越南的改革正如火如荼，熱錢(qián)不斷涌入，國(guó)民收入不斷提高，一派欣欣向榮……

但某些領(lǐng)域，繁榮得有些過(guò)頭了。

目前，河內(nèi)公寓每平方米已超過(guò)8000萬(wàn)越南盾，折合人民幣2.1萬(wàn)元。

一個(gè)剛剛起步的發(fā)展中國(guó)家，房?jī)r(jià)卻飆升到了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

這種離奇的劇情，我們經(jīng)歷過(guò)。

但越南樓市的故事，與我們的經(jīng)歷，并不太一樣。

廉價(jià)貨幣毒癮與土地枷鎖

越南國(guó)家銀行（SBV）印鈔機(jī)的轉(zhuǎn)速，遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)更夸張。

2008-2025年，越南基準(zhǔn)利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續(xù)十余年的降息潮，本質(zhì)上是以貨幣寬松換經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的賭博。

尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長(zhǎng)目標(biāo)（越南政府的政治紅線），SBV在美聯(lián)儲(chǔ)維持高息的背景下，仍然選擇逆勢(shì)降息。

四大國(guó)有銀行的12個(gè)月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實(shí)際利率（名義利率-通脹率）一度為負(fù)值。

即便在2025年全球流動(dòng)性緊縮的背景下，信貸增長(zhǎng)目標(biāo)仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超5.5%的實(shí)際GDP增速。

低利率環(huán)境徹底扭曲了市場(chǎng)資金流向。

這些貨幣的本意是流向制造業(yè)，去生產(chǎn)鞋子、手機(jī)出口。

但現(xiàn)實(shí)極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業(yè)根本不敢擴(kuò)產(chǎn)。

于是，被釋放出來(lái)的巨額流動(dòng)性，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)無(wú)處可去，最終全部涌向了資產(chǎn)市場(chǎng)。

與此同時(shí)，為了緩解貨幣貶值引發(fā)的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲(chǔ)備以穩(wěn)定匯率。

這種被動(dòng)寬松進(jìn)一步加劇了流動(dòng)性過(guò)剩。

更關(guān)鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時(shí)，供給端卻被僵化的制度卡住了。

2024年，越南《新土地法》開(kāi)始生效。

這本該是一場(chǎng)旨在“市場(chǎng)化”的改革，結(jié)果卻大相徑庭。

在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應(yīng)指導(dǎo)價(jià)，通常只有最終市場(chǎng)價(jià)的1/5甚至1/10，催生了大量投機(jī)行為。

更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價(jià)周期末尾拿地，最大限度利用價(jià)差。

這種制度設(shè)計(jì)造成了三重惡果：

1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關(guān)收入占財(cái)政比重僅12%，遠(yuǎn)低于東南亞國(guó)家25%的平均水平；

2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地后閑置至今，坐等地價(jià)上漲而非開(kāi)發(fā)建房；

3.供應(yīng)嚴(yán)重不足，2024年河內(nèi)僅供應(yīng)3.9萬(wàn)套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更夸張，每2000人僅有1套新房供應(yīng)。

《新土地法》做了一個(gè)看似很公平的決定：廢除政府限價(jià)，采用“年度土地價(jià)格表”，并要求基于“市場(chǎng)原則”估值。

這樣做的后果就是，開(kāi)發(fā)商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報(bào)告，河內(nèi)新盤(pán)的拿地成本占總開(kāi)發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

但是，市場(chǎng)預(yù)判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個(gè)人投資者跟風(fēng)入市，形成"越漲越買(mǎi)、越買(mǎi)越漲"的螺旋。

成本漲了問(wèn)題并不大，漲售價(jià)就是了。

羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)地將每一分上漲的土地成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，加了30%的利潤(rùn)后，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

漲價(jià)的理由很充分。

越南的城鎮(zhèn)化率從2020年的37%飆升至2025年的45%，年均新增城鎮(zhèn)人口超200萬(wàn)，但城市規(guī)劃卻嚴(yán)重滯后。

比如2025年胡志明市地鐵1號(hào)線開(kāi)通后，沿線公寓價(jià)格應(yīng)聲上漲15%，但全市僅規(guī)劃3條地鐵線路，遠(yuǎn)不能滿足千萬(wàn)規(guī)模人口的需求。

更關(guān)鍵的是，《新土地法》雖然通過(guò)了，但實(shí)施細(xì)則這兩年處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)。

在史無(wú)前例的反腐運(yùn)動(dòng)中，大量越南地方官員因?yàn)楹ε略凇笆袌?chǎng)定價(jià)”過(guò)程中被指控造成國(guó)有資產(chǎn)流失，普遍是“不做不錯(cuò)”的擺爛態(tài)度。

審批陷入停滯，成百上千個(gè)項(xiàng)目都被卡在“土地估值”這一環(huán)節(jié)，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)斷崖，2024年河內(nèi)的新房供應(yīng)量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。

胡志明市更夸張，人口近1000萬(wàn)，2024年只供應(yīng)了5000套住宅……

很顯然，越南房?jī)r(jià)雖然漲得夸張，但這并不是“房子”的故事，而是一個(gè)關(guān)于“錢(qián)”變質(zhì)和“地”便秘的故事。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是“錢(qián)太多，地太少”。

