剛剛過(guò)去的住建部工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“要充分認(rèn)識(shí)二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢(shì)，把新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)作為一個(gè)整體來(lái)看待。”

數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1704萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14%。受二手房帶動(dòng)，11月一二手總成交面積2453萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%。

二手房成交的上漲，主要受“以?xún)r(jià)換量”驅(qū)動(dòng)，從11月二手房成交總價(jià)段分布來(lái)看，成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)房源占比持增，極致剛需客群基本被分流至二手房市場(chǎng)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海、深圳總價(jià)200萬(wàn)元以下“極致剛需”2025年11月成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增，北京、杭州總價(jià)200萬(wàn)元以下“極致剛需”11月雖然環(huán)比微降，但同比仍分別增長(zhǎng)8.33pcts和6.67pcts。

近年來(lái)，各地豪宅紛紛出圈，豪宅市場(chǎng)也成為了市場(chǎng)主要關(guān)注焦點(diǎn)，但從二手房整體成交占比來(lái)看，即使是北京、上海，總價(jià)200萬(wàn)以下成交才是主流。

2025年下半年起，因二手房市場(chǎng)行情低迷、業(yè)主“以?xún)r(jià)換量”，成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)房源占比持增。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，北京、上海、深圳、杭州等總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交占比同比增長(zhǎng)顯著，其中上海和深圳總價(jià)200萬(wàn)元以下房源成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增。

以上海為例，2025年11月總價(jià)200萬(wàn)元以?xún)?nèi)房源成交套數(shù)占比為49.71%，環(huán)比上升0.99pcts，同比上升13.12pcts；市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。

與此同時(shí)，上海、北京總價(jià)300萬(wàn)-1000萬(wàn)元二手需求全面“塌陷”，同環(huán)比全線“飄綠”，一方面受整體市場(chǎng)壓力影響；另一方面，也源于新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市對(duì)二手客群起到分流作用。

從二手房成交面積段來(lái)看，北京、上海、深圳70平以?xún)?nèi)小面積段仍是成交主力，2025年11月成交套數(shù)占比均在三成以上。其中，深圳成交集中度仍在上升，70平以?xún)?nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超1.2pcts。

北京和上海一直被視為“天花板級(jí)城市”，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)也一直相對(duì)較高，但從2025年前11月二手房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，總價(jià)200萬(wàn)以下的房源才是大多數(shù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前11月，北京總價(jià)200萬(wàn)以下房源共成交約79364套，占北京全市成交的50.44%，2025年前11月，上?？們r(jià)200萬(wàn)以下房源共成交約86494套，占上海全市成交的41.84%。

從趨勢(shì)來(lái)看，2025年前11月，無(wú)論是北京還是上海，總價(jià)200萬(wàn)以下房源的成交占比都呈上升趨勢(shì)。

分區(qū)來(lái)看，上?？們r(jià)200萬(wàn)以下房源成交占比最高的區(qū)域是浦東和寶山，分別占18.15%和12.57%。浦東總價(jià)200萬(wàn)以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于臨港的宜浩佳園以及位于大三林的城林雅苑，寶山總價(jià)200萬(wàn)以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于羅店的美羅家園以及位于顧村的泰和新城。

北京總價(jià)200萬(wàn)以下房源成交占比最高的區(qū)域是朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，分別占17.46%和11.17%，朝陽(yáng)區(qū)總價(jià)200萬(wàn)以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于東壩板塊的東壩駒子房以及位于管莊板塊的北花園小區(qū)，豐臺(tái)區(qū)總價(jià)200萬(wàn)以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于高立莊板塊的廣安康潤(rùn)家園以及位于園博園板塊的紅山郡小區(qū)。

北京和上?？們r(jià)200萬(wàn)以下成交占比的提升，一方面是“極致剛需”需求的增長(zhǎng)，另外一方面則是部分原本總價(jià)在200-300萬(wàn)區(qū)間的小區(qū)價(jià)格下跌，市場(chǎng)上出現(xiàn)多個(gè)高性?xún)r(jià)比房源所致。從目前來(lái)看，上海部分房東已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象。

有買(mǎi)才有賣(mài)，一二手房一直都存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

在整體市場(chǎng)承壓下，二手房市場(chǎng)環(huán)比回升，同比保持增長(zhǎng)是一個(gè)積極信號(hào)。雖然以?xún)r(jià)換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，二手房的需求穩(wěn)定對(duì)整個(gè)一二手市場(chǎng)的整體穩(wěn)定有著較為積極的作用。

當(dāng)前200萬(wàn)以下“極致剛需”的成交上漲，也將構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈非常重要的一部分。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）