在北京，有三類房子，

一種是低總價小戶型，適合年輕人和預(yù)算有限家庭上車，兼顧點流通屬性；

一種是有品質(zhì)初改盤，適合三代人或多子女家庭居住；

還一種適合傳世，被貼上“終極改善，區(qū)域標(biāo)桿，傳世之宅”的標(biāo)簽，這類房子是很多老百姓遙不可及的夢想，只要家庭不出現(xiàn)變故，這些房產(chǎn)可以傳兒子，贈孫子。

萬柳的墻,西宸的缸,霄8的頂兒，相信很多關(guān)注豪宅的朋友的聽說過這些二手房里的頂豪，2025年隨著四代宅入市，又有一些豪宅新貴，進入到大家的視線。

比如朱房的門，樹村的純，潤園的奢，網(wǎng)上這些項目的介紹鋪天蓋地了，有需要項目信息資料的可以文末添加小秘書領(lǐng)取，今天只說說我前些日子看完這些房子的感受。

朱房村建發(fā)海晏

從2021年建發(fā)進入北京新房市場開始，無論低總價小面積樓盤，還是頂奢高端系產(chǎn)品，一直執(zhí)著于大門和園林的配置。這兩點也正是北方房企，不太注重去卷的。

所以建發(fā)的新盤，給我的感受是，在這個新房模板化的套娃時代，他家的顏值確實與眾不同。

前幾天揭叔文章提及，佳爺去建發(fā)海晏踩盤，看到大門后感嘆，連從業(yè)20多年的他，都沒見過這玩意，可能有錢人對于房子的需求除了住以外，社交屬性也很在意，必須有面兒。

叔去會所踩盤，也給出了四字總結(jié)：精益求精。

這個盤給我的印象最深的，就是有別墅社區(qū)設(shè)計的影子，比如會所的旋轉(zhuǎn)樓梯，上次看到這個設(shè)計，還是奧北別墅區(qū)的某獨棟別墅項目，包括很多別墅項目才有的按摩池，汗蒸房，另外為了保證四季有景，水不結(jié)冰，水系底部用了電熱系統(tǒng)，細(xì)節(jié)鋪滿了。

戶型產(chǎn)品我覺得倒沒什么可說的，200平左右的戶型為主，其實都是市場主流設(shè)計，但同樣的戶型在石景山，在豐臺就賣不動了，但這個項目卻賣的還行，其實還是取決于項目所處的地段，除了海淀，還是一個產(chǎn)業(yè)豐富，改善圈層認(rèn)可，二手豪宅能流通起來的板塊。

現(xiàn)在網(wǎng)簽價13萬多，有人說這個價格太貴，我的看法是，如果有比這個項目更便宜，配置更高的，位置更好的，可以去看看別的；如果沒有，現(xiàn)在的樓市，對于要買這種高端住宅產(chǎn)品的人群，就是享受和消費，雖然很多人不愿意承認(rèn)，但房子已經(jīng)和車子一樣，短期內(nèi)沒有保值屬性了，為什么現(xiàn)在還有人買房，那是因為開發(fā)商在絞盡腦汁卷細(xì)節(jié)，卷好產(chǎn)品，同時部分購房人有想改善的需求，否則你產(chǎn)品不迭代，房價越來越便宜，我為什么要替你開發(fā)商買單？

樹村中海安瀾北京

因為項目剛剛開完發(fā)布會，還沒有售樓處，沒有組織媒體深度品鑒活動，所以從目前項目給出的產(chǎn)品介紹來看，還沒找到讓我特別心動的一點，所以想了很久，先給這個項目的亮點，描述為“純”吧。

這個純體現(xiàn)在，他是一個純粹的終極改善項目，1.6的容積率，沒有200平以內(nèi)的房子，真洋房（不是那種8層，11層的），還有近些年海淀極少供應(yīng)的別墅產(chǎn)品。

這個純還體現(xiàn)在，沒有垃圾站，高速路和高壓線困擾，真正意義上做到了，無外部不利因素的地塊。

產(chǎn)品端的信息，感興趣可以文末聯(lián)系小秘書，目前項目計劃擇期釋放產(chǎn)品細(xì)節(jié)和樣板間內(nèi)景，因為項目周邊臨近圓明園頤和園，據(jù)說要做中式風(fēng)格，到時候佳爺也會第一時間給大家做踩盤內(nèi)容。

除了產(chǎn)品細(xì)節(jié)，這個盤我最關(guān)注的還是他的開盤售價和銷售情況，畢竟周邊洋房產(chǎn)品老一點的西山壹號院近期二手8-10的價格，圓明天頌二手14-15的單價，作為新一代產(chǎn)品，安瀾的價格能否再次通過更好的產(chǎn)品，匹配出更高的價值，我們也會持續(xù)關(guān)注。

北京潤園

北京的別墅“不供則已，一供驚人”，稀缺的別墅新盤市場，在這個冬天的中央別墅區(qū)，一下出現(xiàn)三個項目，如果說懋源打價格戰(zhàn)和極致的產(chǎn)品設(shè)計，那華潤就是想在墅區(qū)核心地段，守衛(wèi)老牌勁旅的地盤和尊嚴(yán)。

潤園地處溫榆河首排，優(yōu)山美地別墅區(qū)旁，都處于自己的謐境空間，

你說他產(chǎn)品好吧，他是洋房，雙拼混搭，受制于現(xiàn)在的政策，無法做出很多人的終極夢想，獨棟墅。

你說他價格6萬多，不算貴吧，但洋房270平起，1700萬；別墅900平，6000萬+的價格，周邊優(yōu)山美地2000萬就能搞定獨棟，天竺也有大把熱門別墅可選。

所以看完項目，我覺得他的優(yōu)勢更多還是更新的設(shè)計理念。

比如他是北京第一批五代宅，除了四代宅室內(nèi)的贈送外，潤園融入了南方270度的外置陽臺，做到了每個空間都有外延面積，雙拼別墅，更是做到了每個房間都帶露臺，另外別墅是毛坯交付，但樣板間的設(shè)計理念，我覺得卻處處透出了時尚和實用。

比如臥室的進一步功能分區(qū)細(xì)化，除了傳統(tǒng)設(shè)計休息區(qū)和衣帽間，還增加了學(xué)習(xí)室和娛樂區(qū)的四段式套房設(shè)計，孩子只需要在自己的房間內(nèi)就能完成所有的生活場景，真正意義上做到了每個家庭成員都有自己的獨立空間和更合理的居住動線；

再比如除了對男女主人老人孩子的居住場景設(shè)計，還關(guān)注到了司機，寵物和維修人員的使用場景，以往的豪宅，我們看到的更多是保姆阿姨房的設(shè)計，但潤園做到了在地庫設(shè)置了司機休息室，做到了寵物有自己的臥室衛(wèi)生間及洗漱區(qū)，做到了設(shè)備間和主人空間的互不打擾。

還有很多我沒說到的細(xì)節(jié)，雖然別墅是毛坯交付，但我覺得項目對于細(xì)節(jié)的把控，新的生活體驗指引，做出了典范案例。

也希望更多的項目，無論地段，無論價格，無論去化如何，都能把居住體驗舒適，合理，安全，放到第一位吧。

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