小黃數(shù)據(jù)顯示，2025年12月份，房山掛牌房源均價(jià)19873元每平。也就是說(shuō)，房山二手房掛牌價(jià)已跌破2萬(wàn)每平。在售房源始終維持在1.4萬(wàn)套以上。

8月份我統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，房山的二手房掛牌均價(jià)還在2.09萬(wàn)每平；即便是11月份，也掛著2.03萬(wàn)每平。

這下，房山二手房已徹底跌破2萬(wàn)每平。

隨便舉幾個(gè)最近的成交案例吧：

良鄉(xiāng)北潞春81平兩室一廳，步梯1層，成交價(jià)102萬(wàn)。

閻村梨園東里，50平小兩居，步梯3樓，成交價(jià)51.5萬(wàn)；

城關(guān)原香漫谷87平兩室一廳，電梯2層，成交價(jià)95萬(wàn)。

雖然均價(jià)很難真的降到很多人所說(shuō)的5000一平，但再往后降到1.8萬(wàn)、1.5萬(wàn)，甚至1萬(wàn)每平我覺(jué)得都有可能。

不是我對(duì)房山房?jī)r(jià)沒(méi)信心，實(shí)在是房山房?jī)r(jià)不抗跌。原因也很簡(jiǎn)單。

首先，房山二手房除了良鄉(xiāng)和長(zhǎng)陽(yáng)有點(diǎn)次新房外，其他區(qū)域有很多步梯“老破小”和“老破大”。

比如良鄉(xiāng)老城片區(qū)、閻村、城關(guān)、燕山、琉璃河有不少80-90年代的各類公房，不僅是磚混步梯結(jié)構(gòu)，房齡也老，著急賣的必然大降價(jià)出售。

竇店、韓村河有一些2000年后的“老破大”，雖然住著寬敞，但一樣是步梯樓，很多小區(qū)維護(hù)也不算好。

這些步梯樓高層，在房?jī)r(jià)上漲期間不明顯，但在房?jī)r(jià)下降階段，“砸盤”力度那可就大了去了。

其次，房山的賣房人對(duì)價(jià)格更加敏感。

房山的賣房人，要么是手握公房的大爺大媽及其子女，要么是曾經(jīng)買房的剛需客戶，再或者是曾經(jīng)的改善群體。

手握公房的人，也分兩類。

一類是完全不了解市場(chǎng)的，這類可能房子掛了3-4年了，價(jià)格也還是幾年前的市場(chǎng)價(jià)，既沒(méi)有帶看，也沒(méi)有反饋，純粹是“僵尸房”。

另一類則是著急處理手里多余房子或者置換的人。在價(jià)格上會(huì)有很大讓步。

在房山買過(guò)房又賣的業(yè)主，對(duì)房?jī)r(jià)更加敏感。一方面擔(dān)心自己虧損更多，另一方面也對(duì)市場(chǎng)信心不足。畢竟，房山什么都缺，就是不缺剛需房。據(jù)我的觀察，這類業(yè)主往往賣房時(shí)讓利空間更大。

最后是房山的改善群體。他們大都?xì)q數(shù)偏大，手里也不差錢。有的想賣了繼續(xù)置換更好的房子，有的本來(lái)就是投資的房子，在市場(chǎng)下行階段，也會(huì)有不少的讓步。

房山六石路上的紅葉

說(shuō)一千道一萬(wàn)，還是房山房子太多了。

老房子本就多，這幾年又陸續(xù)供應(yīng)了各類自住型商品房（原香嘉苑）、限價(jià)商品房（旭輝城、云景臺(tái)、金樾和著等）、回遷房（良才路2號(hào)院）等等，導(dǎo)致房源始終供過(guò)于求。

真正的商品房雖然占據(jù)著更好的位置，例如長(zhǎng)陽(yáng)半島、房山國(guó)賢府、學(xué)府印悅、京華國(guó)賢府等，也有更加完善的配套，但相應(yīng)的價(jià)格，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，也完全可以買市區(qū)的一些房子了。

目前，房山整體成交量不算小，主要得益于低房?jī)r(jià)帶來(lái)的落戶和積分落戶需求。

最低30多萬(wàn)就能在燕山、周口店、琉璃河等地買一套70年的大產(chǎn)權(quán)房，這是相當(dāng)劃算的買賣。

過(guò)去總說(shuō)房山是北京洼地，實(shí)際上房山可能一直都沒(méi)有融入到真正的北京樓市里。

只是在過(guò)去房?jī)r(jià)高起時(shí)分了一杯羹，讓那些買不起市區(qū)的人退而求其次選擇了房山。

一旦房?jī)r(jià)下落，一部分從主城來(lái)的人還是更愿意與市里接軌。房山依然是那個(gè)二手房遍地的郊區(qū)房山。

但不管再怎么說(shuō)，作為北京的郊區(qū)，房山的房?jī)r(jià)越親民，也就給了越多人選擇北京房子的可能。

畢竟，相比于外省市，哪怕是北京郊區(qū)，其治安、交通、醫(yī)療等還是占據(jù)著一定優(yōu)勢(shì)。

房山房?jī)r(jià)回歸，也讓更多人看到希望。