作者 |睿和智庫(kù) 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

上海商辦新政后功能融合首宗案例。

臨近年底，京滬兩地大宗交易落單頻繁。睿和智庫(kù)獲悉， 近日上海靜安區(qū)base佰舍蘇河項(xiàng)目已被鼎暉收入囊中，該交易不日將順利完成。base佰舍為錦和集團(tuán)旗下服務(wù)式公寓品牌，而錦和的背后則是華平資本。

據(jù)傳聞，另一國(guó)有資本亦參與了該項(xiàng)目的前期競(jìng)購(gòu)，但最終被鼎暉拿下。

base佰舍蘇河項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)新疆路518號(hào)，由一幢老舊星級(jí)酒店改造而成。

該公寓于2018年開(kāi)業(yè)。共有194間客房，面積從49-165平米不等，包括單間、一居室、二居室等多種房型。地理位置上，緊鄰人民廣場(chǎng)、南京西路商圈，步行5分鐘可達(dá)大悅城、靜安雕塑公園及人民公園。地鐵8號(hào)線，12號(hào)線曲阜路站，1號(hào)線新閘路站近在咫尺，出行生活較便利。

該項(xiàng)目已運(yùn)營(yíng)7年，具備成熟的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。此次并購(gòu)后，預(yù)計(jì)將進(jìn)行翻新改造。

base佰舍蘇河項(xiàng)目基本信息

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、睿和智庫(kù)整理

該交易的亮點(diǎn)之一在于，base佰舍蘇河項(xiàng)目，將是上海商辦新政下功能融合的實(shí)踐案例。

今年7月29日，上海印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)上海市商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》。政策明確“在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務(wù)樓宇地區(qū)特色，強(qiáng)化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房

含人才公寓

含人才公寓

根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局近期的數(shù)據(jù)，上?，F(xiàn)有商辦建筑達(dá)2億平方米。睿和智庫(kù)認(rèn)為，該政策核心是功能兼容與規(guī)劃彈性，在保留土地原用途的前提下，通過(guò)精細(xì)化管理、審批許可和正負(fù)面清單機(jī)制，嵌入租賃住房功能，既能盤(pán)活低效存量，又能緩解居住難題。

base佰舍蘇河項(xiàng)目有可能是政策落地后的第一單。交易完成后，同步完成了商業(yè)金融用地

C2/C8

根據(jù)上海最新規(guī)定，新實(shí)施的非居住存量房屋改建保障性租賃住房項(xiàng)目，需按相關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目認(rèn)定。改建類項(xiàng)目作為保障性租賃住房的特殊類型，取得認(rèn)定書(shū)后，區(qū)房屋管理部門(mén)需向市相關(guān)部門(mén)報(bào)送材料，以落實(shí)財(cái)稅支持、水電氣價(jià)格優(yōu)惠等政策。

具體流程上，《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法》明確，既有租賃住房項(xiàng)目

指辦法實(shí)施前已合規(guī)審批建成或在建的租賃住房項(xiàng)目

申請(qǐng)材料需重點(diǎn)提交已合規(guī)審批為居住類房屋的證明：

• 一般項(xiàng)目需提供載明租賃住房、公寓、宿舍等用途的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

• 改建類項(xiàng)目需提交區(qū)政府同意納管為租賃住房的認(rèn)定文件及聯(lián)合驗(yàn)收通過(guò)意見(jiàn)；

• 區(qū)房屋管理部門(mén)審核材料齊全后，5個(gè)工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》；

• 項(xiàng)目類型與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，改建類項(xiàng)目需滿足70平方米以下戶型占比≥70%，且土地用途不變更、不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

base 佰舍蘇河項(xiàng)目完成規(guī)劃調(diào)整后，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營(yíng)合規(guī)性全面升級(jí)，將收獲三重紅利：

一是產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性大幅提升，解決了 “ 商改住 ” 政策不確定性問(wèn)題；

二是運(yùn)營(yíng)成本降低，可對(duì)接保障性租賃住房認(rèn)定，享受民用水電、稅收減免等政策傾斜；

三是金融適配性 增強(qiáng)，契合 R4 用地專項(xiàng)政策，更易打通 REITs 、 ABS 等多種 未來(lái)退出路徑。而坊間傳聞，收購(gòu)后該項(xiàng)目的Cap-rate在4.5-5.5之間。

考慮到近日監(jiān)管層連續(xù)推出資產(chǎn)證券化類利好政策，睿和智庫(kù)認(rèn)為，該機(jī)構(gòu)極有可能將此項(xiàng)資產(chǎn)作為擴(kuò)募標(biāo)的，待條件成熟時(shí)裝入REITs主體。

base佰舍為錦和集團(tuán)旗下服務(wù)式公寓品牌，據(jù)其官微信息，截至2024年底，base佰舍在全國(guó)運(yùn)營(yíng)超20個(gè)項(xiàng)目，整體入住率穩(wěn)定在93%以上，GOP

總經(jīng)營(yíng)收入減直接經(jīng)營(yíng)成本