“發(fā)展是解決一切問題最直接的方法?！?這句話在當(dāng)下的中國語境下，顯得尤為沉重。當(dāng)我們環(huán)顧四周，教育、就業(yè)、消費，乃至社會經(jīng)濟的方方面面，都或多或少地與經(jīng)濟發(fā)展的動能有關(guān)。過去幾年，疫情的陰影、國際貿(mào)易的摩擦，給中國經(jīng)濟帶來了前所未有的壓力。雖然民眾對經(jīng)濟下行的感受可能存在滯后，但如果有一天，這種感受演變成切實的“日子過不下去”，那后果將不堪設(shè)想。因此，深化改革，讓經(jīng)濟重回快車道，已經(jīng)不再是選項，而是刻不容緩的“當(dāng)務(wù)之急”。

經(jīng)濟增速的放緩，并非一朝一夕。早在多年前，一些敏銳的經(jīng)濟學(xué)家就已經(jīng)預(yù)警了世界經(jīng)濟潛藏的三大危機：美國的股市泡沫、日歐的債務(wù)困境，以及中國房地產(chǎn)的風(fēng)險。這三個“炸彈”，任何一個引爆，都可能在全球范圍內(nèi)掀起巨浪。而究其本質(zhì)，在當(dāng)前的金融體系下，經(jīng)濟增速放緩和危機爆發(fā)，其核心都指向一個共同的源頭——債務(wù)。

在中國，房地產(chǎn)債務(wù)問題的集中爆發(fā)，始于2020年8月那道被稱為“三道紅線”的融資監(jiān)管政策。這項政策猶如一道緊箍咒，瞬間鎖死了過去依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”模式狂飆突進的房企的融資命脈。一夜之間，那些曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)巨頭，哪怕是像恒大這樣一度成為“宇宙房企”的佼佼者，也難以支撐。2021年6月，恒大的暴雷，像一顆投入平靜湖面的石子，激起了層層漣漪，最終演變成一場席卷整個行業(yè)的風(fēng)暴?；蛟S，監(jiān)管層在出臺政策時，低估了房地產(chǎn)行業(yè)對整個經(jīng)濟的“牽一發(fā)而動全身”的影響力，導(dǎo)致后續(xù)的紓困措施未能及時有效地遏制住行業(yè)下行的勢頭。

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的地位，遠非一個簡單的行業(yè)可以概括。它直接關(guān)聯(lián)著約30%的GDP，并且像一條巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，向上游延伸至鋼鐵、建材、工程機械，向下游則輻射到家電、家裝、家具等各個領(lǐng)域。而支撐這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，恰恰也是那些過去依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債”生存的民營企業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)自身難以為繼，這些上下游的民企也紛紛陷入發(fā)展瓶頸。這種連鎖反應(yīng)，將中國經(jīng)濟牢牢地綁在了房地產(chǎn)的戰(zhàn)車上，導(dǎo)致了我們今天所面臨的經(jīng)濟下行局面。如果房地產(chǎn)市場真的崩盤，那將是大量行業(yè)的倒閉，以及海量失業(yè)人口的出現(xiàn)，最終扼殺掉本已不足的消費需求。

我們目前的處境，可以說有些被動，但并非無解。理解房地產(chǎn)的發(fā)展周期和規(guī)律，我們依然有機會走出困境?；厮莸?008年美國的次貸危機，我們或許能從中找到一些啟示。

2006年，美國的房價經(jīng)歷連續(xù)六年的瘋狂上漲后，終于觸及了天花板。居民的負債率接近100%，幾乎所有有能力貸款的人都已經(jīng)被“榨干”。正如所有事物發(fā)展都有其規(guī)律一樣，沒有只漲不跌的波峰。2006年中期到2007年初，房價開始出現(xiàn)小幅下跌。那些信用記錄不佳、收入不穩(wěn)定的“次級貸款”客戶，開始選擇斷供。在美國，房屋斷供的后果相對“溫和”：客戶通常損失首付，將房子交給銀行后便債務(wù)兩清。然而，在中國，情況截然不同。一旦房價下跌，首付可能瞬間消失，即便將房子交給銀行拍賣，如果仍不足以償還貸款，剩余的債務(wù)還需要個人承擔(dān)。正是這種無限的追索權(quán)，使得許多中國購房者即使房價下跌，也咬牙堅持還貸，這在某種程度上延緩了危機的全面爆發(fā)。

