhǔn)化、安全化”發(fā)展，保障租客權(quán)益的同時(shí)提升行業(yè)治理水平。

總結(jié)

2025年租賃市場(chǎng)形成了“國(guó)家定框架、地方抓落實(shí)”的政策格局。

我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將加速邁向體系化、高質(zhì)量與普惠性相結(jié)合的新發(fā)展階段。國(guó)家層面的法治基礎(chǔ)與金融工具將持續(xù)引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化與規(guī)模化發(fā)展，REITs的深化和專(zhuān)項(xiàng)債的落地將極大激活市場(chǎng)投資活力。地方實(shí)踐將進(jìn)一步聚焦于存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與保障性房源的精準(zhǔn)供給，人才安居政策將更加體系化、數(shù)字化。同時(shí)，“監(jiān)管與服務(wù)并重”將成為主線(xiàn)，租金監(jiān)測(cè)、信用體系與數(shù)字化平臺(tái)的建設(shè)將推動(dòng)市場(chǎng)更加透明、穩(wěn)定。

整體而言，政策合力將推動(dòng)住房租賃從“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”，真正成為與購(gòu)房并行的、受尊重、有保障的居住選擇，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供堅(jiān)實(shí)支撐。

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撰文: URI研究中心

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