2025年收官在即，上海樓市“銷冠”花落誰家？

中房報記者 付珊珊 上海報道

臨近年末，上海樓市迎來一波供應與成交的“雙高峰”。

自12月中旬起，上海樓市推盤節(jié)奏明顯加快，僅12月15日至21日一周，商品住宅新增供應面積達11萬平方米，環(huán)比增長101.24%。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，12月最后一周，全市共有16個新盤集中入市，其中5個項目備案均價超10萬元/平方米，高端市場成為頭部房企沖刺年度業(yè)績的主戰(zhàn)場。

機構數(shù)據(jù)顯示，截至今年前11月，華潤置地以417.9億元全口徑銷售額暫居上海房企銷售榜首，保利發(fā)展以395.8億元緊隨其后，招商蛇口以387.8億元位列第三。而去年在上海單城實現(xiàn)700多億元的“銷冠”中海地產(chǎn)，今年前11月在上海銷售額為183.3億元，排名第九。

不過，這些業(yè)績和排名均是暫時的。在這場年度收官戰(zhàn)中，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)四大央企展開激烈角逐，力圖鎖定上海樓市的年度“銷冠”。

四大央企年末沖刺 高端項目成主陣地

盡管前11月在上海銷售額領先，華潤置地并未放緩沖刺步伐。

其年末主力項目澐啟濱江以CAZ一線濱江資源為核心賣點，主打125平方米三房，起步總價約1600萬元，憑借超大陽臺、定制精裝等產(chǎn)品亮點，首批122套房源收獲273組認籌，認籌率超過220%，為華潤置地穩(wěn)住業(yè)績榜首位置注入強心劑。

中海地產(chǎn)則是借助雙產(chǎn)品系聯(lián)動，押注上海高端豪宅市場。12月19日，中海地產(chǎn)在上海普陀真如板塊的中海環(huán)宇玖章項目啟動認籌，首日10小時吸引逾120組客戶，認籌率突破130%。這一項目熱度還未散去，中海地產(chǎn)又將全國“地王”安瀾上海項目擺上臺面。

“安瀾上�！弊鳛槿珖們r“地王”項目，首批211套房源備案均價17.88萬元/平方米，雖略低于此前市場預期，但仍為同期單價最高項目。該項目采取差異化定價策略，部分房源均價約16萬元/平方米以降低“上車”門檻，樓王單價則高達19.31萬元/平方米，頂復總價突破億元。截至認籌首日，項目已獲163組認購，最終認籌率達159%。

除了推盤，中海地產(chǎn)還不忘在上海補倉。截至今年前11月，中海地產(chǎn)在上海的拿地金額達到388億元，位列拿地排行榜第一位。近期，中海地產(chǎn)還聯(lián)手永業(yè)集團斥資超9億元補倉新天地核心地塊，參考板塊內翠湖六期的價格，業(yè)內預測該項目高層住宅售價很有可能突破21萬元/平方米。

目前，中海地產(chǎn)年末上海沖刺主要依賴安瀾上海這一項目。該項目首批貨值約98億元，即使全部售罄，但由于項目為聯(lián)合開發(fā)且中海地產(chǎn)持股比例有限，也難以對其年度業(yè)績起到較大拉動作用。

相比之下，作為“安瀾上�！钡穆�(lián)合開發(fā)方之一，招商蛇口前11月銷售額與華潤差距僅約30億元，因此該項目也成為其沖擊年度銷冠的關鍵籌碼。若項目能在年底前實現(xiàn)高去化，招商蛇口有望在最終排名中實現(xiàn)反超。

保利發(fā)展在上海年末壓軸項目保利·外灘曜位于楊浦濱江，首推64套小高層，備案均價13.5萬元/平方米。相比項目整體255套房源的體量，外灘曜此次推盤量并不算大。且面對區(qū)域競爭，項目推出95折優(yōu)惠及車位抵扣券，并啟動渠道分銷以加速去化。

值得注意的是，在四大央企中，保利發(fā)展年末項目端表現(xiàn)相對低調。不過不久前，保利發(fā)展上海公司挖來一位具有萬科背景的產(chǎn)品大將，這也被業(yè)內視為其在產(chǎn)品設計層面蓄力，為后續(xù)市場競爭做準備。

豪宅供應放量 上海市場一枝獨秀

從四大央企的推盤結構不難看出，高端豪宅已成為其年末沖刺的共同選擇。

事實上，12月以來，上海單價10萬元/平方米以上的項目供應顯著上升，除前述項目外，還包括中糧·北外灘壹號（均價14.39萬元/平方米）、外灘瑞府（均價14.85萬元/平方米）等標志性樓盤。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月~11月，上�？們r在3000萬元~5000萬元的豪宅成交數(shù)量為1006套，占全國重點一二線城市同價位段成交量的48%；總價5000萬元以上豪宅成交數(shù)量為889套，占比高達76%。這顯示出，上海在高端市場的“虹吸效應”持續(xù)凸顯。

為何上海撐起了豪宅市場“半邊天”？

58安居客研究院院長張波認為，高端購房需求中，除居住升級外，資產(chǎn)避險亦是重要動因。以上海部分豪宅項目為例，非滬籍買家占比可達七成，這類客群多兼具自住與資產(chǎn)配置需求。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，在經(jīng)濟轉型期，核心城市優(yōu)質物業(yè)的稀缺性與保值能力，使其成為高凈值人群的重要選擇。

當下，上海豪宅市場迎來一大波供應，而未來仍將處于供應高位。公開報道顯示，僅安瀾上海及鄰近的徐匯東安項目，后續(xù)可釋放房源約2000套，加之宸嘉發(fā)展旗下嘉佰道徐匯等項目，上海高端豪宅供應量增長態(tài)勢將延續(xù)至2026年。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，雖然豪宅市場整體消化無憂，但項目分化將加劇——熱門項目仍可能“日光”，但部分項目去化周期可能延長至半年以上。

克而瑞集團董事長丁祖昱則判斷，上海樓市已歷經(jīng)兩輪探底，豪宅市場底部基本夯實，未來改善型需求將成為市場主要支撐。面對持續(xù)放量的高端供應，房企若要在競爭中脫穎而出，僅憑地段優(yōu)勢已不足夠，產(chǎn)品創(chuàng)新、服務提升均成為關鍵。隨著市場逐步回歸產(chǎn)品本質，那些真正契合高端客群精神訴求與生活方式的項目，才有望在未來的豪宅格局中占據(jù)先機。

上海樓市在年末的這一輪豪宅大戰(zhàn)，不僅是一場銷售額的排名之爭，也是房企產(chǎn)品力、運營力的綜合較量。2025年收官在即，上海樓市“銷冠”花落誰家？市場也在拭目以待。