投資銷售比、土地成交/新房成交、新開工銷售比、待售面積等指標(biāo)持續(xù)改善。

◎ 文 / 馬千里

12月15日上午，國家統(tǒng)計局如期發(fā)布2025年11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社零同比增速出現(xiàn)回落。地產(chǎn)行業(yè)方面，因行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期，再加之上年基數(shù)上升的影響，銷售規(guī)模、房價、投資、國房景氣指數(shù)均延續(xù)調(diào)整。不過從具體城市和項目的角度來看，新房價格、項目去化率等方面仍存有結(jié)構(gòu)性亮點，行業(yè)供求壓力也在持續(xù)好轉(zhuǎn)。

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11月份社零、M1增速回落，居民中長期貸款迎來回升

2025年11月，各地區(qū)各部門縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，著力推動高質(zhì)量發(fā)展，生產(chǎn)供給基本平穩(wěn)，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，市場價格繼續(xù)改善，新質(zhì)生產(chǎn)力穩(wěn)步發(fā)展。具體來看：

一、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增長較快。11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.8%，環(huán)比增長0.44%。裝備制造業(yè)增加值同比增長7.7%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長8.4%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值2.9和3.6個百分點。二、市場銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長加快。11月份，社會消費品零售總額43898億元，同比增長1.3%，較上月減慢1.6個百分點；環(huán)比下降0.42%。三、固定資產(chǎn)投資整體同比下降，制造業(yè)投資保持增長?？鄢康禺a(chǎn)開發(fā)投資，前11月全國固定資產(chǎn)投資增長0.8%，制造業(yè)投資增長1.9%。四、貨物進(jìn)出口增速回升，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。11月份，貨物進(jìn)出口總額38987億元，同比增長4.1%，比上月加快4.0個百分點，其中，出口23456億元，增長5.7%。五、就業(yè)形勢總體穩(wěn)定。11月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.1%，與上月持平。

從11月金融數(shù)據(jù)來看，M2同比增長8%，增速較上月回落0.2個百分點；M1同比增長4.9%，增速降幅擴(kuò)大至1.3個百分點。二者剪刀差達(dá)到3.1個百分點，較上月擴(kuò)大1.1個百分點，已連續(xù)兩個月上行。這一走勢主要源于兩方面因素：一是M1增速出現(xiàn)大幅回落，二是居民短期貸款規(guī)模環(huán)比收縮，較10月末減少2647億元。在此背景下，12月14日商務(wù)部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)促消費通知，圍繞商品消費、服務(wù)消費、新型消費等領(lǐng)域出臺11條政策舉措以擴(kuò)大內(nèi)需。隨著相關(guān)政策加快落地，后續(xù)金融數(shù)據(jù)有望逐步改善。

居民中長期貸款規(guī)模迎來止跌回升，初步統(tǒng)計顯示11月環(huán)比增長622億元。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售正處于調(diào)整關(guān)鍵期，中長期貸款能夠?qū)崿F(xiàn)止跌，充分體現(xiàn)出行業(yè)運行的積極變化。近期央行行長發(fā)表署名文章明確，未來將強化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而12月11日公布的經(jīng)濟(jì)工作會議報告也著重強調(diào)，要積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，督促各地主動化債，堅決遏制新增隱性債務(wù)；同時優(yōu)化債務(wù)重組與置換機(jī)制，通過多措并舉化解地方政府融資平臺經(jīng)營性債務(wù)風(fēng)險。

展望未來，金融政策將更加聚焦行業(yè)風(fēng)險管理，政策重心也將從側(cè)重化解企業(yè)風(fēng)險，進(jìn)一步轉(zhuǎn)向兼顧企業(yè)風(fēng)險與地方債務(wù)風(fēng)險化解。這一調(diào)整將釋放多重積極效應(yīng)：一方面，有助于加快各地城投庫存去化，緩解“新城”板塊大量囤積待開發(fā)地塊帶來的庫存壓力，推動城市化進(jìn)程有序推進(jìn)；另一方面，能夠有效減輕地方政府財政負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)各地土地出讓節(jié)奏回歸理性，避免地方為緩解短期財政壓力而過度推地，進(jìn)而保障優(yōu)質(zhì)板塊的穩(wěn)健發(fā)展。

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單月新房成交面積同比降幅收窄，去化率指標(biāo)小幅上升

受上年基數(shù)大幅上升影響，11月，新房成交累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。前11月新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%，降幅擴(kuò)大了1個百分點；前11月商品房銷售金額7.51萬億元，同比下降11.1%，降幅擴(kuò)大了1.5個百分點。不過從單月數(shù)據(jù)來看同比降幅仍保持穩(wěn)定，銷售面積降幅更是較上月收窄了1.8個百分點至17%。房企到位資金方面，11月個人按揭貸款新增952億元，環(huán)比基本持平。庫存指標(biāo)持續(xù)改善，11月商品房待售面積下降300萬平方米，連續(xù)9個月下降。

