2025年末的土地拍賣市場出現(xiàn)戲劇性一幕：北京朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)歷超百輪競價，最終以50.24億元成交，溢價率突破39%。這并非個案，成都郫都區(qū)、杭州錢塘新區(qū)等多地核心地塊重現(xiàn)民營房企激烈角逐的場面。土地市場的局部回暖，預示著中國房地產(chǎn)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點。

控增量：三四線城市土地供應急剎車

清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，我國城鎮(zhèn)存量住房已達歷史峰值，市場正從"蓋房子"轉(zhuǎn)向"改房子"階段。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳透露，2026年將嚴格執(zhí)行"房地產(chǎn)過剩城市嚴控新增用地"政策，重點通過城市更新盤活存量土地。這意味著三四線城市新增住宅用地審批將面臨更嚴格限制。

以湖南株洲為例，該市已暫停商品住宅用地出讓，轉(zhuǎn)而將17宗存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)為保障房建設用地。這種"土地供給側(cè)改革"不僅緩解庫存壓力，更倒逼地方政府擺脫土地財政依賴。值得注意的是，一二線城市核心地段仍保持適度供應，北京2026年擬供應的60宗住宅用地中，朝陽、海淀等核心區(qū)域占比達45%。

去庫存：政府收購存量房開啟加速度

在浙江紹興，當?shù)刈〗ň终龑?個滯銷樓盤整體收購為人才公寓；四川成都則把12萬平方米庫存商品房改造為環(huán)衛(wèi)工人宿舍。這種"政府兜底+市場消化"的創(chuàng)新模式，已成為2026年去庫存的核心路徑。

專項債券成為關(guān)鍵資金支撐。目前浙江、山東等省份已累計發(fā)行780億元專項債用于收購存量房，按照"以需定購"原則轉(zhuǎn)化保障房。住建部數(shù)據(jù)顯示，此類做法可使單個項目去化周期縮短6-8個月，同時節(jié)省30%的保障房建設成本。但專家提醒，收購價需控制在市場價70%-80%區(qū)間，避免變相補貼開發(fā)商。

優(yōu)供給：好房子標準重塑行業(yè)邏輯

碧桂園近期在蘇州打造的"第四代住宅"項目，配備垂直綠化、光伏幕墻和全屋智能系統(tǒng)，盡管單價較周邊高15%，開盤當月去化率仍達92%。這印證了中央提出的"從住有所居到住有優(yōu)居"需求升級。

2026年新政明確將綠色建筑標準提升至新高度：新建住宅全面執(zhí)行二星級以上綠色標準，重點城市試點"零碳社區(qū)"。某頭部房企產(chǎn)品總監(jiān)透露，行業(yè)正在經(jīng)歷"痛苦的進化"——精裝標準從每平米2000元升至3500元，研發(fā)投入占比需提高至3%，這對習慣了高周轉(zhuǎn)的企業(yè)無異于刮骨療傷。

現(xiàn)房銷售制則是另一記重拳。目前鄭州、合肥等38個城市已開展現(xiàn)房銷售試點，取消預售比例從30%逐步提升至50%。某央企測算顯示，此舉雖會延長資金回籠周期6-8個月，但能降低30%的客訴率。隨著"所見即所得"成為硬標準，行業(yè)將加速洗牌。

政策組合拳背后的深層邏輯

這場變革絕非簡單救市。中央經(jīng)濟工作會議首提"控增量、去庫存、優(yōu)供給"三位一體調(diào)控框架，意味著房地產(chǎn)正從經(jīng)濟穩(wěn)壓器轉(zhuǎn)向民生保障基座。住建部相關(guān)負責人表示，2026年要完成兩個歷史性跨越：一是住房保障覆蓋率從23%提升至30%，二是現(xiàn)房銷售占比突破40%。

市場已給出積極反饋。前11個月全國商品房銷售額同比降幅收窄至2.8%，融創(chuàng)等出險房企通過債務重組重獲生機。但分化仍在加劇——北上廣深去化周期維持在12個月健康線，部分三四線城市卻高達34個月。這種結(jié)構(gòu)性矛盾，恰恰是新政要破解的核心課題。

站在2026年的門檻回望，中國房地產(chǎn)正在完成驚險一躍：從土地金融的舊模式，跳向民生屬性的新航道。這場涉及10萬億級市場的轉(zhuǎn)型，既需要政策定力，更考驗各方智慧。當潮水退去時，唯有真正立足"人的需求"的企業(yè)，才能在新周期中贏得席位。