文/言叔

東亞經濟體似乎難逃房地產過熱的發(fā)展怪圈，新晉"世界工廠"越南正重蹈覆轍。

河內公寓均價已突破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），直接比肩中國蘇州、南京等二線城市。

但讓人跌破眼鏡的是，越南當前人均GDP僅接近4700美元，相當于中國2010年水平。

要知道，彼時中國多數(shù)二線城市房價尚不足萬元，越南房地產市場的"超前"熱度可見一斑。

01

越南樓市的瘋狂，核心源于土地與住房供應收縮和貨幣寬松放水的雙重擠壓。

2024年8月1日，越南《新土地法》正式生效。

這本該是一場旨在"市場化"的改革，結果卻大相徑庭。

在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應指導價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機行為。

更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。

這種制度設計造成了三重惡果：政府土地出讓收入流失，房企囤地惜建，供應嚴重不足。

新土地法做了一個看似很公平的決定：

廢除政府限價，采用"年度土地價格表"，并要求基于"市場原則"估值。

這樣做的后果就是，開發(fā)商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本占總開發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

羊毛出在羊身上，開發(fā)商精準地將每一分上漲的土地成本、拆遷補償費，加了30%的利潤后，轉嫁給購房者。

02

與需求端火爆形成鮮明對比的是，越南住房供應嚴重短缺。

2024年胡志明市千萬人口僅新增約5000套住宅。河內的情況也不容樂觀，2024年河內僅供應3.9萬套公寓，每231人才能分到一套。

這背后的原因很復雜。

一方面，《新土地法》雖然通過了，但實施細則這兩年處于嚴重滯后狀態(tài)。

在史無前例的反腐運動中，大量越南地方官員因為害怕在"市場定價"過程中被指控造成國有資產流失，普遍是"不做不錯"的擺爛態(tài)度。

審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在"土地估值"這一環(huán)節(jié)，進而導致供應斷崖。2024年河內的新房供應量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。

另一方面，越南法規(guī)滯后導致開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍。

胡志明市某房企2018年拿地后閑置至今，坐等地價上漲而非開發(fā)建房。

與供應端"便秘"形成反差的是，越南央行開啟了十余年降息潮。

2008-2025年，越南基準利率從15%降至4.5%的歷史低位。這波持續(xù)十余年的降息潮，本質上是以貨幣寬松換經濟增長的賭博。

尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標（越南政府的政治紅線），越南國家銀行在美聯(lián)儲維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。

四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通脹率）一度為負值。

即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠超5.5%的實際GDP增速。

低利率環(huán)境徹底扭曲了市場資金流向。這些貨幣的本意是流向制造業(yè)，去生產鞋子、手機出口。但現(xiàn)實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業(yè)根本不敢擴產。

于是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經濟里轉了一圈，發(fā)現(xiàn)無處可去，最終全部涌向了資產市場。

銀行甚至推出針對35歲以下人群的優(yōu)惠購房貸款。越南投資發(fā)展銀行(BIDV)推出的青年購房計劃堪稱"夢想方案"：

年利率僅5.5%，貸款期限長達40年，更令人驚喜的是，前5年完全不用還本金，只需支付利息，單戶最高可貸50億越南盾。

這一政策將越南年輕人的未來與樓市深度綁定。

03

外資與外籍人士的涌入，進一步推高了高端市場熱度。

越南北部工業(yè)園區(qū)聚集大量日韓中高管與工程師，河內高端公寓外籍租客占比超40%，高租金回報率支撐房價持續(xù)上行。

2024年，越南房地產領域吸引FDI達56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，占全部外資的23.5%。主要布局河內、胡志明市的中高端公寓項目。

這形成了一個"雙軌制市場"：

房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老板的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，河內高端公寓的租賃市場中，外籍租客占比超過40%，胡志明市這一比例也達到35%左右。

高租金回報率進一步支撐了房價上漲。

河內公寓的租金收益率雖然從2022年的5%-6%下降到目前的3.7%左右，但仍高于銀行存款利率，對外資仍有吸引力。

目前越南城鎮(zhèn)化率僅45%，經濟增速領跑全球，市場普遍存在房價長期上漲的"思想鋼印"。

但這一紅利更多由外資與本土新貴享有，普通越南年輕人則陷入購房無力的困境。

2024年，越南勞動者月均收入為770萬越南盾（2269元人民幣），而胡志明市一套普通公寓價格普遍在30億至50億越南盾之間。

以月收入1000萬至1500萬越南盾的年輕上班族為例，即使依靠"低月供+寬限期"也難以負擔。

更令人不安的是，連已在還貸的客戶也無法幸免。

多位借款人透露，已收到銀行通知：因市場利率變動，您的貸款利率將在下一個重定價周期上調。

這意味著，當初承諾的"穩(wěn)定低息"，也可能隨市場波動而消失。

04

越南樓市的故事，與中國的經歷何其相似。

同樣是制造業(yè)轉移帶來的經濟騰飛，同樣是土地財政驅動的房地產熱潮，同樣是貨幣寬松推高的資產價格。

但越南的情況可能更危險。

中國2010年人均GDP約4500美元時，房價收入比雖然已經不低，但還沒有像越南這樣離譜。

更重要的是，中國當時還有巨大的城鎮(zhèn)化空間和人口紅利，而越南雖然城鎮(zhèn)化率僅45%，但人口增長已經放緩，總和生育率降至1.9左右，接近更替水平。

一旦全球需求持續(xù)疲軟，或者美聯(lián)儲維持高息更長時間，越南可能面臨資本外流、貨幣貶值、房地產泡沫破裂的多重打擊。

到那時，被深度綁定的越南年輕人，將成為最大的受害者。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。