回到美國。由于缺乏無限連帶責(zé)任，當(dāng)房價跌破首付比例時，大量次級貸款客戶選擇了斷供。2007年3月，專門從事次級貸款業(yè)務(wù)的“新世紀金融公司”因此破產(chǎn)，引發(fā)了市場的恐慌。房價下跌和房屋斷供像病毒一樣蔓延，即使政府出臺了救市措施，也無濟于事。短短不到兩年時間，美國房價下跌了近30%。2008年9月，雷曼兄弟的破產(chǎn)，將這場由房地產(chǎn)引發(fā)的次貸危機推向了高潮。這場危機很快傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟，通用汽車等眾多制造業(yè)巨頭紛紛倒下。直到2012年，美國房價才開始觸底反彈。

從美國次貸危機的演變過程，我們可以梳理出一個清晰的脈絡(luò)：房價觸頂 → 預(yù)期轉(zhuǎn)弱引發(fā)斷供潮 → 銀行風(fēng)險暴露 → 危機傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟 → 政府救市消化危機 → 經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇。這段歷史，為我們提供了“防微杜漸、見微知著”的寶貴經(jīng)驗。

那么，我們當(dāng)前面臨的局面，又處于哪個階段呢？盡管國家已經(jīng)出臺了多項旨在穩(wěn)定市場的措施，但從過去一段時間的效果來看，民眾的信心依然不足。最新的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資下滑了40%，新開工面積下滑65%，銷售額下滑50%，百強房企的銷售額更是下滑了60%。這些跌幅，已經(jīng)超過了許多國家在類似危機爆發(fā)后的平均水平。

值得慶幸的是，中國房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)大規(guī)模的斷供潮。這很大程度上歸功于我們獨特的國情：銀行對房貸有追索權(quán)，購房者即使斷供，依然背負著剩余的債務(wù)。正是無數(shù)購房者“咬牙堅持”還貸的韌性，以及房地產(chǎn)企業(yè)為了“保交樓”而拼命支撐不破產(chǎn)的努力，延緩了危機的全面爆發(fā)?？梢哉f，承受房地產(chǎn)風(fēng)險和后果的，既是那些高位接盤的普通購房者，也是那些苦苦掙扎在破產(chǎn)邊緣的房企。

然而，這并非意味著風(fēng)險已過。我們的房地產(chǎn)市場，更像是一個身負重傷的病人，外表可能只是輕微擦傷，但內(nèi)臟卻已不堪重負。一旦房價真正崩盤，其引發(fā)的金融危機和大規(guī)模失業(yè)，其嚴重程度可能遠超美國的次貸危機。在別國，這樣的情況早已引發(fā)金融海嘯，但在中國，特殊的國情暫時掩蓋了危機的全部鋒芒。

那么，如何才能讓這個“內(nèi)傷”的病人走出低谷，實現(xiàn)復(fù)蘇？借鑒美國的經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇通常遵循一個規(guī)律：價格大幅下滑 → 價格趨于穩(wěn)定 → 底部籌碼交換 → 價格逐步反彈。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場正處于從“大幅下滑”到“逐漸穩(wěn)定”的過渡階段。一線和核心城市的房價可能率先企穩(wěn)，成交量隨之回升，這有望止住三四線城市的跌勢。但真正的復(fù)蘇，取決于核心城市成交量的持續(xù)放量。

許多機構(gòu)認為，復(fù)蘇的速度和力度，取決于去庫存的速度和力度，以及降息的速度和力度。也就是說，國家需要通過強力干預(yù)來改變供需關(guān)系，降低購房成本。但我想說，比這些更關(guān)鍵的，是市場信心的重建。在過去，買房被視為一種穩(wěn)賺不賠的投資。但如今，投資需求在下降，未來通過買房實現(xiàn)財富增值的故事將越來越少。而剛需，雖然是支撐市場的重要力量，但其購買力畢竟有限，不足以支撐房價的持續(xù)上漲。

如何讓房地產(chǎn)重新成為老百姓愿意且能夠投資的選擇？如何讓那些觀望的剛需者勇敢地入場？這才是解決中國房地產(chǎn)市場困境的核心要素。如果房地產(chǎn)風(fēng)險處理不當(dāng)，我們可能面臨的，將是40年來最嚴峻的金融危機。

• 您認為，這種“掩蓋”式的危機處理方式，是否會像溫水煮青蛙一樣，讓未來的風(fēng)險更加難以收拾？
• 與美國當(dāng)年“斷供即解脫”的模式相比，中國的“無限追索權(quán)”在延緩危機的同時，是否也扼殺了普通民眾通過房地產(chǎn)實現(xiàn)財富增長的可能，并加劇了社會的不公？