但這并不是故事的全部。

越南新房不是給越南人蓋的

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈遷移加速，過(guò)去兩年，越南北部的工業(yè)園區(qū)在2024-2025年持續(xù)吸納全球供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移。

數(shù)以萬(wàn)計(jì)的韓國(guó)、日本工程師和高管隨之涌入，當(dāng)然不會(huì)住在工廠旁邊的村子里；同時(shí)，工廠雇傭的數(shù)以百萬(wàn)計(jì)當(dāng)?shù)毓と?，大多都是進(jìn)城打工的“鄉(xiāng)下人”，也得有地方住。

他們的住房需求呈現(xiàn)梯度傳導(dǎo)特征：高端技術(shù)人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則涌向郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)型住宅，管理層多選擇帶國(guó)際學(xué)校配套的別墅。

2024年，越南平陽(yáng)省住宅銷(xiāo)量增長(zhǎng)46%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

只不過(guò)，如今越南的供應(yīng)缺口更大，漲幅更為猛烈。

這是明確而火熱的市場(chǎng)。

2024年，越南房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引FDI達(dá)56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，占全部外資的23.5%。

主要布局河內(nèi)、胡志明市的中高端公寓項(xiàng)目。

這形成了一個(gè)“雙軌制市場(chǎng)”：房子的定價(jià)是賣(mài)給拿美元工資的工程師和拿分紅的老板的，而不是賣(mài)給月薪1500元的越南工人的。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，河內(nèi)高端公寓的租賃市場(chǎng)中，外籍租客占比超過(guò)40%，高昂的租金回報(bào)支撐了高昂的房?jī)r(jià)。

就外籍人員的收入而言，越南的房?jī)r(jià)雖然漲得夸張，但還稱(chēng)不上“貴”。

明白了開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)群體是誰(shuí)，就很容易解釋接下來(lái)的事情。

翻看越南2024-2025年的新批項(xiàng)目列表，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的現(xiàn)象：平價(jià)房滅絕了。

因?yàn)橥恋爻杀竞秃弦?guī)成本漲了50%，開(kāi)發(fā)商如果蓋4000萬(wàn)/平米的剛需房，利潤(rùn)是負(fù)的。

唯一的出路只能是給有錢(qián)人、給外國(guó)高管們是蓋豪宅、蓋高級(jí)公寓。

配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風(fēng)情”或“迪拜奢華”等標(biāo)簽，把單價(jià)做到8000萬(wàn)甚至1億越南盾，才能覆蓋成本并賺錢(qián)。

這就導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的“均價(jià)”被劇烈拉高。

并不是所有河內(nèi)的公寓都漲到了8000萬(wàn)，而是新房全是8000萬(wàn)以上，你想買(mǎi)別的？

對(duì)不起，沒(méi)有。

房?jī)r(jià)暴漲正在撕裂越南基層社會(huì)。

河內(nèi)西湖區(qū)高端公寓業(yè)主與郊區(qū)貧民窟居民的財(cái)富差距擴(kuò)大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。

2024年調(diào)查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，而后50%家庭僅持有2%，這種財(cái)富集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)超過(guò)泰國(guó)、馬來(lái)西亞等鄰國(guó)。

河內(nèi)25-35歲群體的房?jī)r(jià)收入比達(dá)28:1，意味著不吃不喝28年才能買(mǎi)房。

這還是所謂的“平均值”。

在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中，超過(guò)6倍就是泡沫，超過(guò)10倍就是巨大泡沫。

結(jié)果就是，2025年越南結(jié)婚率降至6.2‰，創(chuàng)歷史新低，"無(wú)房"是男性被拒的首要原因。

這種社會(huì)情緒積累，正在孕育不穩(wěn)定因素。

2025年河內(nèi)爆發(fā)的"住房抗議"活動(dòng)，迫使政府出臺(tái)臨時(shí)限購(gòu)政策。

但房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了12%的GDP和26%的財(cái)政收入，2024年土地相關(guān)收入占非稅收入的41%，貿(mào)然打壓必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)失速。

現(xiàn)有調(diào)控措施顯得杯水車(chē)薪。

胡志明市將外國(guó)人購(gòu)房上限設(shè)定為每個(gè)項(xiàng)目30%，但外資通過(guò)"代持"等方式輕松規(guī)避；河內(nèi)試點(diǎn)"房?jī)r(jià)備案制"，但房企通過(guò)"裝修包"變相漲價(jià)，實(shí)際售價(jià)仍高于備案價(jià)20%。

更尷尬的是，2025年推出的"社會(huì)住房計(jì)劃"僅建設(shè)1.2萬(wàn)套，不足需求的十分之一，淪為"象征性工程"。

這大概就是越南融入世界的陣痛了。

尾聲

此時(shí)此刻的越南、尤其是河內(nèi)樓市，就像一個(gè)壓力鍋。

下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產(chǎn)在沸騰。

本質(zhì)是貨幣購(gòu)買(mǎi)力的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)移：從持有現(xiàn)金的工薪階層，轉(zhuǎn)移到了持有土地和房產(chǎn)的資產(chǎn)階級(jí)手中。

既是經(jīng)濟(jì)活力的體現(xiàn)，也是風(fēng)險(xiǎn)累積的信號(hào)。

其中更有無(wú)數(shù)普通人的悲歡。

瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。

本文源自：格隆匯