2025.12.30

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作者 |第一財經(jīng) 李秀中

12月30日，成都土拍市場迎來2025年收官。當日，新都區(qū)斑竹園街道廖家灣板塊一宗面積約16畝的住宅用地拍賣，起拍樓面價5000元/平方米。最終，該地塊由民企甘肅鵬悅底價競得，為成都2025年土拍市場畫上句號。

中指研究院四川公司總經(jīng)理黃雪向第一財經(jīng)介紹，據(jù)初步統(tǒng)計，2025年成都全市涉宅用地成交金額超850億元，同比增長超20%，暫居全國第四。

今年以來，成都土拍市場備受關(guān)注，上半年土拍市場最高紀錄持續(xù)出現(xiàn)刷新，把成都“地王”從“2萬+”推高到“4萬+”，不過，下半年土拍行情則不再火爆，即使熱門核心板塊也沒有再爆出“地王”，成交地塊大多低溢價甚至底價成交，而且還有一些地塊流拍。

今年3月11日，高新區(qū)大源板塊的地塊經(jīng)過132輪激烈角逐，最終被招商蛇口以樓面價31700元/平方米競得，推動成都地價邁進“3萬+”。半個月后的3月27日，錦江區(qū)柳江街道地塊又以41200元/平方米成交，溢價率106.00%，成都地價一步跨入“4萬+”。

相對于上半年，成都土拍市場下半年形勢開始“退熱”。今年9月26日，國貿(mào)地產(chǎn)以樓面價25100元/平方米競得成都市錦江區(qū)一心橋片區(qū)2號地塊，溢價率19.52%；而在6月19日，國貿(mào)地產(chǎn)是以溢價75.74%、樓面價35500元/平方米競得一心橋片區(qū)1號地塊。

不僅如此，11月25日，成都原計劃拍賣4宗地，其中3宗地塊位于中心城區(qū)。包括武侯區(qū)機投街道兩宗地塊，成華區(qū)杉板橋39畝地塊。不過，最終來自中心城區(qū)熱門板塊的3宗土地均未完成出讓，武侯區(qū)兩宗流拍，成華區(qū)1宗終止拍賣。

黃雪表示，從全年推地節(jié)奏上來看，為匹配企業(yè)年初拿地資金充裕、投資積極性高的特點，上半年成都推出的土地中，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊占比較多，吸引眾多企業(yè)，尤其是頭部大型企業(yè)積極爭搶，刷新樓面價紀錄。下半年推地相對分散，外圍區(qū)域占比有所上升，但在成都核心區(qū)域改善化進程加速、均價穩(wěn)步抬升的前提下，外圍區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊具備性價比優(yōu)勢，疊加成都新規(guī)影響，新產(chǎn)品能夠形成設(shè)計代差，因此也吸引了不少企業(yè)參拍?！昂诵膮^(qū)域拼實力、外圍區(qū)域重研判”的投資邏輯進一步成型。

她還表示，從參拍企業(yè)類型上看，頭部企業(yè)、特別是央國企更傾向于爭奪核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，民企身影多聚焦于土地總價相對可控、競爭相對不那么激烈的地塊。另外，部分企業(yè)已經(jīng)形成明顯的差異化投資競爭優(yōu)勢，如某些地塊商業(yè)配建占比較高、某些地塊限制較多考驗規(guī)劃設(shè)計能力，被企業(yè)針對性地收入囊中。

黃雪認為，從成都近年的土地供應(yīng)計劃來看，有明確的“縮量提質(zhì)”導向，近5年以來，涉宅用地的供應(yīng)量以每年10%~20%的幅度收縮，預(yù)計2026年也將延續(xù)縮量態(tài)勢?？梢灶A(yù)見，2026年核心區(qū)域推出土地量級將進一步下降，在新房全面改善化的背景下，仍會吸引眾多頭部企業(yè)競相爭奪。而隨著核心區(qū)域供應(yīng)的收縮，外圍區(qū)域也有機會迎來居住需求遷徙轉(zhuǎn)移。

實際上，最近3年成都住宅供地逐年減少。2023年度住宅用地供應(yīng)（含保障性住宅用地）計劃780公頃（約為11700畝），2024年度住宅用地供應(yīng)（含保障性住宅用地）計劃710公頃（約為10650畝），2025年度住宅用地供應(yīng)（含保障性住宅用地）計劃460公頃（約為6900畝）。其中，2025年相比2024年住宅用地供應(yīng)計劃減少約3750畝，同比減少35.21%。

黃雪表示，近四年來，成都新房市場韌性凸顯，成交面積連續(xù)全國第一，“先租后買、先舊后新”的住房梯級消費體系加速建立，二手房市場主要承接剛需客群，新房市場有效匹配改善性需求釋放，實現(xiàn)兩個市場同步繁榮。核心區(qū)域高品質(zhì)居住價值、資產(chǎn)保值價值被不斷強化，短期庫存多保持在10個月以下，庫存水平合理。

微信編輯| 小羊

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