具體城市方面，克而瑞核心城市數(shù)據(jù)顯示，11月份新房成交量環(huán)比降16%，同比降幅擴(kuò)大至49%，各能級城市成交規(guī)模同比均顯著下滑，這主要是由于上年基期數(shù)值增加所致，另一方面也是由于供應(yīng)量規(guī)模延續(xù)低位，制約年末成交規(guī)模。去化率指標(biāo)卻出現(xiàn)微增，11月典型城市去化率同環(huán)比上升3個百分點至34%。高端頂豪、強產(chǎn)品力、配套健全、價格優(yōu)勢等復(fù)合優(yōu)勢類項目持續(xù)熱銷，如上海金陵華庭、鄭州越秀金水觀萃、廣州保利玥璽灣等開盤去化率均超過九成。

12月經(jīng)濟(jì)工作會議明確，來年將因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。在內(nèi)需主導(dǎo)板塊，城市更新的表述由2024年的“大力實施”升級為“高質(zhì)量推進(jìn)”，標(biāo)志其從舊改工程躍升為穩(wěn)樓市與建新模式的雙引擎。并首次提出拓展要素市場化改革試點，為穩(wěn)樓市與城市更新提供底層制度支撐。

短期來看，預(yù)計為加快庫存壓力指標(biāo)改善，預(yù)計新房新增供給規(guī)模將維持低位，再加之保障性住房的發(fā)展，預(yù)計新房量價指標(biāo)還將維持一段時期的筑底周期。但得益公積金制度的改革和“好房子”建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，伴隨著改善性住房需求的合理釋放，市場中仍將存在點狀優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會。

長期來看，在需求側(cè)，我國城鎮(zhèn)35%的存量住房建成超20年，老齡化與家庭小型化催生持續(xù)更新需求，城市更新通過“存量提質(zhì)”形成可持續(xù)的供需平衡；供給側(cè)，要素市場化改革讓土地、資金等精準(zhǔn)對接需求，降低行業(yè)對土地增值的依賴。

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11月房價總體下降，環(huán)比止跌城市有所增加

2025年11月份， 70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

11月份，一手房價指數(shù)同比下降2.8%，降幅較上月擴(kuò)大了0.2個百分點。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個百分點。其中，上海上漲5.1%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.2%和3.5%，降幅分別擴(kuò)大0.2個和0.1個百分點。

各線城市新房銷售價格環(huán)比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。其中，上海上漲0.1%，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。

受基期因素影響，11月新房價格同比降幅結(jié)束年內(nèi)持續(xù)收窄趨勢，出現(xiàn)小幅擴(kuò)大，但環(huán)比止跌的城市數(shù)量顯著增加——增至11個，較上月多5個。除上海、沈陽、合肥外，大連、南京、重慶、貴陽、揚州等城市本月新房價格也實現(xiàn)環(huán)比企穩(wěn)。正如此前預(yù)期，在高品質(zhì)住宅供給持續(xù)增加、各地供給側(cè)管控成效逐步顯現(xiàn)的背景下，更多城市新房價格呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

同時，得益于當(dāng)前積極的金融政策導(dǎo)向，疊加二手房價格持續(xù)調(diào)整，各地逐漸涌現(xiàn)出能夠覆蓋購置資金成本的租賃房源。不過需要注意的是，區(qū)位較差、品質(zhì)偏落后的二手房價格仍存調(diào)整空間，其價格指數(shù)的調(diào)整節(jié)奏或滯后于行業(yè)實際筑底周期。

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累計新開工規(guī)模不足新房銷售規(guī)模七成，助力行業(yè)庫存壓力減輕

1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積65.6億平方米，同比下降9.6%。其中，住宅施工面積45.8億平方米，下降10.0%。

前11月房屋新開工面積5.3億平方米，下降20.5%。其中，住宅新開工面積3.9億平方米，下降19.9%。11月新開工面積4396萬平方米，同比下降27.6%，同比降幅縮小1.9個百分點。

前11月房屋新開工面積僅為同期新房銷售的68%。年內(nèi)新開工與新房銷售規(guī)模同步收縮，且持續(xù)低于新房銷售，使得新房庫存壓力緩解的同時，也保證了新供應(yīng)項目的市場競爭力，促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)止跌回穩(wěn)。

2025年前11月，全國房屋竣工面積達(dá)3.9億平方米，同比下降18%，降幅較前10月擴(kuò)大1.1個百分點；11月單月竣工面積4593萬平方米，同比下降25.5%。從單月走勢來看，盡管11月竣工面積同比仍處下降區(qū)間，但行業(yè)竣工量已呈現(xiàn)周期性回升態(tài)勢，反映出各地正持續(xù)發(fā)力推進(jìn)保交房工作。盡管竣工面積與新開工數(shù)據(jù)因統(tǒng)計口徑不同不具備直接可比性，但從同比增速變化可清晰看出積極信號：年內(nèi)竣工面積累計同比降幅控制在20%以內(nèi)，顯著小于三年前新開工面積超30%的同比降幅，這充分說明當(dāng)前項目化險、保交房工作正取得實效。這一進(jìn)展也得到政策層面印證——12月召開的中國經(jīng)濟(jì)年會上，中央財辦副主任明確表示，今年以來重點領(lǐng)域風(fēng)險化解成效顯著，地方政府隱性債務(wù)置換有序推進(jìn)，保交房任務(wù)已全面完成。

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投資-銷售差額持續(xù)收窄，行業(yè)加快邁向發(fā)展新模式

1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房銷售額4.8個百分點。單看11月，開發(fā)投資額為5028億元，同比下降30%，降幅較10月擴(kuò)大7.3個百分點。

進(jìn)一步從投資與銷售的匹配度分析，前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額較同期新房銷售金額高出4.6%，這一差距較上月收窄2.1個百分點。開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)向新房成交金額靠攏，直觀反映出行業(yè)正逐步脫離高杠桿擴(kuò)張軌道，回歸以銷售為導(dǎo)向的理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

這一趨勢在土地市場同樣得到印證：前11月全國土地招拍掛成交面積6.9億平方米，僅為同期新房銷售面積的88%；疊加近年來地價持續(xù)下行，新增出讓地塊的成本壓力顯著減輕，后續(xù)銷售前景也隨之持續(xù)改善。投資、銷售與土地市場的動態(tài)適配，正是行業(yè)向發(fā)展新模式平穩(wěn)過渡的有力體現(xiàn)。

綜上，我們給出如下判斷：

結(jié)合市場現(xiàn)狀，行業(yè)正處于消化積壓庫存、重塑價格信心、轉(zhuǎn)換需求驅(qū)動的關(guān)鍵階段。需求側(cè)已從城鎮(zhèn)化增長與住房條件改善驅(qū)動，轉(zhuǎn)向住房更新與品質(zhì)升級驅(qū)動，這使得行業(yè)成交、投資等規(guī)模指標(biāo)進(jìn)入階段性調(diào)整。

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確2026年八項重點工作，房地產(chǎn)相關(guān)部署集中在第八條“堅持守牢底線，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，核心要求包括著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式及地方政府債務(wù)化險；民生領(lǐng)域重點聚焦就業(yè)、教育、醫(yī)療、婚育、防災(zāi)等議題。值得注意的是，“城市更新”區(qū)別于房地產(chǎn)單獨列示，被納入第一條“內(nèi)需主導(dǎo)”范疇，相關(guān)表述升級為“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。

為鞏固市場穩(wěn)定態(tài)勢，地方主管部門持續(xù)加大控增量、去庫存、優(yōu)供給力度。目前全國已有超25個省級行政區(qū)發(fā)布“十五五”發(fā)展規(guī)劃建議，房地產(chǎn)領(lǐng)域提及頻次最高的表述為“發(fā)展保障房”和“好房子”，二者均是當(dāng)前市場下去化確定性較強的新增供給方向。存量盤活方面，規(guī)劃建議集中圍繞深化要素市場化配置改革展開，旨在推動各類要素資源高效配置、向先進(jìn)生產(chǎn)力集聚，進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需、助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，城市更新也獨立于房地產(chǎn)單獨成篇，強調(diào)與產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展的深度綁定。

由此可見，未來房地產(chǎn)市場將在化解存量風(fēng)險的同時，新增需求更趨確定性。從需求結(jié)構(gòu)來看，隨著行業(yè)告別城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)張的紅利期，住房更新將成為需求的核心組成部分。據(jù)人口普查數(shù)據(jù)推算，我國城鎮(zhèn)約35%的存量住房建成時間超20年；而大量低效用地，也在客觀上制約城市發(fā)展。通過改造各類低效用地，既能滿足居民住房更新需求、推動城市產(chǎn)業(yè)升級，也能為房地產(chǎn)市場釋放更多優(yōu)質(zhì)住宅用地，助力“好房子”發(fā)展，高質(zhì)量城市更新仍具廣闊空間。

從短期行業(yè)指標(biāo)走勢看，受基期數(shù)值抬升及行業(yè)加速踐行供求平衡的發(fā)展預(yù)期影響，預(yù)計2025年末新房交易規(guī)模將延續(xù)低位；為推動行業(yè)化險，投資、新開工數(shù)據(jù)也將持續(xù)回落，整體房價仍需進(jìn)一步尋求底部支撐。不過，各地長短期庫存壓力將持續(xù)緩解，具體表現(xiàn)為投資銷售比、一二級市場規(guī)模比、新開工銷售比、待售面積等指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化；同時，隨著市場適銷產(chǎn)品占比進(jìn)一步提升，新房項目開盤去化率有望延續(xù)改善態(tài)勢。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）